Rynek nieruchomości w Warszawie: jak wygląda warszawski rynek pierwotny i wtórny?

Warszawski rynek mieszkaniowy budzi zainteresowanie zarówno wśród analityków, jak i osób poszukujących wymarzonego lokum. Zdarza się, że z pewnym wyprzedzeniem widać na nim zmiany, które dopiero za chwilę będą zauważalne w innych regionach Polski. Tym bardziej warto trzymać rękę na pulsie i orientować się w aktualnej sytuacji. Bogatszym o tę wiedzę łatwiej podejmować decyzje zakupowe. Co zatem warto wiedzieć o rynku nieruchomości w stolicy? Czy nastąpiły zmiany cen mieszkań w porównaniu do poprzedniego miesiąca i kwartał do kwartału? 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.: 

• jak wyglądał II kw. 2024 roku na stołecznym rynku nieruchomości,
• w jakiej dzielnicy wybór mieszkań jest największy, 
• jak kształtują się ceny mieszkań w Warszawie.  

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie 

Zakup mieszkania to proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania i znajomości rynkowych realiów. Chcąc podjąć właściwą decyzję, ograniczyć ryzyko, warto sprawdzić, jak w ostatnim czasie kształtowały się ceny mieszkań. Czy mamy tendencje wzrostowe, a może wartość nieruchomości spada? Na jaką lokalizację się zdecydować? Czy warto kupić własne M na Wilanowie, Pradze, Targówku, a może w dzielnicy Ursus? Pytań i wątpliwości nie brakuje.

Dlatego też przed podjęciem decyzji warto jak najlepiej poznać lokalny rynek mieszkaniowy. Odkryć dotychczas nieznane zagadnienia i choćby zastanowić się, jak stołeczny rynek mieszkaniowy wypada na tle innych, polskich miast. Czy w mieście tym dostępne są oferty, które zadowolą poszukującego własnego M? Ile kosztują mieszkania w stanie deweloperskim? 

II kwartał 2024 r. 

Spadek sprzedaży 

W II kw. 2024 roku zmniejszyła się skala zakupów inwestycyjnych, a także tych prywatnych. Z każdym miesiącem banki udzielały coraz mniej kredytów, a w maju wyraźnie spadła liczba chętnych na nie. Czerwiec nie przyniósł znaczącej poprawy w tej  kwestii. Spadający popyt skutkował mniejszą sprzedażą.

W I kw. br. stołeczni deweloperzy sprzedali 5 139 lokali, a w II kw. 3 792 mieszkań. Tym samym odnotowaliśmy 26% spadek sprzedaży. 

Warto również zwrócić uwagę, że przez całe pierwsze półrocze  br. sprzedaż stołecznych deweloperów skurczyła się o 13% (w porównaniu do I półrocza 2023 roku).  

Spadek podaży

Rynek nieruchomości w Warszawie jest bardzo istotny z punktu widzenia całego kraju. Dlatego warto zwracać na niego szczególną uwagę. Tym, co oprócz ceny najbardziej interesuje kupujących i analityków jest wielkość oferty deweloperów. 

Przez malejący popyt wiele firm deweloperskich przyjęło pozycję wyczekującą, co w praktyce oznaczało ograniczenie nowej podaży. W II kw. 2024 roku wyhamowała ona w Warszawie o 28%. W I kw. 2024 roku stołeczni deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 5 886 lokali, a w II kw. 4 231 M. 

Ceny mieszkań

Sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich, czy stosunkowo tanich – jak na dane miasto – mieszkań. W drugim kwartale br. deweloperzy sporadycznie podnosili ceny lokali, które już od jakiegoś czasu były w ich ofercie. Równocześnie wciąż rozpoczynali oni nowe inwestycje, a wśród nich były mieszkania adresowane do zamożnych klientów. W Warszawie jeden z deweloperów wprowadził w czerwcu do sprzedaży dość dużą pulę mieszkań w cenie od 27 tys. do 50 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast w siedmiu innych nowych inwestycjach ceny wahały się średnio od 12,4 tys. do 17,1 tys. zł za metr. Finalnie średnia cena metra kwadratowego dla wszystkich mieszkań dostępnych w ofercie warszawskich deweloperów wzrosła więc o 1%. 

W II kwartale br. deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym, co wyhamowało wzrosty średniej ceny metra kwadratowego.

Zobacz na poniższej grafice, jak zmieniły się ceny stołecznych mieszkań na przestrzeni ostatniego półrocza. 

Sytuacja na stołecznym rynku mieszkaniowym - czerwiec 2024

Ceny nowych mieszkań i domów

Wysokie ceny mieszkań to temat, który rozgrzewa opinię publiczną. Czy jest jednak jakaś dobra informacja dla osób kupujących mieszkania? Większość z nich liczy na spadki cen. Natomiast bardziej realna jest cenowa stabilizacja. Aby tak się stało, deweloperzy muszą zacząć wprowadzać do oferty mieszkania dopasowane do możliwości finansowych klienta kredytowego. 

W czerwcu średnia cena mieszkania w Warszawie wynosiła 17 688 zł. W porównaniu do maja to wzrost o 1%. Natomiast od początku roku zanotowaliśmy 5% wzrost cen. 

Z kolei w czerwcu br. średnia cena m kw. nowego, warszawskiego domu wynosiła 11 550 zł.

Najdroższe i najtańsze dzielnice

Jak kształtują się ceny nowych mieszkań w Warszawie w poszczególnych dzielnicach? Najdroższe mieszkania znajdziemy na stołecznym Śródmieściu. W czerwcu br. m kw. kosztował tu średnio 37 560 zł/m kw. 

Drogo jest także na:

• na Woli - 27 250 zł/m kw. 
• Żoliborzu - 25 975 zł/m kw. 

Najtańsze mieszkania znajdziemy w takich dzielnicach, jak: 

• Białołęka - 13 224 zł/m kw. 
• Rembertów - 13 427 zł/m kw. 
• Wawer - 13 516 zł/m kw.
• Wesoła - 13 647 zł/m kw.

Oferta deweloperów

W czerwcu w ofercie warszawskich deweloperów znajdowało się 12 700 mieszkań w 272 inwestycjach mieszkaniowych.  W porównaniu z 2023 rokiem to wzrost o 15%. Prym pod względem liczby dostępnych mieszkań do zakupu wiedzie Białołęka (1 966 ofert), Mokotów (1 900 ofert), Ursus (1 414 ofert) i Praga-Południe (1 183). 

Najsłabiej pod względem liczby ofert wypada Ochota (12 ofert), Wesoła (42 oferty), Żoliborz (58 ofert) i Rembertów (75 ofert)

Warto także wspomnieć, że wśród nabywców mieszkań niezmiennie najpopularniejsze są mieszkania dwu- i trzypokojowe o metrażu 30-50 m kw. Zgodnie z tymi preferencjami, deweloperzy starają się dostosować swoją ofertę do gustów i potrzeb swoich klientów, dlatego w swojej ofercie przygotowują przede wszystkim mieszkania właśnie o takiej liczbie pokoi oraz metrażu. 

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, ponad 42% stołecznych mieszkań w ofercie ma metraż od 30 do 50 mkw., a powierzchnia 34% lokali waha się od 50 do 70 m kw. 

Struktura cenowa mieszkań w ofercie warszawskich deweloperów

W stolicy Mazowsza największa liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów charakteryzuje się ceną od 15 do 20 tys. zł za m kw. Niestety w Warszawie sukcesywnie kurczy się oferta najtańszych mieszkań. Niemal z cudem graniczy znalezienie tych z ceną do 10 tys. zł za m kw. W czerwcu br. stanowiły one zaledwie 1% całej oferty. 

Jak natomiast wygląda struktura cenowa pod względem liczby pokoi? 

• kawalerka: 22 127 zł/m kw.
• mieszkanie dwupokojowe: 17 889 zł/m kw.
• mieszkanie trzypokojowe: 16 335 zł/m kw.
• mieszkanie czteropokojowe i większe: 16 480 zł/m kw. 

Ceny mieszkań na rynku wtórnym 

W czerwcu m kw. mieszkania z rynku pierwotnego kosztował średnio 18 567 zł. Miesiąc wcześniej 18 809 zł/m kw. Tym samym ceny spadły o 1%. Jak natomiast kształtują się ceny od początku roku? W grudniu m kw. kosztował średnio 17 406 zł. Pierwsze półrocze 2024 roku przyniosło zatem 7% podwyżkę. 

W czerwcu na stołecznym rynku wtórnym w ofercie znalazło się ponad 6 tysięcy mieszkań. 

Co przyniosą kolejne miesiące? 

Wiele osób zadaje sobie pytanie, o to, jak w najbliższych miesiącach będą kształtowały się ceny mieszkań. Czy możemy spodziewać się spadków cen? 

– Mieszkania w nowych inwestycjach najprawdopodobniej będą coraz droższe z powodu rosnących kosztów budowy. Jednak wciąż jest szansa na stabilizację średniej ceny metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie deweloperów. Paradoksalnie mógłby się do tego przyczynić „Kredyt mieszkaniowy #naStart” – uważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl 

Jak wyjaśnia ekspert, chodzi o to, aby jeszcze więcej firm było zainteresowanych budową mieszkań w segmencie popularnym, czyli „na kieszeń” kredytobiorców. Ów kredytobiorcy, w zależności od metropolii, najczęściej mogą sobie pozwolić na wydatek do 500-700 tys. zł (łącznie z wkładem własnym). 

Rynek nieruchomości w Warszawie: podsumowanie

Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości w Polsce. W czerwcu br. w ofercie lokalnych deweloperów znalazło się niemal 12,7 tys. nowych mieszkań na sprzedaż. Rok do roku to wzrost o 15%. Od początku roku cena m kw. stołecznych mieszkań wzrosła o 5%, a w porównaniu do maja o 1%.

Warto pamiętać, że sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo dynamiczna. Z miesiąca na miesiąc możemy odnotować spadki bądź wzrosty cen. Wiele zależy od aktualnego popytu, a także od tego, jakie mieszkania, z jakimi średnimi cenami są wprowadzane do oferty, a jakie lokale z niej znikają (wyprzedają się). Warto zatem trzymać rękę na pulsie i na bieżąco śledzić zachodzące zmiany.