Rynek najmu we Wrocławiu

Wrocław to trzeci co do wielkości (po Warszawie i Krakowie) rynek mieszkaniowy w Polsce, w którym również od lat obserwujemy prawdziwy boom mieszkaniowy. Ceny mieszkań rosną, a Wrocław wcale nie jest tutaj wyjątkiem, pomimo że wzrost ten jest nieco wolniejszy i mniej dynamiczny. Z dużym prawdopodobieństwem czynsze najmu będą nadal rosły. Zaznaczyć należy, że Wrocław to też duże miasto akademickie i corocznie w okolicach sierpnia, września – właśnie to studenci nakręcają dodatkowo popyt oraz ceny mieszkań.

Rozwój rynku jest spójny z rosnącymi oczekiwaniami najemców. Jeszcze kilka lat temu nie było problemów z wynajęciem mieszkania w standardzie rodem z lat 80. czy 90. Obecnie takie mieszkania są wynajmowane po niższych cenach i pod warunkiem, że znajdują się w dobrej lokalizacji. Mieszkania te są mniej konkurencyjne na rosnącym, coraz bardziej świadomym rynku najmu i przy zwiększonych oczekiwaniach najemców.

Co jest powodem rosnącej popularności najmu we Wrocławiu? 

Czynników jest wiele. Częściowo są one związane z lokalną sytuacją dużego miasta, jakim jest Wrocław, gdzie z roku na rok przybywa mieszkańców. Zgodnie z raportami Głównego Urzędu Statystycznego, Wrocław może pochwalić się dodatnim przyrostem naturalnym oraz dodatnim saldem migracji. Od kilku lat rośnie liczba mieszkańców i wg szacunków GUS stan ten utrzyma się co najmniej przez kolejnych 10 lat. Dodatkowo za dobrą sytuację na Wrocławskim rynku najmu odpowiadają czynniki globalne, takie jak niskie bezrobocie oraz wzrost wynagrodzeń – gdzie Wrocław w tych aspektach wyraźnie podbija średnie ogólnopolskie.

Jednocześnie obserwowana jest większa, niż kilka lat temu, świadomość samych właścicieli mieszkań i inwestorów, którzy dostosowują mieszkania zgodnie z oczekiwaniami najemców, np. dzieląc duże mieszkania na kilka mniejszych lub organizując wynajem odrębnych pokoi z dostępem do części wspólnych. 

Ogromne znaczenie tak dla właścicieli, jak i najemców, ma lokalizacja danego mieszkania. Patrząc na plan miasta Wrocławia, można wyodrębnić rejony/dzielnice, w których określony rodzaj mieszkań będzie miał większą popularność. Należą do nich Centrum, Śródmieście, ale też np. Gaj, Nadodrze, Szczepin, Szczytniki — tutaj z pewnością świetnie „sprzedadzą” się mieszkania małe — kawalerki, bądź lokale dwupokojowe o małym metrażu. W topowych lokalizacjach, posiadając kawalerkę o powierzchni ok. 25 m2, możemy liczyć na przychody rzędu 1800 - 1900 zł. 

W tym miejscu należy również wskazać, że obserwuje się wyraźną tendencję, w której często najemcy przeprowadzają się z mieszkania wielopokojowego, gdzie wynajmują jeden pokój i dzielą wspólną przestrzeń z innymi lokatorami do małych mieszkań. Wolą kosztem wyższej ceny wynająć nawet mikro kawalerkę, której metraż kształtuje się w granicach 16-20 m2, ale pozwalającą najemcy samodzielnie funkcjonować. Wydaje się, że popularność tego typu mieszkań będzie rosła.

Jeżeli chodzi o pokoje, z pewnością większość najemców będzie zainteresowana  mieszkaniami mniejszymi – 3 lub 4 pokojowymi. Gorzej z mieszkaniami 5 - 7 pokojowymi, gdzie ze względu na dużą ilość lokatorów komfort codziennego funkcjonowania jest zdecydowanie gorszy. 

W tych lokalizacjach dobrze wynajmą się również małe mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 35 m2, gdzie czynsze za wynajem średnio kształtują się na poziomie 2200 - 2300 zł. Powierzchnia takiego mieszkania nie jest duża, natomiast najemcy cenią sobie wyodrębnioną w nich powierzchnię sypialnianą. Dlatego posiadając tego typu mieszkanie – uzasadnionym jest  – zastanowienie się nad wydzieleniem niewielkiej przestrzeni sypialnianej i dziennej. Oczywiście możemy napotkać na ograniczenia techniczne, np. brak dostępu do okien, gdyż nie w każdym mieszkaniu udaje się wydzielić taką, odrębną przestrzeń. 

Profil najemcy

Wg danych z corocznego raportu NBP, lokale z jednym mieszkańcem stanowią aż 1/3 zasobu mieszkaniowego Wrocławia. To potwierdza, tak dużą popularność tego typu nieruchomości. Należy zaznaczyć też, że mieszkania o niskich metrażach, niezależnie czy jest to kawalerka, czy lokal dwupokojowy, ze względu na małą powierzchnię,  generują niskie koszty administracyjne i eksploatacyjne.

W centrum oraz w najbliższej jego okolicy główny profil najemcy stanowią młode osoby pracujące – przyjeżdżające do Wrocławia z mniejszych miejscowości z województwa dolnośląskiego oraz takich aglomeracji miejskich jak Warszawa, Poznań czy Śląsk.

Drugą dużą grupą najemców są także studenci, w większości, wybierający mieszkania zlokalizowane blisko centrum lub uczelni wyższych. Inną, mniejszą grupę stanowią najemcy z państw zachodnich, np. Włosi czy Hiszpanie – często przyjeżdżający do Wrocławia na wymianę studencką, którzy korzystają z wynajmu mieszkań sezonowego. Powołując się na statystyki Grupy Mzuri, która zarządza blisko 6 tysiącami mieszkań, najemcy z zagranicy to obecnie 10% wrocławskiego rynku. 

Wiele ośrodków akademickich przyciąga studentów i osoby młode. Blisko połowa mieszkańców Wrocławia to osoby w przedziale wiekowym 18-25 lat. Można śmiało określić Wrocław jako miasto, w którym głównie mieszkają osoby młode, które studiują lub zaczynają swoją karierę. 

Nie zapominajmy również o innej, cenionej grupie wśród właścicieli mieszkań – najemcach z sąsiednich, wschodnich państw – Białorusi i Ukrainy. Doświadczenia zdobyte podczas współpracy z obywatelami tych państw w zakresie najmu są bardzo dobre. Pomimo wcześniejszych obaw przed wynajmem mieszkań sąsiadom zza naszej wschodniej granicy – okazali się oni godnymi partnerami i dobrymi najemcami. Ich zaletą jest to, że są to najemcy długoterminowi.

Inne, bardziej odległe dzielnice Wrocławia są popularne wśród młodych małżeństw oraz rodzin z dziećmi. Dla tych najemców łatwo wynajmą się mieszkania dwupokojowe i większe. Ważne, żeby lokalizacja budynku znajdowała się stosunkowo blisko ogólnie dostępnej komunikacji miejskiej, zapewniającej szybki dojazd do centrum. 

Sytuacja na rynku najmu

We Wrocławiu najwięcej mieszkań na wynajem zlokalizowanych jest w dzielnicy Krzyki, tam też w ostatnim czasie powstaje najwięcej inwestycji mieszkaniowych. We Wrocławiu już od jakiegoś czasu zaobserwować wyraźny wzrost liczby mieszkań — przygotowanych i oddawanych do wynajmu — w wyższym standardzie, w rewitalizowanych kamienicach, inwestycjach deweloperskich, czy też pojedynczych mieszkaniach w blokach na wrocławskich osiedlach. Wrocław plasuje się również w czołówce miast o jednych z najwyższych stawkach czynszu najmu, gdzie średni czynsz dla kawalerki w 2018 r. to 1570 zł miesięcznie.

Pandemia koronawirusa zatrzęsła polską gospodarką oraz branżą nieruchomości. Pomimo wielu obaw jak rynek zareaguje na wprowadzane zmiany mające na celu chronić społeczeństwo przed koronawirusem, branża wynajmu mieszkań wcale nie została mocno zachwiana.

W pierwszym okresie lockdown’u na podstawie statystyk grupy Mzuri można było obserwować zastój oraz rosnącą liczbę pustostanów, jednak nie był to alarmujący poziom, który mógł znacząco wpłynąć na rynek oraz wprowadzić długotrwałe zmiany. Wiele osób powstrzymało się od zakupu mieszkania, jednak definitywnie z niego nie zrezygnowały, jedynie przełożyły ten zakup w czasie. W połowie kwietnia sytuacja na rynku najmu zaczęła wracać do normy. W momencie, kiedy społeczeństwo zaczęło przyzwyczajać się do panującej sytuacji wzrosła liczba zakupionych czy wynajętych mieszkań. W obliczu koronawirusa wiele osób zdecydowało się na przedłużenie umowy najmu, aby nie musiały w takiej sytuacji przenosić się do nowego mieszka – według statystyk Grupy Mzuri pod koniec kwietnia procent aneksowanych umów wynosił około 76%. 

Wrocław jest szybko rozwijającym się miastem, który dostosowuje się do panujących trendów panujących na rynku najmu. W tym mieście od lat obserwuje się najniższą liczbę pustostanów, co potwierdzają statystyki Grupy Mzuri. Z dużym prawdopodobieństwem czynsze najmu też będą rosły.