Rynek najmu w Sosnowcu

Na inwestycyjnej mapie Polski Aglomeracja Śląska zajmuje szczególne miejsce. Gdy patrzymy na wszystkie miasta tej konurbacji z osobna, dość łatwo przeoczyć potencjał drzemiący w ich wspólnej sile. Tymczasem wystarczy porównać powierzchnię GZM z Warszawą, by zobaczyć, że jego powierzchnia jest dużo większa, a liczba ludności w 2019 roku przewyższyła tę ze stolicy. Jeśli chodzi zaś o rynek nieruchomości na Śląsku, dorównuje on swoją atrakcyjnością najpopularniejszej Łodzi i oferuje stopy zwrotu wyższe, niż największe miasta w Polsce. 

Inwestor poszukujący nieruchomości na Śląsku powinien wiedzieć, że istnieją 3 profile inwestycyjne śląskich miast. Pierwszą kategorię stanowią miasta „bezpieczne”, czyli Katowice, Gliwice i Tychy. Ich atrakcyjność polega na stabilnym charakterze gospodarki i wysokich stopach zwrotu w porównaniu z dużymi miastami Polski, przy niższych od nich cenach zakupu. Zachowawcza kalkulacja ROI dla tych miast to 5,5% - 6%, choć zdarzają się oferty o lepszej opłacalności. 

Na przeciwległym biegunie znajdują się miasta o profilu agresywnym. Oferują najwyższe stopy zwrotu z całego GZM (6,5% - 7,5%), najniższe ceny mieszkań, lecz ryzyko pustostanów jest w nich analogicznie wyższe. Ich potencjał wzrostu jest wysoki, ze względu na programy rewitalizacyjne i transformacyjne. Do tego grona należą na przykład Bytom, Ruda Śląska czy Siemianowice Śląskie. 

Pośrednią kategorią są miasta zrównoważone (Dąbrowa Górnicza, Zabrze, Chorzów i Sosnowiec), dające możliwość relatywnie bezpiecznego inwestowania i stóp zwrotu w granicach 6% - 6,5% (podawane stopy zwrotu prezentują typowy wariant pesymistyczny, faktyczne stopy zwrotu z reguły są wyższe, w zależności od typu mieszkania, stanu budynku, lokalizacji w mieście etc. Okresowo mogą się zdarzać mieszkania o wyższych stopach zwrotu).

Spośród miast o profilu zrównoważonym, ciekawym przypadkiem jest Sosnowiec. To po Katowicach drugie pod względem liczby ludności miasto Aglomeracji Śląskiej i stolica Zagłębia Dąbrowskiego. Pod względem inwestycyjnym to dobra alternatywa dla Katowic, a ich bliskość wpłynęła na rozwój Sosnowca w ostatnich latach. Tradycyjnie (i żartobliwie) mówi się, że „Sosnowiec to nie Śląsk”, co wynika z zawiłej historii naszego kraju, bowiem w czasach zaborów to właśnie na Sosnowcu kończył się zabór rosyjski, a za nim zaczynał się już zabór pruski, z Katowicami włącznie. W rosyjskiej części regionu swoje zakłady i biznesy lokowali inwestorzy z Warszawy i Łodzi, a co za tym idzie, kamienice, które budowali, powstawały w stylu tych właśnie miast. Po dziś dzień typowa sosnowiecka kamienica przypomina te, które znajdziemy w Łodzi, lub nawet na ulicy Marszałkowskiej w Warszawie.

W Sosnowcu znajdziemy różnorodne typy nieruchomości: kamienice, bloki murowane, budynki wielorodzinne w zabudowie szeregowej, wieżowce z wielkiej płyty, oraz w niewielkim zakresie nową zabudowę deweloperską. Najlepsze okazje inwestycyjne w Sosnowcu znaleźć można w Śródmieściu i w dzielnicach Pogoń, Sielec, Milowice i Środula. Z punktu widzenia mieszkańców niezmiernie ważne jest doskonałe połączenie z Katowicami, Mysłowicami, Czeladzią, Dąbrową Górniczą oraz Jaworznem. Atrakcyjna lokalizacja miasta oraz istnienie od 2000 roku dwóch parków przemysłowo-technologicznych i Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, przyczyniły się do wzrostu powstania zakładów produkcyjnych, będących filiami dużych zagranicznych koncernów, np. Amazon, 7R Solution, Raben Logistics, Bowim, Centrum Nowoczesnych Technologii, Magneti Marelli Poland, etc. 

Dominującym typem mieszkań w Sosnowcu są lokale maksymalnie trzypokojowe, trudno o mieszkania z większą ilością pomieszczeń. Duży jest za to udział małych lokali dwupokojowych i kawalerek o powierzchni ok. 20 – 25 metrów kwadratowych. Sosnowiec to miasto z jednym z najniższych w Polsce średnich metraży. W 2019 roku wartość ta wynosiła zaledwie 45 mkw. 

Plusem tego miasta są jednak niewątpliwie niskie ceny nieruchomości i dość wyrównane ceny za metr kwadratowy. To dobre wieści dla właścicieli mieszkań, zwłaszcza tych, którzy szukają w Sosnowcu okazji inwestycyjnych, ponieważ to miasto konsekwentnie znajduje się w czołówce lokalizacji z najwyższą stopą zwrotu, sięgającą w niektórych przypadkach nawet 9,9% brutto w skali roku. To jednak kiepska wiadomość dla potencjalnych najemców – Sosnowiec to miasto, gdzie koszt najmu w odniesieniu do raty kredytu na podobny typ mieszkania jest jednym z najwyższych w Polsce. W 2019 roku różnica ta wyniosła nawet  83%. Pomimo tego, kupno mieszkania na własność i zaprzestanie płacenia wysokich czynszów najmu w Sosnowcu, dla wielu najemców jest nadal nieosiągalne, głównie z powodu konieczności posiadania dużych oszczędności na wkład własny oraz odpowiedniej zdolności kredytowej.