Rynek najmu w Poznaniu

Poznań to renesansowy Ratusz z trykającymi koziołkami czy rogale świętomarcińskie – piękne tysiącletnie miasto nad Wartą. To piąte miasto w Polsce pod względem liczby ludności (533 830 mieszkańców w czerwcu 2020 r.)  i szóste pod względem powierzchni (262 km²).

Poznań wraz z sąsiadującymi gminami i powiatami tworzy aglomerację poznańską, zamieszkałą przez ponad 1,2 mln osób. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda rynek najmu w Poznaniu
• czy Poznań jest dobrym miejscem do inwestowania kapitału
• kto w tym mieście najczęściej wynajmuje mieszkania

Poznań jest ośrodkiem przemysłu, handlu, logistyki. Jest także znaczącym ośrodkiem akademickim i naukowym. W 25 szkołach wyższych studiuje ponad 110 tys. osób. W 2018 Think Tank Globalization and World Cities, badający wzajemne stosunki pomiędzy miastami świata w kontekście globalizacji, uznał Poznań za metropolię globalną.

W ostatnich latach obserwowany jest minimalny spadek liczby mieszkańców spowodowany z jednej strony - ujemnym przyrostem naturalnym z drugiej - ujemnym saldem migracji. Według danych z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań – ponad połowa mieszkańców, którzy wyemigrowali z Poznania osiedliło się w okolicznych powiatach. 

Rośnie natomiast, z roku na rok, liczba mieszkań, która w roku 2020 przekroczyła 250 tys. Zdecydowana większość z nich stanowi zasób prywatny.

Malejąca liczba mieszkańców oraz rosnąca liczba mieszkań powoduje większą dostępność lokali dla kupujących  i najmujących. W 2011 roku na 1000 mieszkańców przypadało 432 mieszkań. Zaś w roku 2019 było to 499 mieszkań. Pomimo tego czynsze mieszkań wynajmowanych pozostawały albo na stabilnym poziomie ( lata 2011-2014) lub rosły (lata 2015-2019). Oczywiście na cenę czynszu ma wpływ wiele różnych czynników – lokalnych jak i globalnych. W roku 2020 zasadzie jeden czynnik – pandemia – miał wpływ na znaczny spadek cen wynajmowanych mieszkań. W zależności od powierzchni mieszkania, lokalizacji, standardu spadek ten wyniósł w granicach 5-15%.

Ciasne, ale własne

Oprócz zniżek cen obserwowaliśmy wyraźną tendencję w pewnej grupie wiekowej najemców, w której to najemcy przeprowadzają się  z mieszkania wielopokojowego, gdzie wynajmują jeden pokój i dzielą wspólną przestrzeń z innymi lokatorami do małych mieszkań. Wolą kosztem wyższej ceny wynająć nawet mikro kawalerkę, której metraż jest niewielki, ale pozwala najemcy samodzielnie funkcjonować, tym samym zyskując więcej intymności i prywatności.

W dalszym ciągu Poznań pozostaje dobrym miejscem do inwestowania kapitału i zakup mieszkania na wynajem. Trzeba pamiętać, że pandemia prędzej czy później zakończy się a Poznań to duży ośrodek akademicki i co roku przyciąga rzeszę studentów do poznańskich uczelni. 

Z roku na rok w Poznaniu przybywa obcokrajowców. Ci z reguły są zainteresowani mieszkaniami w ścisłym centrum miasta. Mieszkania tak zlokalizowane będą cieszyły się największym popytem. Poza centrum możemy wyodrębnić rejony bardziej popularne wśród najemców a zlokalizowane blisko centrum oraz z dobrą komunikacją. Należą do nich Jeżyce, Wilda, Łazarz. Wśród tych dzielnic szczególna metamorfozę przechodzi Wilda. Z szarego niegdyś zakątka miasta uzyskuje nowy blask. Głównie dzięki rewitalizacji kamienic, nowym inwestycjom deweloperskim. Dodatkowy atuty tej dzielnicy to bliskość centrum, dobra komunikacja oraz samo położenie – pomiędzy miastem a autostrada A2. 

Nadal „modny” wśród inwestorów stał się zakup dużego mieszkania i jego podział a następnie wynajem na pokoje. W mieszkaniu takim – w zależności od powierzchni daje się zaaranżować 3 do 6 niezależnych pokoi i dzięki temu czerpać znacznie większy miesięczny przychód niż z pojedynczego mieszkania. Głównymi dzielnicami w których takich mieszkań jest najwięcej to Piątkowo  - ze względu na pobliski kampus uniwersytecki, w którym corocznie rozpoczyna naukę tysiące nowych studentów. Drugą dzielnicą w której takich mieszkań jest najwięcej to Rataje. Trzeba być jednak ostrożnym inwestując w ten sposób, z kilku powodów.

Po pierwsze – rynek wydaje się już nasycony pokojami a czynsze ustabilizowały się. Po drugie – ostatni rok pokazał, że w przypadku braku studentów inwestorzy muszą godzić się z chwilowymi pustostanami lub znacznymi obniżkami czynszów. Dotychczasowe przychody z jednego pokoju rzędu 600-800 zł zmalały w okresie pandemii o średnio 150-200 zł. Dodatkowo część pokoi została zwolniona ponieważ najemcy przeprowadzają się z mieszkania wielopokojowego do małych ale samodzielnych mieszkań. 

Obcokrajowcy to ważna grupa klientów

W okresie pandemii częściowy brak studentów jest rekompensowany przez coraz liczniejszą liczbę osób z Białorusi i Ukrainy przybywającą do Poznania w celach zarobkowych ale i nie tylko.  Doświadczenia zdobywane podczas współpracy z obywatelami tych państw w zakresie najmu są bardzo pozytywne. Pomimo obaw, wynikających głównie z formalności jakie wymagane są podczas podpisywania umów najmu, sąsiedzi zza naszej wschodniej granicy okazali się godnymi partnerami i dobrymi najemcami. Ich zaletą jest to, że są to najemcy długoterminowi.

Rynek najmu w Poznaniu będzie się rozwijał w nadchodzących latach. Z powodu wzrostu wartości nieruchomości - mieszkania staną się mniej dostępne a tym samym popyt na najem zwiększy się. Zmienia się także na korzyść najmu mentalność i myślenie, że mieszkanie nie jest jedną z głównych potrzeb każdego człowieka. Będzie mniej kupujących prywatnie a więcej najmujących. Tendencję taką obserwujemy w krajach zachodniej Europy, gdzie czasem połowa lub tylko niewielka część społeczeństwa posiada mieszkania na własność.