Rynek najmu na warszawskiej Pradze

Stolica Polski to dla wielu inwestorów oczywisty kierunek inwestycyjny. Warszawa to największe miasto w naszym kraju, liczące ponad 2 miliony mieszkańców oraz notujące największe przyrost liczby mieszkańców w ostatnich latach. Duża liczba ludności sprawia, że ceny mieszkań są wysokie i dynamiczne, ale zarazem wpływa na bezpieczeństwo najmu i pewność znalezienia najemcy dla naszego mieszkania.

Rozwijający się rynek i szeroka oferta miejsc pracy, uczelni oraz kulturalna, powoduje zróżnicowanie profilów najemców. W stolicy znajdziemy zarówno studentów, pracowników wielkich korporacji, mniejszych firm, ośrodków przemysłowych spod miasta, czy pracowników sezonowych, ale również rodziny z dziećmi czy obcokrajowców. Pomimo względnie wysokich cen najmu, ryzyko inwestycyjne wydaje się niższe. Zwroty z inwestycji być może nie osiągają zawrotnych wartości, średnio to 5,5% - 6%, choć na obrzeżach znajdziemy okazje inwestycyjne nawet i po 7%.

Punkt ciężkości w stolicy zdaje się przesuwać w ostatnich latach z dala od centrum miasta. Nowe lub bardziej odległe czy nieoczywiste dzielnice Warszawy wciąż są niedocenione inwestycyjnie i cenowo. To wspaniała okazja dla inwestorów szukających mieszkania na wynajem w Warszawie. Szczególnym miejscem na jej mapie jest Praga. 

Lewobrzeżna strona Wisły w Warszawie do niedawna nie była synonimem bezpieczeństwa, komfortu, ani tym bardziej okazji inwestycyjnych. Zaniedbana dzielnica, o wysokiej przestępczości i niskiej jakości nieruchomości, odstraszała wielkie inwestycje i korporacje. Z czasem jednak tendencja ta uległa odwróceniu i dzisiejsza Praga przechodzi szybką modernizację. Pociąga to za sobą wzrost liczby ludności – sam Gocław liczy już 70 tysięcy mieszkańców.

Na jej terenie i w jej okolicach znaleźć możemy kilka ważnych uczelni wyższych, na przykład Akademia Koźmińskiego, Akademia Obrony Narodowej oraz, liczącą 17 tysięcy studentów, Szkołę Wyższą Psychologii Społecznej. Na Pradze powstają modne centra biurowo – mieszkalno – rekreacyjne, jak Soho czy Koneser, podnoszące znacząco jakość tkanki miejskiej oraz przyciągające odwiedzających z pozostałych dzielnic miasta. Na terenie Konesera powstało pierwsze w Polsce, a trzecie na świecie, po Londynie i Tel Awiwie, centrum startupów Campus Google oraz pierwsze na świecie Muzeum Polskiej Wódki. Praga to wreszcie miejsce zatrudnienia dla pracowników licznych przedsiębiorstw oraz instytucji, na przykład CD Projekt czy POLSAT. 

Ważnym czynnikiem wpływającym na rentowność inwestycji na Pradze jest rozbudowana sieć transportu miejskiego. Liczne autobusy, tramwaje czy Szybka Kolej Miejska zapewniają wygodny dojazd do reszty miasta. Prawdziwą rewolucję na praskim rynku nieruchomości przyniesie jednak budowa trzeciej linii metra, które według analizowanych przez Ratusz wariantów, przebiegać ma od stacji Stadion Narodowy przez Grochów i Gocław. Dzięki tej modernizacji spodziewać się będzie można wzrostu czynszów w okolicy, także warto śpieszyć się z inwestycją na Pradze, jeśli chcemy zdążyć przed wszystkimi. Nieruchomości przy stacjach metra mają prawidłowość szybkiego wzrostu na wartości oraz wysokiej popularności wśród najemców.

Dzielnica Praga sama w sobie jest bardzo zróżnicowana. Znajdziemy w niej zabudowę kamieniczną w okolicach Dworca Wileńskiego i ulicy Kijowskiej, dalej bardziej prestiżową Saską Kępę, świetnie skomunikowaną z centrum Warszawy i mieszczącą niską zabudowę modernistyczną, w końcu blokowiska z wielkiej płyty na Gocławiu i Grochowie. Pośród zastanej zabudowy coraz częściej znaleźć możemy duże inwestycje deweloperskie, niejedne o podwyższonym standardzie, skierowane do lokatorów i inwestorów poszukujących unikalnych miejsc z charakterem. Nowy blask odzyskują też stare kamienice, położone przy topowych adresach, rewitalizowane z myślą o przyciągnięciu wyselekcjonowanej grupy nabywców. Zwłaszcza Praga Północ stała się główną lokalizacją do flippingu kamienic. 

Praga pod względem inwestycyjnym nie należy już do agresywnych dzielnic. Prędzej możemy ją przyporządkować do profilu zrównoważonego, na równi z Bielanami, Włochami czy Ursynowem.  Wciąż znajdziemy tu niższe ceny, niż w centrum miasta, choć znajdziemy prestiżowe inwestycje z cenami za metr kwadratowy na miarę Śródmieścia czy Wilanowa. Zwrot z inwestycji na Pradze, zakładając pesymistyczny scenariusz, wliczając średnie pustostany i koszty zarządzania, wynosi od 5,5% do 6%.  Ceny mieszkań w inwestycjach deweloperskich sięgają 11 – 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy, czynsz najmu za dwupokojowe mieszkanie w dobrym standardzie to nawet 2,5 tysiąca zł netto.