[PROGNOZA] Odbicie na rynku nieruchomości mieszkaniowych dopiero w 2024 roku?

Poprzedni rok nie należał do najłatwiejszych dla branży nieruchomości mieszkaniowych, która musiała mierzyć się z wieloma wyzwaniami. Jak deweloperzy przewidują najbliższą przyszłość? Jak przygotowują się i czego spodziewają w 2023 roku? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są prognozy dla rynku nieruchomości na 2023 rok
• czy będzie to czas wyzwań
• czy preferencje kupujących mieszkania będą ewoluować 

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL

Jest wiele zmiennych, od których zależy, jaki będzie rok 2023. Scenariusz bazowy jest umiarkowanie optymistyczny. Zakładamy obecne status quo na pierwsze półrocze i szanse na ożywienie w drugim.

Kluczową determinantą jest poziom stóp procentowych. Ostatnia w 2022 r. decyzja RPP, pozostawiająca je na niezmienionym poziomie, może być argumentem za tym, że cykl podwyżek osiągnął już swój szczyt. 

Mogą też pojawić się impulsy, które poprawią sytuację branży. Na przykład decyzja regulatora, która złagodzi rygorystyczne warunki wyliczania zdolności kredytowej. Patrząc realnie, brak zmian w tym zakresie spowoduje dalszy zastój akcji kredytowej, a szorowanie po dnie potrwa dłużej.

Pamiętajmy, że to rok wyborczy i mogą pojawić się zachęty dla różnych grup społecznych. Na przykład w formie jakiegoś programu rządowego, który pobudzi uśpiony popyt, gdyż chętni na zakup mieszkań są, lecz nie mają możliwości jego finansowania. 

Bez względu na to wszystko, jesteśmy świadomi swojej skali działania i wysokiej klasy produktu. Dysponujemy liczną (ok. 4500 mieszkań gotowych lub w realizacji), dobrą i zróżnicowaną ofertą, która zaspokoi oczekiwania klientów w każdej sytuacji rynkowej.

Tymczasem mniejsi, obciążeni kredytowo deweloperzy, mogą nie przetrwać trudów kryzysu. W 2023 roku możliwe są więc konsolidacje i przejęcia. Nie przeceniałabym natomiast roli najmu instytucjonalnego, jaką mógłby on odegrać w odbudowie koniunktury. Fundusze PRS stoją w obliczu wielu niewiadomych co do przyszłych warunków działania w Polsce.

Andrzej Oślizło, Prezes Zarządu, Develia S.A.

Dane sprzedażowe za drugie półrocze 2022 roku, w tym niski wolumenowo III kwartał, mogą być pewnym prognostykiem do szacowania poziomu sprzedaży w roku 2023. Nie spodziewam się znacznego ożywienia na rynku, które wymagałoby zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych. Do poprawy rynku kredytowego mogą przyczynić się spadek stóp procentowych i poluzowanie tzw. rekomendacji S wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego od kwietnia 2022 roku. Spodziewam się, że nadal dominującą grupą klientów będą klienci gotówkowi.

Ponadto sądzę, że 2023 rok będzie czasem powrotu na rynek funduszy PRS (ang. Private Rented Sector), które w ostatnich kwartałach wstrzymywały się z decyzjami ze względu na sytuację ekonomiczną i geopolityczną. To segment rynku, który wciąż ma ogromne perspektywy rozwoju.

Biorąc pod uwagę wysoką inflację, która wpływa na koszty budów i koszty finansowania, małą liczbę gotowych lokali, rosnące ceny najmu i znacząco spadającą podaż, na ten moment nie widzę przesłanek do obniżek cen mieszkań w 2023 roku. 

Uważam również, że spadek podaży będzie tendencją kontynuowaną w kolejnych kwartałach, spowodowaną m.in. wstrzymywaniem rozpoczynania nowych inwestycji, szczególnie przez deweloperów dysponujących mniejszym zapleczem kapitałowym. Postrzegam to jako szansę na zwiększanie udziału w rynku dla największych i najsilniejszych kapitałowo podmiotów, takich jak Develia, które mają do tego know-how i odpowiednie zasoby. Wierzę w mocne, długoterminowe fundamenty rynku mieszkaniowego i w to, że odroczony popyt z ostatnich kwartałów przełoży się na wzrosty w kolejnych latach.

Boaz Haim, Prezes RONSON Development

2023 rok nie przyniesie znaczącej odmiany, głównie ze względu na obniżki stóp procentowych, które będą kwestią lat, a nie miesięcy. W tym czasie skoncentrujemy się na utrzymaniu stabilnej sytuacji finansowej [także zabezpieczeniu finansowania po uruchomieniu przedsprzedaży nowych etapów inwestycji oraz nowych projektów i poprawie efektywności kosztów] oraz solidnym przygotowaniu projektów na czas odbicia rynkowego, spodziewanego w 2024 roku.

Na początku 2023 roku wprowadzimy do sprzedaży 11 willi w ramach luksusowego projektu Nova Królikarnia – ten segment rynku jest odporny na recesję. Będziemy realizować kolejne etapy naszych dotychczasowych projektów, ale też rozpoczynać nowe, jak na przykład Zielono Mi na Dolnym Mokotowie w Warszawie. Utrzymamy dywersyfikację w kierunku segmentu PRS, w ramach którego już w połowie roku oddamy pierwsze 121 mieszkań w inwestycji Ursus Centralny.

Dawid Wrona, Dyrektor Sprzedaży Echo Investment

Spodziewamy się raczej ustabilizowania sytuacji, którą mamy w tej chwili tzn. dominacji klientów z gotówką, którzy kupują przede wszystkim mniejsze mieszkania. Z najwyższym w Unii Europejskiej przywiązaniem do posiadania mieszkania nasi rodacy decydują się m.in. na inwestowanie w nieruchomości i dalej wybierają zakup mieszkania jako ochronę pieniędzy przed wysoką inflacją, a zarazem jako zabezpieczenie swojej przyszłości czy najbliższych.

Mając to na uwadze, uważamy, że nasze projekty, które oceniane są przez klientów na rynku jako inwestycje z wysoką jakością standardu oraz te, które cechuje wysoka odporność na zmiany rynkowe, będą dalej cieszyć się dużym zainteresowaniem wśród klientów gotówkowych.

Ponadto klienci coraz chętniej spoglądają w kierunku projektów o charakterze „destination”, a więc oferujących wiele funkcji w jednej lokalizacji. Klienci oczekują na wyciągnięcie ręki wszystkiego co potrzebne do codziennego życia. Samo mieszkanie to za mało. Musi być ekologicznie, ekonomicznie, ale też z dostępem do handlu, usług, gastronomii i możliwości ciekawego spędzania czasu wolnego. Z tego powodu zamierzamy w następnym i kolejnych latach rozwijać projekty „destination”, które w 100% wpisują się w dzisiejsze trendy „15-minutowego miasta”. Mam tu na myśli np. łódzką Fuzję czy poznańską Wieżę Jeżyce.

Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska

Doświadczenia ostatnich lat pokazują, że do prognoz należy podchodzić ostrożnie. To szczególnie prawdziwe w sytuacji, w której – jak dzisiaj – na rynek ma wpływ stosunkowo dużo nowych i trudnych do przewidzenia czynników, takich jak wojna za wschodnią granicą czy kryzys energetyczny. Mimo to możemy z dużą dozą prawdopodobieństwa stwierdzić, że pierwsze kwartały nowego roku nie przyniosą istotnej zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Możemy spodziewać się raczej dalszego rozwoju trendów, które obserwowaliśmy w ostatnich 12 miesiącach.

W Cordia Polska przygotowujemy się na kilka scenariuszy. Po pierwsze, spodziewamy się, że na rynku będzie trwała bitwa o klienta gotówkowego. To właśnie on najczęściej kupuje dziś mieszkania, głównie w celach inwestycyjnych i na wynajem, który przeżywa dzisiaj prawdziwy boom. Ten trend raczej się utrzyma, bo kredytobiorców nie przybędzie z uwagi na wciąż niską dostępność tego typu finansowania. Co prawda w ostatnich dniach pojawiły się głosy, że dla dwóch grup kredytów hipotecznych może zostać obniżony 5 proc. bufor stosowany obecnie przy analizie zdolności kredytowej. Jednak po pierwsze, ten ruch nie został jeszcze przesądzony, a po drugie, bufor ma mniejsze znaczenie dla zdolności kredytowej niż same stopy procentowe. Zaś obniżki tych ostatnich i realnej zmiany na rynku kredytów hipotecznych możemy spodziewać się dopiero w końcówce roku.

Po drugie, pod wpływem zmieniających się warunków ekonomicznych będą ewoluować preferencje konsumentów. Z jednej strony mieszkanie najlepsze na wynajem, dwupokojowe i w dobrej lokalizacji, będą jeszcze popularniejsze. Z drugiej – osoby kupujące nawet na własny użytek będą coraz częściej wybierać mniejsze metraże, tańsze i bardziej ekonomiczne pod kątem przyszłych opłat i rachunków.

Po trzecie, mamy świadomość, że 2023 r. może upłynąć pod znakiem dalszych wzrostów kosztów wykonawstwa. Biorąc pod uwagę, że spada też liczba uruchamianych nowych budów, obniżki cen mieszkań są mało prawdopodobne. W obecnych warunkach na rynku zwyczajnie nie ma na nie przestrzeni. Przeważają też kalkulacje, że w kolejnych latach ceny transakcyjne mieszkań będą dalej rosły. 

Możemy natomiast spodziewać się pewnej kreatywności w zakresie wykorzystania istniejącej oferty. Deweloperzy chcą, żeby wybudowane mieszkania pracowały i przy mniejszym popycie na zakup przez klienta indywidualnego, mogą szukać innych pomysłów na zagospodarowanie gotowych lokali.

Jeśli chodzi o plany Cordii, to już w pierwszych miesiącach nowego roku będziemy oddawać do użytku dwa kolejne projekty: pierwszy etap naszej debiutanckiej inwestycji w Trójmieście - Villa Jaśkowa Dolina w Gdańsku oraz Fantazję na warszawskim Bemowie. Szykujemy się też na realizację nowych budów w Trójmieście.

Michał Skwarek, Sales & Marketing Director Equilis Poland

Rok 2023 będzie rokiem zmian i wyzwań dla całej branży – zarówno deweloperów, ale także kolejnych połączonych naczyń, chociażby generalnych wykonawców. Presja inflacyjna i zaostrzone warunki uzyskania kredytów hipotecznych powodują zmniejszenie popytu, a to z kolei doprowadzi do zahamowania wprowadzania ofert na rynek. Dane GUSu wskazują na zmniejszenie liczby wydanych pozwoleń i rozpoczętych budów.

Projekty, które powstają, oferują więcej niż tylko budynki mieszkalne. Na popularności zyskują osiedla mixed-use, łączące w sobie wiele funkcji, m.in.: mieszkalne, biurowe, restauracyjne, usługowe czy rekreacyjne. Idea miasta 15-minutowego - zgodnie z którą wszystko, co potrzebne do życia, powinno znajdować się zaledwie kwadrans od miejsca zamieszkania.

Przyszli mieszkańcy oczekują, aby w ich wymarzonym M stosować rozwiązania proekologiczne, ekonomiczne i ułatwiające budowanie społeczności.

Planujemy rozpocząć budowę Conceptu Ursus – 1000 mieszkań o zróżnicowanych metrażach i lokali usługowych w 4 etapach. Jesteśmy na etapie wyboru generalnego wykonawcy, w realizacji osiedla z całą pewnością będziemy kierować się aspektami, które dla Equilis są kluczowe: innowacyjnością projektu, jego spójnością z otoczeniem, zastosowaniem rozwiązań proekologicznych i elementów budownictwa pasywnego. Concept Ursus zamierzamy certyfikować w systemie BREEAM.