Co warto wiedzieć o projektach mixed-use?

Mieszkać tak, aby wszędzie mieć blisko, korzystać z rozrywki i licznej zieleni - czy to możliwe? Wystarczy kupić M w inwestycji typu mixed-use. Co to takiego? Czy faktycznie potrzebujemy takich projektów? Czytaj dalej! 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym są projekty mixed-use
• gdzie powstają
• czym różnią się od typowych formatów mieszkaniowych 

Na czym polega idea mixed-use?

Do tej pory nie udało się uzyskać jednej i powszechnie akceptowanej definicji projektów mixed-use. Pojęcie to nieco inaczej tłumaczą urbaniści, odmiennie deweloperzy czy architekci. Z jeszcze innej perspektywy patrzą na nie lokalne samorządy. Jednak wspólnym dla nich mianownikiem jest to, że projekty mixed-use łączą w sobie wiele funkcji, niezwykle istotnych i co koniecznie należy podkreślić - współzależnych. 

Mowa między innymi o takich funkcjach jak: mieszkalna, biurowa, restauracyjna, usługowa czy rekreacyjna. Projekty mixed use doskonale wpisują się w idee miast 15-minutowych. Ich celem jest stworzenie przyjaznego sąsiedztwa, w którym ludzie mogą zaspokoić wszystkie codzienne potrzeby związane z mieszkaniem, nauką, pracą, spędzaniem czasu wolnego, rozrywką i zakupami. To wszystko ma się odbywać bez konieczności przemieszczenia się na duże odległości. Takie współistnienie różnych przestrzeni stwarza jej użytkownikom ogromny komfort, gdyż ułatwia codzienność i znacząco oszczędza czas.

Warto także podkreślić, że projektem mixed-use może być pojedynczy budynek, kompleks budynków, a nawet cały obszar miasta. 

DOKI Living, Euro Styl S.A., źródło: mat. dewelopera

Gdzie powstają projekty mixed-use?

Inwestycje mixed-use znane są na całym świecie, a ich początków można szukać już w starożytności. Ludzie żyjący w tamtych czasach osiedlali się na terenach, z których mieli łatwy dostęp do niezbędnych zasobów. Człowiek od wieków próbował upraszczać swoją egzystencję i chciał mieć to, co najważniejsze pod ręką. Ta idea towarzyszy nam do dnia dzisiejszego. Dlatego też budownictwo typu mixed-use znajdziemy niemal na całym świecie. Dobrym przykładem jest Burj Khalifa - najwyższy budynek świata. Co ciekawe, jest on jednocześnie biurowcem, hotelem, apartamentowcem, a także restauracją. Projekty wielofunkcyjne powstają również na Zachodzie Europy, a w ostatnich latach zyskują na zainteresowaniu w Polsce.

Tereny śródmiejskie

Projekty mixed-use bardzo często powstają w centrach dużych miast. Taki wybór lokalizacji wydaje się być dość oczywisty, ze względu na bogatą infrastrukturę. Tereny te charakteryzują się intensywną, zwartą zabudową. Inwestorzy planujący projekty wykorzystują wolne tereny śródmiejskie bądź rewitalizują istniejące budynki. 

Inwestycje wielofunkcyjne powstające na obszarach śródmiejskich mają być przede wszystkim uzupełnieniem otaczającej zabudowy, powinny zatem z nią współgrać. Architektura kompleksów mixed-use powinna być zatem dobrze wpasowana w zastaną przestrzeń, a architektoniczny ład zostać zachowany.

Tereny miejskie

Tereny postindustrialne to często największe dostępne działki w tego typu lokalizacjach. Dlatego też w Polsce bardzo widoczne jest ukierunkowanie na adaptację i rewitalizację obszarów przemysłowych. Bardzo często są to projekty o średniej skali, opierające się na co najmniej dwóch funkcjach podstawowych, np. biurowej i mieszkalnej.

Budowa projektów mixed-use w tego typu miejscach odgrywa ważną rolę w procesie unowocześniania zaniedbanych dotąd i zapomnianych fragmentów miast. Warto tu wskazać na przykład na dzielnicę Młode Miasto w Gdańsku, które obejmuje poprzemysłowe obszary położone nad Mołtawą w bliskim sąsiedztwie Starego Miasta. 

Powstaje tu m.in. projekt DOKI. To wielofunkcyjna inwestycja o skali dzielnicy, która łączy w sobie część mieszkaniową (ponad 1000 lokali), biurową oraz hotelowo-konferencyjną i gastronomiczną. W ramach projektu zostanie wkomponowany jest blok mieszkalny DOKI Living. 

Tereny podmiejskie

Wiemy już, że inwestycje mixed-use powstają na terenach śródmiejskich i miejskich, na tym jednak nie koniec. W planach są pierwsze wielkoskalowe projekty w miejsach niezagospodarowanych, położonych często na peryferiach metropolii. To ogromne i kosztowne przedsięwzięcia. Mają one doprowadzić do integracji nowej społeczności i procesów miastotwórczych. 

Na takich terenach pojawia się problem zagospodarowania przestrzennego. Inwestycję należy rozpocząć praktycznie od zera, co jest dużym wyzwaniem logistycznym.

Montownia, Euro Styl S.A., źródło: mat. dewelopera

Co wyróżnia nieruchomości typu mixed-use?

Projekty mixed-use z pewnością należy docenić za wyjątkowość i różnorodność w porównaniu z konceptami monofunkcyjnymi. W takich miejscach, oprócz mieszkania czy pracy społeczność znajdzie także rozrywkę i odpoczynek. Istotne znaczenie ma także gastronomia, której bogata oferta jest przyczynkiem do spotkań. Mixed-use to projekt celowo integrujący lokalną społeczność.

W tego typu inwestycjach zapewniane są również się wszelkie udogodnienia dla osób z niepełnosprawnością, starszych i dla rodzin z dziećmi. Atrakcyjność tego typu projektów jest dużo większa niż tych spełniających tylko jedną funkcję. 

Projekty mixed-use w Polsce

Pierwszymi inwestycjami mixed-use w Polsce były obiekty o dominującej funkcji handlowej, gdzie inne elementy zyskiwały na tyle duże znaczenie, że projekty te określić możemy mianem wielofunkcyjnych. Dobrym przykładem takich projektów jest Manufaktura w Łodzi lub Stary Browar w Poznaniu.

Manufaktura, Łódź

W dalszej kolejności powstawały projekty coraz odważniej łączące istotne funkcje, a prawdziwy przełom nastąpił po 2016 roku, kiedy to zaczęły powstawać realizacje coraz śmielej łączące kilka funkcji.

Aktualnie na wielu polskich osiedlach, przede wszystkim w dużych miastach, znajdziemy projekty mixed-use. Do popularnych inwestycji tego typu można zaliczyć: Nowy Wełnowiec, Wilanów Park, Global Office Park, Towarowa 22. 

Mówiąc o projektach wielofunkcyjnych, nie sposób pominąć Elektrownię Powiśle w Warszawie. Inwestycja o powierzchni ok. 55 tys. mkw. oferuje sklepy, biura, restauracje i szeroki zakres usług.

Inwestycją mixed-use jest także Soho by Yareal na warszawskim Kamionku. W projekcie znalazły się mieszkania, kilkadziesiąt punktów usługowych, kawiarnie i sklepy, a także duża hala z szeroką ofertą m.in. lokali gastronomicznych. Po ukończeniu kompleks będzie pełnił rolę ogólnodostępnego, lokalnego centrum, łączącego funkcję mieszkaniową, z handlem i usługami, a także zielonymi terenami rekreacyjnymi.

Jeżeli chcesz zamieszkać w inwestycji typu mixed-use, to zastanów się nad następującymi projektami: 

• Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich - Mysiadło (obok Warszawy)

Ta wyjątkowa inwestycja powstanie tuż przy granicy z Warszawą, w Mysiadle (gmina Lesznowola). Inwestor planuje wzniesienie około 40 budynków, w których znajdą się mieszkania oraz potrzebna lokatorom infrastruktura. Będzie to pierwsza duża inwestycja mieszkaniowa w tej okolicy. Realizacja osiedla została rozłożona na kilka etapów, a pierwszy z nich ma się zakończyć w pierwszym kwartale 2026 roku. 

Projekt zapewni otwarty dostęp do rozbudowanej, profesjonalnej strefy sportowej nie tylko nowym mieszkańcom, ale wszystkim, którzy z tej strefy zechcą skorzystać. Wśród udogodnień znajdą się m.in.: własny akwen, plac zabaw, boisko, korty tenisowe, siłownia plenerowa. Plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje również na tym obszarze liczne punkty usługowe, placówki oświatowe, obiekty kulturalne, tereny rekreacyjne, a także rozbudowaną siatkę ulic. 

• Global Apartments - Katowice 

To wielofunkcyjny kompleks składający się z 2 wież biurowych i jednej wieży mieszkalnej. W części wspólnej znajdują się liczne lokale gastronomiczne, handlowe i usługowe.  

Dla przyszłych mieszkańców deweloper przewidział następujące udogodnienia: ochrona całodobowa, usługi concierge, recepcja, rowerownia, klimatyzacja. 

Inwestycja została oddana do użytkowania w I kw. 2024 roku.

• DOKI Living etap II - Gdańsk

Na postoczniowych terenach Gdańska powstają Doki - inwestycja łączy w sobie funkcję mieszkaniową (DOKI Living), biurową (DOKI Office), gastronomiczną, noclegową i konferencyjno-wystawową (MONTOWNIA). 

DOKI Living etap II to już kolejna faza budowy mieszkań na gdańskim Śródmieściu, przy ul. ks. Jerzego Popiełuszki. W ofercie sprzedaży w nowym etapie dostępnych jest ponad 220 mieszkań w budynku G, w tym wyjątkowe apartamenty z tarasami na najwyższych piętrach. Wśród udogodnień znajdą się m.in.: rowerownia, miejsce do ładowania samochodów elektrycznych, plac zabaw. 

Inwestycja zostanie oddana do użytkowania w II kw. 2027 roku.

• Quorum Apartments - Wrocław

Quorum to kompleks typu mixed-use składający się z pięciu budynków o różnych funkcjach, między innymi usługowej, biurowej i mieszkaniowej. Część mieszkalną stanowi Quorum Apartments. Znalazło się w niej ponad 340 mieszkań. Deweloper przewidział liczne udogodnienia: ochrona całodobowa, usługi concierge, recepcja, klimatyzacja, komórki lokatorskie. W parterze budynku umieszczono lokale usługowe. Inwestycja Quorum Apartments została wybudowana i oddana do użytku w 2 kw. 2024 roku.

• Warzelnia by Bohema - Warszawa

Warzelnia by Bohema jest integralną częścią warszawskiego kompleksu BOHEMA - Strefa Praga, zlokalizowanego przy ul. Szwedzkiej 28, niewiele ponad 4 km od centrum Warszawy. Inwestycja wyrosła z idei połączenia obiektów historycznych, mieszkalnych i przestrzeni biurowych. W Warzelni znajdzie się niemal 70 nowoczesnych loftów o metrażach od 28 do 104 m kw. Budynek posiadać będzie 4 kondygnacje naziemne wraz z parterem i 1 kondygnację podziemną. Sercem projektu będzie zielone patio w stylu loftowym. Inwestycja jest obecnie w trakcie budowy z przewidzianym na III kw. 2025 r.

Nie da się ukryć, że inwestycje mixed-use są coraz częściej spotykane w Polsce. Szacuje się, że do końca 2024 roku ich liczba wzrośnie aż o jedną trzecią. Ten trend wzmacnia wzrost świadomości ekologicznej, idea współdzielenia, a także aktualna sytuacja geopolityczna, związania m.in. z podwyżkami cen paliwa. Idea miasta 15-minutowego jeszcze nigdy tak szybko nie zdobywała nowych zwolenników. Zdaniem wielu ekspertów i deweloperów obiekty multifunkcje to przyszłość rynku nieruchomości.

Fuzja, Echo Investment S.A., źródło: mat. dewelopera

Jakie są zalety i wady projektu?

Na zalety tego typu budownictwa należy patrzeć w kontekście urbanistyki, komunikacji, lokalnej gospodarki, a także w wymiarze społecznym. Tworzone w ten sposób miejsca to gwarancja dobrze wykorzystanej przestrzeni, przy jednoczesnym ograniczeniu zbędnych podróży.

Inwestycje mixed-use przynoszą wymierne korzyści nie tylko mieszkańcom, lecz także najemcom, którzy zdecydują się na rozwój biznesu na ich terenie. Połączenie wielu funkcji w ramach inwestycji korzystnie wpływa na częstotliwość wizyt w obiekcie oraz wydłuża je, tym samym zysk najemców jest większy.

Miasto 15-minutowe sprzyja tworzeniu więzi społecznych, rozwojowi lokalnej społeczności i wzrostowi ekologicznej świadomości. Takie rozwiązanie ma również aspekt ekonomiczny, umożliwi mieszkańcom rezygnację z samochodu, a tym samym zmniejszenie wydatków na energię i paliwa, a także przełoży się na ograniczenie budowy drogich parkingów, odpowiedzialnych za około 30% kosztu mieszkania.

Czy inwestycje mixed-use mają wady?

Inwestycje mixed-use charakteryzują się kompleksowością. Tym samym potrzeba dużo czasu na ich realizację. Jeżeli powstają na terenach objętych ochroną zabytków, dodatkowo należy dopełnić wszystkich formalności z tym związanych i jeszcze wykorzystać specyficzny charakter miejsca na swoją korzyść. Przy współtworzeniu lub inicjowaniu projektów mixed-use konieczna jest współpraca z lokalną społecznością. By usprawnić pracę, wykorzystuje się projektowanie partycypacyjne, które zakłada udział wszystkich zaangażowanych stron w planowanie inwestycji.

Co więcej, charakter takich projektów często wyklucza ich etapową realizację, dlatego z reguły mogą je przeprowadzać tylko najwięksi deweloperzy.

Podsumowanie 

Obiekty mixed-use to projekty wielofunkcyjne, które zyskują na popularności w Polsce i na świecie. Łączą w jednej strukturze wiele zastosowań: mieszkalną, handlową, usługową, hotelową, biurową, rozrywkową, kulturalną. A wszystko to w ramach jednego obiektu lub kilku, ale zlokalizowanych na jednym terenie. Co istotne, budownictwo mixed-use doskonale wpisuje się także w trend miast 15-minutowych. To idea, zgodnie z którą wszystko, co potrzebne do życia, powinno znajdować się zaledwie kwadrans od miejsca zamieszkania. Zdaniem wielu ekspertów projekty mixed-use będą cieszyły się coraz większym zainteresowaniem i są przyszłością rynku nieruchomości. W końcu swoimi zaletami przewyższają inwestycje monofunkcyjne.