Waloryzacja czynszu: podwyżka czynszu najmu o wskaźnik inflacji, z mocą wsteczną i w spółdzielniach [wzór pisma]

Wynajmujący mieszkanie ma prawo do podwyższenia czynszu – pod warunkiem, że robi to zgodnie z przepisami. W praktyce oznacza to m.in. przestrzeganie limitów wzrostu opłat, dotrzymanie terminów oraz odpowiednią formę zawiadomienia najemcy. Nieprzestrzeganie tych zasad może skutkować zakwestionowaniem podwyżki lub nawet sporem sądowym.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak zgodnie z prawem poinformować o podwyżce czynszu,
• jak często może dochodzić do zmian w wysokości opłat czynszowych,
• czy lokator może się nie zgodzić na podwyżkę czynszu i co to oznacza dla obu stron,
• jak wygląda procedura podnoszenia czynszu w przypadku najmu okazjonalnego.

Czym jest waloryzacja czynszu i co różni ją od podwyżki czynszu najmu?

Waloryzacja czynszu polega na wyrównaniu jego wartości do poziomu sprzed waloryzacji na podstawie określonych wskaźników ekonomicznych, np. inflacji. Wynajmujący może więc utrzymać swoje wynagrodzenie czynszowe na tym samym poziomie pod względem siły nabywczej. Waloryzacja zabezpiecza więc przed spadkiem rentowności inwestycji w najem wraz z upływem czasu.

Prawo do waloryzacji wprowadziła uchwalona 21 czerwca 2001 r. Ustawa o ochronie praw lokatorów. Podwyżka czynszu najmu jest możliwa poprzez wypowiedzenie jego dotychczasowej wysokości. Waloryzacja różni się od zwykłej podwyżki tym, że w przeciwieństwie do niej zależy od określonych okoliczności zewnętrznych, a nie wynika jedynie z chęci zwiększenia przez wynajmującego swojego zysku.

Podwyżka w ramach waloryzacji dotyczy wyłącznie czynszu, który najemca płaci wynajmującemu. Odrębną kwestią są opłaty naliczane w ramach użytkowania lokalu – np. za ogrzewanie, wodę, prąd czy wywóz śmieci.

Najczęstsze przyczyny podwyżek czynszu

• Wysoka inflacja
  Spada siła nabywcza pieniądza, więc ustalony czynsz realnie traci na wartości.

• Wzrost kosztów utrzymania mieszkania
  Wyższe opłaty administracyjne, ubezpieczenia czy usługi zarządzania lokalem podbijają koszty właściciela.

• Konieczne remonty lub dodatkowe wyposażenie
  Inwestycje w odświeżenie lub doposażenie nieruchomości podnoszą jej wartość rynkową.

• Wzrost średnich stawek na rynku
  Jeśli ceny najmu w okolicy rosną, podwyżka czynszu jest uzasadniona obiektywnymi wskaźnikami ekonomicznymi.

• Niski zwrot z inwestycji
  Aby odzyskać nakłady na zakup lub budowę, wynajmujący może skorygować czynsz w górę.

Rodzaje wskaźników waloryzacyjnych w umowie najmu

Podwyżka czynszu najmu nie może być ustalana w dowolny sposób - powinna wynikać z obiektywnych wskaźników makroekonomicznych. 

Waloryzacja czynszu najmu o wskaźnik inflacji

Najczęstszą sytuacją jest:

• podwyżka czynszu o wskaźnik inflacji, czyli wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Jego wartość ogłasza prezes Głównego Urzędu Statystycznego w styczniu każdego roku. 

Inne wskaźniki waloryzacji

W przypadku innych lokali niż mieszkalne może być stosowana nie tylko podwyżka czynszu najmu o wskaźnik inflacji, lecz także o inne miary ekonomiczne – np.:

• zmianę (wzrost lub spadek) średniego wynagrodzenia w gospodarce narodowej,
• wskaźnik wzrostu cen nieruchomości lub czynszów na lokalnym rynku.

Kiedy waloryzacja jest możliwa?

Podwyżka czynszu lokalu na podstawie waloryzacji jest możliwa pod warunkiem, że wynajmujący zachowa wymagane procedury. Przede wszystkim powinien on złożyć najemcy wypowiedzenie dotychczasowej stawki w formie pisemnej. Przyjmuje ono formę jednostronnego oświadczenia woli.

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu – terminy

Terminy wypowiedzenia dotychczasowej stawki reguluje art. 685(1) [Podwyżka czynszu najmu lokalu] Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu Cywilnego. Wynajmujący powinien wypowiedzieć wynajmującemu dotychczasową wysokość opłat najpóźniej przed końcem danego miesiąca. Minimalny okres wypowiedzenia co do zasady wynosi 3 miesiące. Wyższą stawkę lokator zacznie płacić od miesiąca następującego po tym okresie.

Inny termin wskazany przez strony umowy najmu

Wynajmujący oraz najemca mogą ustalić w umowie najmu inny termin wypowiedzenia niż 3 miesiące - może być on jednak tylko dłuższy – nie powinien być krótszy.  

Na czym polega klauzula waloryzacyjna w umowie najmu?

Strony umowy najmu mogą także zawrzeć w niej klauzulę wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu w ramach procedury waloryzacyjnej. Zapisy powinny określać w precyzyjny sposób zasady, tryb i terminy waloryzacji.

Jak często można występować z żądaniem waloryzacji czynszu najmu?

Najczęściej praktykowana przez wynajmujących jest coroczna waloryzacja czynszu. Polskie prawo pozwala jednak częściej podwyższać stawkę – maksymalnie raz na 6 miesięcy. 

Czy zmiana wysokości czynszu w umowie najmu wymaga aneksu?

W celu zwaloryzowania dotychczasowej kwoty nie jest wymagany aneks do umowy najmu. Podwyżka czynszu może nastąpić na podstawie pisemnego oświadczenia woli wynajmującego. Zawarcie aneksu może być jednak uzasadnione, jeśli strony umowy chcą uniknąć wypowiadania wysokości czynszu i zamierzają ustalić nową stawkę na zasadzie porozumienia.

Z perspektywy właściciela należy jednak brać pod uwagę możliwe skutki podwyżki czynszu, do których należeć mogą:

• frustracja najemcy, która szybciej doprowadzi do wypowiedzenia umowy,
• cięcia w wydatkach najemcy i w konsekwencji częstsze reklamacje czy skargi,
• większe ryzyko zaległości w płatnościach – więcej czasu i pieniędzy na monitowanie i windykację,

• problemy z pokryciem opłat za media czy administrację, jeśli najemca nie ma już marginesu finansowego

• pogorszenie relacji z wynajmujacym – utrata zaufania i trudniejsza komunikacja przy kolejnych negocjacjach czy przedłużaniu umowy.

Do jakiej kwoty można podnieść czynsz najmu?

Wynajmujący nie ma wolnej ręki, jeśli chodzi o wysokość waloryzacji. Maksymalna podwyżka czynszu w skali roku nie może być większa niż 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. Oblicza się ją, mnożąc powierzchnię użytkową i wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia mkw. mieszkania – za ustalanie tego wskaźnika odpowiedzialni są wojewodowie.

Podniesienie wysokości czynszu najmu ponad limit – kiedy jest możliwe?

Właściciel mieszkania w uzasadnionych przypadkach może podnieść czynsz o więcej niż 3% wartości odtworzeniowej. Ma takie prawo, jeśli:
  • uzyskuje dochody z wynajmu w kwocie, która nie pozwala mu pokryć koniecznych wydatków na utrzymanie lokalu,
  • osiąga niski zwrot kapitału z inwestycji – do 1,5% kosztów zakupu lub budowy oraz 10% wydatków na remont nieruchomości.

Czy najemca może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu w wysokości ustalonej przez wynajmującego?

Jeśli najemca nie zgodzi się na nową stawkę czynszu i przestanie go opłacać, wtedy wynajmujący może rozwiązać z nim umowę, a także domagać się zapłaty odsetek za zwłokę. Lokator ma prawo zażądać podania przyczyny podwyżki oraz dostarczenia szczegółowych obliczeń. Właściciel powinien wtedy przedstawić je na piśmie w ciągu 14 dni od otrzymania żądania, inaczej podwyżkę uzna się za nieważną.

Najemca mimo wszystko może nie zgodzić się na podwyżkę i wystosować pismo do sądu w tej sprawie – w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu. Właściciel będzie musiał wykazać, że podwyżka była zasadna. Do momentu rozstrzygnięcia najemca opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości. Jeśli jednak orzeczenie będzie korzystne dla właściciela, wtedy najemca dopłaca różnicę pomiędzy starym a nowym czynszem.

Co może zrobić najemca, jeśli nie zgadza się na nową stawkę czynszu?

• Poszukiwanie tańszego lokum – gorszy standard czy mniejszy metraż, ale przynajmniej niższa stawka miesięczna.

• Przeprowadzka do innego miasta – radykalna zmiana, ale w wielu miejscowościach czynsze są znacznie niższe.

• Wynajem pokoju – pakujesz się w pokój zamiast całego M, więc rachunki leżą znacznie lżej.

• Wspólny najem – więcej współlokatorów = dzielisz się czynszem i opłatami.

• Negocjacje z właścicielem – pytasz o zniżkę, krótszą umowę lub inne ustępstwa.

• Kupno mieszkania – jeśli masz zdolność kredytową i wkład, rata może być stała i przewidywalna.

• Dodatek mieszkaniowy – wsparcie dla tych, którzy realnie nie dają rady z opłatami.

• Spór sądowy – ostateczność, gdy podwyżka jest nieuzasadniona i chcesz ją zakwestionować.

Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji – kalkulator nowej stawki czynszu

Chcesz dowiedzieć się, ile powinna wynieść waloryzacja czynszu najmu? Kalkulator (nawet najprostszy) pomoże Ci to obliczyć.

Ile powinna wynieść podwyżka czynszu o inflację w 2025 roku? Główny Urząd Statystyczny ogłosił, że roczny wskaźnik inflacji w 2024 roku wyniósł 103,6. Należy więc przemnożyć przez tę wartość dotychczasową kwotę najmu. W poniższej tabeli znajdziesz przykładowe wyliczenia.

Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji – kalkulator nowej stawki czynszu

Chcesz samodzielnie wyliczyć, ile może maksymalnie wynieść waloryzacja czynszu? Wzór na jej wyliczenie jest następujący:

* Nowa stawka czynszu = aktualny czynsz x roczny wskaźnik inflacji GUS

Najem okazjonalny – podwyżka czynszu

Nie istnieją przepisy prawne, które regulowałyby kwestię waloryzacji wysokości czynszu w przypadku najmu okazjonalnego. Zasady i procedury pozwalające na podniesienie stawki zależą od zapisów zawartej umowy – obowiązuje pełna elastyczność. Można zawrzeć w niej klauzulę waloryzacyjną, która pozwoli podnieść czynsz bez konieczności jego pisemnego wypowiadania. Powinna ona określać wskaźnik, okres i datę waloryzacji.

Aneks do umowy najmu okazjonalnego – podwyżka czynszu

Jeśli w umowie nie znajduje się klauzula, nadal możliwa będzie podwyżka czynszu. Aneks do umowy najmu staje się zalecanym rozwiązaniem w takim przypadku. Powinien on przyjąć taką samą postać, jak sama umowa – może więc wymagać jedynie sporządzenia na piśmie lub formy aktu notarialnego. W razie niespełnienia tego wymogu, waloryzacja stawki czynszu może być zakwestionowana przed najemcą.

Waloryzacja czynszu najmu lokalu użytkowego

Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego przebiega na podobnych zasadach jak w przypadku lokali mieszkalnych. Nie obowiązują jednak odgórne ograniczenia dotyczące maksymalnej kwoty podwyżki. Strony umowy mogą jednak uwzględnić taki limit w treści umowy.

Waloryzacja czynszu lokalu użytkowego nie wymaga aneksu do umowy. Jego zawarcie będzie jednak konieczne, jeśli strony chcą zawrzeć porozumienie dotyczące zasad ustalania wysokości wynagrodzenia za udostępnienie mieszkania.

Podwyżka czynszu w spółdzielni mieszkaniowej

Gdy spółdzielnia mieszkaniowa chce podwyższyć lokatorom czynsz, powinna uzasadnić taką konieczność na piśmie i powiadomić ich o swojej decyzji z co najmniej 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Mieszkańcy mogą także domagać się szczegółowej kalkulacji wysokości opłat.

Czy jest możliwa waloryzacja czynszu z mocą wsteczną?

Wsteczna waloryzacja czynszu dzierżawnego nie jest możliwa, jeśli nie przewidują tego zapisy zawartej umowy. Gdy więc wynajmujący zapomni dostarczyć najemcy pisemnego oświadczenia o podwyżce, nie będzie mógł w późniejszym czasie domagać się dopłaty.

Podwyżka czynszu – wzór pisma sporządzanego przez wynajmującego

Właściciel lokalu powinien zawrzeć w oświadczeniu woli m.in. następujące elementy:

• dotychczasową i nową stawkę,
• termin obowiązywania czynszu w nowej wysokości,
• okres wypowiedzenia – jeśli jest dłuższy niż 3 miesiące,
• własnoręczny podpis.

Jak znaleźć mieszkanie dla siebie i pod inwestycję? SPRAWDŹ

Waloryzacja czynszu i podwyżka czynszu najmu – wzór: podsumowanie

Waloryzacja czynszu najmu pozwala właścicielowi mieszkania utrzymać realną wartość wynagrodzenia otrzymywanego od najemcy, a tym samym zachować rentowność inwestycji. Aby podwyższyć dotychczasową stawkę, należy zachować procedury zawarte w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu Cywilnego. Wynajmujący powinien pamiętać, aby dostarczyć lokatorowi stosowne oświadczenie woli w formie pisemnej. Nasz wzór pomaga przygotować takie pismo.

Podwyżka czynszu to integralny element zarządzania najmem – zwłaszcza przy inflacji. Chcesz inwestować w mieszkanie na wynajem? Zadbaj o formalności!

Skorzystaj z naszego kalkulatora zdolności kredytowej, by sprawdzić, jaką nieruchomość możesz sfinansować kredytem i ile wyniesie rata;

KALKULATOR ZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ