Odzyskanie podatku VAT przy zakupie apartamentu

Inwestowanie w lokale na wynajem od dawna jest kuszącą alternatywą wobec lokat bankowych oraz inwestycji na rynkach kapitałowych. Rynek najmu w Polsce rozwija się, a deweloperzy oferują coraz więcej mieszkań dostosowanych do potrzeb najemców. Zwrot VAT-u zapłaconego w cenie lokalu to kolejny argument przemawiający za inwestowaniem na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Co istotne, odzyskanie podatku jest możliwe nie tylko w przypadku firm, ale również osób fizycznych.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak odzyskać podatek VAT od zakupu apartamentu na wynajem 
• gdzie szukać pomocy w załatwieniu formalności
• ile wynoszą stawki VAT 

Cena zakupu mieszkania na wynajem zawiera 23-procentowy podatek VAT, który doliczany jest przez dewelopera. Możliwość zwrotu podatku sprawia, że dość spora kwota wraca na konto kupującego, a przy tym poprawia się opłacalność inwestycji. Z tej możliwości mogą korzystać nie tylko przedsiębiorcy, ale także osoby fizyczne. Procedura zwrotu podatku nie jest skomplikowana, ale należy spełnić kilka warunków i pamiętać o niezbędnych czynnościach jeszcze przed podpisaniem umowy z deweloperem.

Apartament a lokal użytkowy

Zwrot podatku VAT możliwy jest w odniesieniu do lokali użytkowych. To podstawowy warunek, zatem apartament nie może być wykorzystywany do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, ale wyłącznie zarobkowo. Inwestorzy stanowią wciąż znaczny odsetek wśród klientów firm deweloperskich. Najwięksi deweloperzy działający w Polsce szacują liczbę zakupów inwestycyjnych na 30-40%, a w niektórych realizacjach nawet 70-80%. Dużą popularnością cieszą się aparthotele, budowane z myślą o wynajmie krótkoterminowym, oraz prywatne akademiki, które są udostępniane studentom. W takich przypadkach najem obejmuje w zasadzie 100% lokali.

Lokal użytkowy definiowany jest jako jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Co do zasady lokale użytkowe przeznaczone są do realizacji celów użytkowych, a więc na przykład do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym wynajmu nieruchomości na cele zarobkowe. Z kolej mieszkanie to zespół pomieszczeń, mających odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Jak widać przytoczone definicje są bardzo zbliżone do siebie, to co rozróżnia lokal użytkowy od mieszkania jest cel, w jakim lokal ten jest wykorzystywany.

Zatem uznanie nieruchomości za lokal użytkowy czy mieszkalny zależy od celu, na jaki będzie ona przeznaczona. Mikroapartamenty, które mają być z założenia przeznaczone na cele prowadzenia działalności (a tym jest m.in. najem) są w takim przypadku opodatkowane podstawową stawką VAT w wysokości 23%.

Lokal mieszkalny a późniejszy wynajem

Czy można zwrócić podatek VAT od zakupu mieszkania od dewelopera, które później zostanie przeznaczone na wynajem? Okazuje się, że tak, ale pod pewnymi warunkami. Otóż lokale mieszkalne, kupowane od dewelopera z rynku pierwotnego są opodatkowane obniżoną stawką VAT 8% i zakup takiego mieszkania w celu przystosowania go do prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę daje również prawo do odliczenia podatku VAT.

Jednak po pierwsze zmianę charakteru mieszkania należy zgłosić do starostwa (lub urzędu miasta na prawach powiatu) przed jej dokonaniem, po drugie, jeżeli uzyskamy zgodę to należy pamiętać, że u czynnego podatnika taki najem będzie opodatkowany już podstawową stawką VAT 23%, a nie 8% jak przy zakupie. Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że w sytuacji zakupu mieszkania od dewelopera w celu jego dalszego wynajmu na cele mieszkalne (niezwiązane z chwilowym pobytem), nie ma prawa do odliczenia VAT, ponieważ sprzedaż usług najmu na cele mieszkaniowe jest zwolniona z VAT.

Oferty mieszkań pod wynajem

Jak przebiega procedura?

Każda osoba kupująca lokal użytkowy ma prawo odliczyć VAT. Dotyczy to zarówno przedsiębiorców, jak i osób fizycznych, które nie prowadzi działalności gospodarczej. Stąd wniosek – aby dokonać zwrotu podatku VAT nie trzeba zakładać firmy, bo najem majątku prywatnego mieści się w definicji działalności gospodarczej zawartej w Ustawie o VAT. Jednak warunkiem uzyskania zwrotu podatku jest wykorzystywanie lokalu wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT-em, czyli najmu. Procedura nie jest skomplikowana i mieści się w dwóch krokach.

Krok pierwszy – należy zarejestrować się we właściwym urzędzie skarbowym jako czynny podatnik VAT (złożyć formularza VAT-R). Co ważne, trzeba zrobić to jeszcze przed wpłatą zaliczki, a najlepiej przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu lokalu. W formularzu VAT-R trzeba podać numer NIP. Osoby, które go nie mają, muszą najpierw złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na adres zamieszkania formularz NIP-7. Dopiero po uzyskaniu numeru mogą złożyć formularz VAT-R. Najem musi być także rozliczany na podstawie faktury wystawionej przez osobę fizyczną (lub firmę) z VAT-em. Stawka VAT na usługi związane z zakwaterowaniem wynosi 8%, a w pozostałych przypadkach wynosi 23% (np. wynajem lokalu na biuro).

Oferty mieszkań pod wynajem

Krok drugi – po zakupie lokalu należy złożyć deklarację VAT-7 oraz jednolity plik kontrolny JPK-VAT, w których zostanie wykazana wartość podatku należnego i naliczonego. Zwykle składa się deklaracje w okresach miesięcznych, ale przepisy umożliwiają także wybór kwartalnej metody rozliczeń z urzędem, jednak jest ona dostępna dopiero po 12 miesiącach od momentu rejestracji.

Na tym etapie do wyboru są dwie możliwości. Właściciel lokalu może w deklaracji podatkowej przenieść nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym na kolejne okresy rozliczeniowe lub złożyć wniosek o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego przy zakupie lokalu. Podstawowy termin zwrotu podatku VAT to 60 dni od dnia złożenia deklaracji VAT za dany okres, w której został wykazany wniosek o zwrot VAT.

VAT w działalności gospodarczej

Osoby prowadzące działalność gospodarczą, które są już zarejestrowane jako podatnicy VAT, odliczają podatek na takich samy zasadach, jak w przypadku innych, wcześniejszych wydatków inwestycyjnych. W ich przypadku żadne dodatkowe działania nie są wymagane, jeżeli zakupiony lokal stanie się majątkiem ich przedsiębiorstwa. Natomiast przedsiębiorcy, którzy korzystali do tej pory ze zwolnienia podmiotowego z VAT (sprzedaż roczna poniżej 200 tys. zł), muszą z niego zrezygnować poprzez zgłoszenie rejestracyjne VAT-R. W przypadku przedsiębiorców, którzy do tej pory świadczyli jedynie usługi zwolnione z VAT (np. lekarze), w celu odliczenia podatku od zakupu lokalu będą musieli się również zarejestrować jako czynni podatnicy VAT na takiej samej zasadzie, jak przedsiębiorcy korzystający ze zwolnienia podmiotowego.

Rezygnacja ze zwolnienia podmiotowego oznacza w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, że będą zobowiązani doliczać VAT także do swojej bieżącej działalności według obowiązujących stawek. W przypadku osób korzystających ze zwolnienia przedmiotowego (np. wspomniany lekarz), po zakupie apartamentu na wynajem i zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT wystąpi konieczność ustalenia proporcji VAT w stosunku do odliczenia podatku VAT od faktur za koszty ogólne, których nie da się przyporządkować do danego typu działalności (w tym przypadku stricte do usług medycznych czy wynajmu).

Pomoc u dewelopera

Gdzie szukać wsparcia w załatwieniu formalności? Często oferują je również deweloperzy – wątpliwości wyjaśniają pracownicy biur sprzedaży albo kierują do doradców podatkowych współpracujących na stałe z firmą. Zainteresowanie jest duże, choć wiedza w tym zakresie – szczególnie wśród osób fizycznych – wciąż niewielka.

– Coraz więcej osób dowiaduje się, że podatek VAT można zwrócić. To przyciąga zainteresowanych i z pewnością napędzi jeszcze większy popyt na lokale na wynajem – mówi Michał Płoucha, dyrektor zarządzający BY MADE, grupy realizującej we Wrocławiu kameralny aparthotel Legnicka 60C.

– Wiele osób pyta, jaka jest procedura zwrotu podatku i czy to możliwe bez zakładania działalności gospodarczej. Zagadnienie wciąż budzi wątpliwości, które rozwiewamy z pomocą ekspertów podatkowych. Po pierwsze, oferujemy bezpłatne konsultacje u doradcy podatkowego, który udzieli profesjonalnych porad. Po drugie, pomagamy w skompletowaniu dokumentów i w zarejestrowaniu się w urzędzie jako czynny podatnik VAT.

Po trzecie, co miesiąc przypominamy o wystawieniu faktury oraz o złożeniu deklaracji VAT-7. Jednak to nie wszystko, ponieważ istnieje jeszcze możliwość skorzystania z usługi osobistej księgowej, która zajmie się całą procedurą zwrotu oraz rozliczeniami podatkowymi przychodów z tytułu wynajmu lokalu. W ramach niewielkiego abonamentu miesięcznego dedykowany księgowy zajmuje się wszelkimi formalnościami związanymi z rozliczeniem przychodów i kosztów wynajmu.