Nowelizacja ustawy o KZN - czy będzie skuteczna?

Odpłatne przekazywanie gruntów szansą na sukces?

Pierwotna odsłona ustawy o KZN z września 2017 roku okazała się niestety klasycznym niewypałem legislacyjnym o nietrafionych założeniach i wyjątkowo słabej efektywności. W rezultacie praktycznie wszystkie jej najważniejsze cele, czyli pozyskanie gruntów pod program M+, włączenie do niego branży deweloperskiej, czy wreszcie idea czynszów normowanych, okazały się chybione. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl co prawda do Zasobu zgłoszono aż pół miliona działek, ale w końcowym efekcie dało się z tego zbioru wyselekcjonować zaledwie 500 parceli mniej lub bardziej nadających się pod budownictwo mieszkaniowe.

Przygotowywana od zeszłego roku i uchwalona ostatnio przez Sejm nowelizacja ma więc za zadanie wyeliminować nieefektywne założenia obowiązujących przepisów. W pierwszym rzędzie zrezygnowano z czynszów normowanych, jako bodaj najbardziej nieprzemyślanego ich zapisu. Oznacza to, że czynsze w lokalach M+ jeśli nawet nie będą stuprocentowo rynkowe, to na pewno do rynkowych bardzo zbliżone. Natomiast dostępność mieszkań w ramach programu będzie wspierana dopłatami do czynszów, które przynajmniej teoretycznie funkcjonują już od początku br.

Z kolei wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl szansą na sukces budowy banku ziemi KZN ma być odpłatne przekazywanie do Zasobu nieruchomości na podstawie wcześniej udostępnionych wykazów przez jednoosobowe spółki Skarbu Państwa oraz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Agencję Mienia Wojskowego w zamian za udział w dochodach ze zbycia nieruchomości. Nowela zakłada m.in., że agencje państwowe czy spółki, które będą przekazywały do KZN ziemię, otrzymają za nią 90 proc. ceny rynkowej, natomiast 10 proc. jej wartości trafi do KZN. To właśnie zachęta materialna zabezpieczająca interesy majątkowe państwowych agend, której wprowadzenia nie przewidziała pierwotna wersja ustawy, ma być gwarantem skuteczności pozyskania zakładanego wolumenu gruntów pod w sumie 100 tys. lokali na planowanych osiedlach M+. 

Poza tym nowela umożliwia tworzenie spółek celowych KZN  z udziałem innych podmiotów niż jednostki samorządu terytorialnego i ich związki, a więc m.in. ze spółkami Skarbu Państwa i funduszami inwestycyjnymi.

Specustawa do poprawki

Nowelizacja ustawy o KZN dokonuje również oczekiwanych i koniecznych korekt w innych aktach prawnych. Bardzo ważnym tego typu posunięciem wydaje się zmiana artykułu 18. ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących czyli tzw. specustawy mieszkaniowej.

Wyeliminowane zostaną wymogi dotyczące dostępu do placówek edukacyjnych. Znikną zapisy o warunku odległości inwestycji od szkół podstawowych i przedszkoli, a także zapewnieniu w tych placówkach odpowiednich ilości miejsc dla dzieci z planowanej inwestycji. Co jednak najważniejsze, inwestorowi odpadnie obowiązek uzyskania zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o spełnieniu wszystkich tych warunków, co - jak się okazało w praktyce – graniczyło z cudem. W ten sposób zniknie główny „hamulcowy” zapis specustawy mieszkaniowej, zdecydowanie utrudniający dotychczas realizację jej rynkowej misji. Z kolei władzom miejscowym zostanie w ten sposób wytrącony z rąk jedyny skuteczny oręż służący zwalczaniu „lex deweloper”.

Limity dopłat mocno w górę

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl nowela ustawy o KZN wprowadza też bardzo istotne zmiany w ustawie o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, czyli w tzw. ustawie o dopłatach do czynszów regulującej program Mieszkanie na Start. W efekcie po wejściu w życie nowych przepisów znacznie poszerzy się krąg potencjalnych beneficjentów programu. W jaki sposób?

Zgodnie z nowelizacją ustawy o KZN jednoosobowemu gospodarstwu domowemu będzie przysługiwała dopłata jeżeli jego średni miesięczny dochód nie przekroczy przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej publikowanego przez GUS. Dla porównania aktualnie limit ten wynosi 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia. Za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym limit ten zwiększany będzie o 40 p.p., a nie jak obecnie o 30 p.p. Oznacza to, że w przypadku dwuosobowego gospodarstwa limit wynosi 140 proc. przeciętnego wynagrodzenia wg GUS, a w przypadku trzyosobowego aż 180 proc. W praktyce dochód netto singla uprawnionego do dopłat w ramach Mieszkania na Start wzrośnie z bardzo skromnych 2230 zł do prawie 3700 zł, natomiast dla najbardziej reprezentatywnej 3-osobowej rodziny z 4400 zł do 6570 zł.

Tego typu posunięcie należy ocenić jednoznacznie pozytywnie. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl już dawno sygnalizowali, że limity w programie dopłat do czynszów są zdecydowanie zaniżone, zwłaszcza w odniesieniu do największych aglomeracji z Warszawą na czele. Innymi słowy, przy pierwotnych limitach beneficjentom programu po zainkasowaniu dopłaty i poniesieniu kosztów rynkowego czynszu najmu, mediów oraz pozostałych stałych opłat pozostały na życie miesięczny budżet nie gwarantowałby nawet minimum socjalnego. Teraz sytuacja ta zmieni się o 180 stopni.

Osobną kwestią jest dostępność mieszkań kwalifikujących się do programu dopłat. W tej chwili ich wolumen można liczyć zaledwie w setkach jednostek w skali całego kraju. Jeśli do programu Mieszkanie Plus nie dołączą już niebawem na odpowiednią skalę prywatni inwestorzy i deweloperzy, o wietrze w żaglach programu Mieszkanie na Start jeszcze bardzo długo nie da się nawet pomarzyć.

W sumie założenia poprawionej ustawy o KZN wydają się być z pewnością dalece bardziej realne i perspektywiczne od tych zawartych w wersji pierwotnej. Choć w dalszym ciągu nie gwarantują na 100 procent zakładanego, pełnego sukcesu w efektywnym pozyskiwaniu gruntów pod M+ i oczekiwanego przyśpieszenia jego realizacji, to na pewno są niezbędnym i pożądanym krokiem w jak najbardziej właściwym kierunku. Niestety, bardzo trudno na dziś dzień przewidzieć na ile skutecznym.