Zmiana warunków technicznych a ceny mieszkań

Na ceny mieszkań wpływa wiele czynników. Są to na przykład ceny materiałów budowlanych i koszty tzw. robocizny. Warto jednak pamiętać, że duże znaczenie mają także regulacje prawne, do stosowania których są zobligowani deweloperzy. Jak zmiany warunków technicznych proponowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii mogą wpłynąć na koszt budowy nowych „M”, a w konsekwencji na ich cenę? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli firm deweloperskich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie zmiany mają nastąpić w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych
• czy zmiana warunków technicznych może wypłynąć na ceny mieszkań
• co na ten temat sądzą deweloperzy 

W ubiegłym roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępniło do konsultacji publicznych kolejny projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Zmiany mają dotyczyć między innymi wymagań co do dojazdu do miejsc postojowych rodzinnych czy też nasłonecznienia mieszkań 1-pokojowych. Co nowe przepisy oznaczają dla deweloperów i osób, które planują zakup wymarzonego mieszkania?

Czy nowe warunki techniczne podniosą ceny mieszkań?

Aktualnie projekt rozporządzenia jest na etapie opiniowania. Póki co nie wiemy, jaki będzie miał finalny kształt. Jednak już teraz deweloperzy zgodnie twierdzą, że zapisy utrudnią im pracę. Co więcej, mogą jeszcze mocniej wpłynąć na dysproporcję popytu i podaży, która napędza wzrost cen.

Jak mówi Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord – Do tej pory przepisy określające, przez ile godzin dziennie do mieszkania musi wpadać światło słoneczne, nie dotyczyły kawalerek. Teraz ma się to zmienić. W teorii ma to uniemożliwić sprzedaż „ciemnych” mieszkań, w praktyce – będzie miało też inne, daleko idące konsekwencje.

Podaż mieszkań w centrach miast prawdopodobnie się zmniejszy. Deweloperzy będą zmuszeni do budowania lokali na tzw. przestrzał, tym samym zwiększając ich metraż. W konsekwencji wzrosną ceny kawalerek, zwłaszcza tych usytuowanych w najatrakcyjniejszych lokalizacjach.

Podobnego zdania jest Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A. – Proponowana zmiana przepisów dotycząca wymaganego nasłonecznienia lokali 1-pokojowych spowoduje zmniejszenie liczby małych mieszkań w budowie lub przebudowie, zwłaszcza w zabudowie śródmiejskiej, co przełoży się na ograniczoną dostępność mniejszych mieszkań, np. typu studio, czy 2-pokojowych. Zmiana ta zapewne wpłynie na przegrupowanie klientów. Po wykluczeniu małych lokali będą powstawać tylko mieszkania o dużych powierzchniach, co oczywiście przełoży się na cenę.

Zdaniem Bartosza Kuźniara, Prezesa Zarządu Lokum Deweloper S.A., zaproponowane przepisy zmniejszą dostępność mieszkań. Co więcej, na nowelizacji przepisów ucierpi także efektywność wykorzystywania terenów. To zła wiadomość, bowiem w miastach i tak mamy już problem z deficytem gruntów. Niestety taka sytuacja bezpośrednio przełoży się na ceny mieszkań. Grono osób, które będą mogły pozwolić sobie na zakup wymarzonego lokum, z pewnością się zawęzi.

Co z miejscami rodzinnymi w garażach?

Zmiany w warunkach technicznych nie ominą także miejsc postojowych. Część deweloperów stara się minimalizować koszty budowy inwestycji, oferując tzw. miejsca rodzinne dla dwóch aut. Polega to na tym, że jedno auto ustawia się bezpośrednio za drugim, albo wykorzystywane są specjalne platformy, które umożliwiają parkowanie samochodu nad innym autem. Poprawka w projekcie nowelizacji warunków technicznych wprowadzi wymóg budowy stanowisk postojowych w garażu z zapewnionym bezpośrednim dostępem do drogi manewrowej, czyli drogi dojazdu.

Angelika Kliś przypomina, że cena zakupu miejsca postojowego nie odzwierciedla rzeczywistych kosztów jego wykonania. Koszt zakupu lokalu w pewnym stopniu uwzględnia część kosztów związanych z powstaniem miejsc postojowych. Zdaniem przedstawicielki dewelopera ograniczenie możliwości projektowania niektórych miejsc postojowych jako tzw. „rodzinne” przy jednoczesnym zachowaniu dotychczasowych współczynników zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, spowoduje spadek liczby miejsc postojowych.

To z kolei może wpłynąć na liczbę mieszkań w danej inwestycji. Zmniejszenie podaży lokali niewątpliwie przełoży się na wzrost cen nieruchomości.

Zmiany trudne dla klimatu i portfela

Zdaniem przedstawicieli firm deweloperskich zmiana warunków technicznych nie przyniesie pozytywnych rezultatów. Nie tylko podniesie ceny mieszkań, ale także może negatywnie wpłynąć na środowisko naturalne.

Jak mówi Bartosz Kuźniar – W dobie ocieplenia klimatu bardzo ważne wydaje się takie kształtowanie zabudowy miast, aby optymalnie wykorzystywać przestrzeń i ograniczać prywatny ruch samochodowy. Oznacza to przede wszystkim zagęszczanie zabudowy w centrach miast, aby przeciwdziałać rozlewaniu się jej na peryferia oraz codziennej migracji ludności. Tymczasem zaproponowane przez ministerstwo zmiany istotnie ograniczą możliwość realizacji zabudowy śródmiejskiej, co przełoży się na konieczność budowy na peryferiach.

Zdaniem prezesa zarządu Lokum Deweloper S.A., taki kierunek zmian jest ekologicznie i ekonomicznie nieuzasadniony. Według dewelopera proponowane zmiany spowodują nieoptymalne wykorzystanie terenów śródmiejskich i konieczność budowy nowej infrastruktury towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej w terenach dziś niezurbanizowanych. Niestety będzie to wymagało dodatkowych nakładów finansowych.

Nowe wymogi dotyczące warunków technicznych mogą się okazać nietrafione zarówno dla klimatu, jak i osób zainteresowanych zakupem mieszkania. Rosnące ceny potrafią skutecznie odwieść od zakupu. O tym, jakie ostateczne będzie brzmienie przepisów, dowiemy się jesienią 2022 roku.