Nowe formy inwestowania w nieruchomości – prywatne akademiki

Prywatne akademiki to nieruchomości znacznie nowocześniejsze i przedstawiające o wiele wyższy standard niż akademiki uczelniane. Wynajem pokoju z łazienką ma być alternatywą wobec oferty stancji u osób prywatnych i akademików państwowych.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda rynek prywatnych akademików
• ile kosztuje miejsce w takim lokalu 
• kto buduje prywatne akademiki 

Gra z pewnością jest warta świeczki. W samej Warszawie studiuje blisko ćwierć miliona osób, natomiast liczbę studentów w skali całego kraju szacuje się na 1,35 mln. Do największych ośrodków akademickich należą oczywiście również Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk. Dla inwestorów w prywatne akademiki ważne jest też to, że rośnie liczba zagranicznych studentów kształcących się w Polsce, a to oni są jedną z podstawowych grup docelowych dla tej oferty.

Nie bez znaczenia jest również fakt ogólnego bogacenia się społeczeństwa, oraz wzrostu cen i kurczenia się baz stancji, pokoi i mieszkań pod wynajem od prywatnych właścicieli.

Dzieje się tak dlatego, że  po pierwsze: w największych miastach kraju w ostatnich latach popyt na pokoje i mieszkania na wynajem znacznie wzrósł przede wszystkim za sprawą Ukraińców i innych przybyszów ze wschodu, których liczba gwałtownie się zwiększył, zmieniając jednocześnie sytuację na polskim rynku nieruchomości.

Drugi czynnik to zdecydowany wzrost rynku turystyczno/noclegowego. Coraz większa popularność Polski jako destynacji turystycznej, sprawia że spora część właścicieli mieszkań pod wynajem, zwabiona wizją dużych zysków „przechodzi” z tradycyjnego najmu długoterminowego na wynajem turystom na noclegi, co tym samym zmniejsza podaż mieszkań dla „zwykłych” najemców.

To z kolei skutkuje wzrostem cen. W miastach takich jak Kraków, Wrocław, Poznań miesięczny wynajem pokoju dla jednej osoby oznacza zazwyczaj wydatek rzędu 700 – 900 zł. Pokój dwuosobowy kosztuje około 1000 – 1200 zł, natomiast dwupokojowe mieszkanie około 1500 – 1700 zł (plus media i opłaty administracyjne). W Warszawie stawki są nieco wyższe.

Wysokie ceny najmu skłaniają do zakupów inwestycyjnych, zwłaszcza, gdy tani jest kredyt, a z taką sytuacją mamy do czynienia już od kilku lat w Polsce. W marcu 2015 roku do rekordowo niskich poziomów spadły stopy procentowe NBP i utrzymują się na nich do tej pory. Ponadto nie rosną marże kredytów.

Z danych Amron – Sarfin dla związku banków Polskich wynika, że na koniec I kwartału 2018 roku przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu wyniosło 3,79%. Było ono niższe o cztery punkty bazowe, od oprocentowania w tym samym okresie roku poprzedniego. Wówczas wynosiło 3,84 proc.

Aktualnie ciągle jeszcze da się finansować zakup nieruchomości kredytem, z przeciętnych czynszów spłacając raty i wypracowując zysk. Jeśli chodzi o inwestycję gotówkową – średnie roczne stopy zwrotu z najmu wynoszą obecnie około 5 – 6 proc., a więc są znacznie wyższe od tych, jakie można wypracować np. na lokatach. Nic więc dziwnego, że rynek najmu cieszy się obecnie dużym zainteresowaniem. Na tej właśnie fali powstają nowe projekty inwestycyjne – zaliczymy do nich m.in. apartamenty na wynajem, pokoje hotelowe w systemie condo, czy też prywatne akademiki.

Dla bogatych studentów?

Czasy, gdy życie studenckie kojarzyło się z zamieszkiwaniem w szarych, mizernych akademikach, z tynkiem odpadającym ze ścian są już dawną przeszłością. Podobnie jeśli chodzi o stancje. Uczelnie modernizują swoją bazę noclegową, a na rynku prywatnym konkurencja jest na tyle duża, że również i tu słabsza oferta skazana jest na wypadnięcie z rynku lub zdecydowanie niższe czynsze.

Prywatne akademiki realizuje aktualnie kilka firm w Polsce, a samych obiektów jest kilkadziesiąt. Mimo to ich baza szybko rośnie. Takie domy studenckie oferują szereg nowoczesnych udogodnień i wyższy standard niż zwykłe pokoje uczelnianiane.

Przykładowo – w jednym z  kampusów w Warszawie wyróżniono studentom strefy aktywności – dzienną, nocną, kuchenną, cichą, sypialną, ale też np. rozrywkową czy sportową – z salonikiem telewizyjnym, kącikiem gier itp. W sieci Student Depot z akademikami w Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Wrocławiu żacy mogą korzystać m.in. z szybkiego internetu na terenie obiektu, stref pracy i relaksu, w obiekcie jest całodobowa ochrona, a pokoje z łazienkami są wykończone w podwyższonym standardzie. Inny inwestor – Probulid – który buduje akademiki w Poznaniu i Wrocławiu, również oferuje m.in. superszybki internet, pokoje w wysoki standardzie pod klucz, pralnię, czy też klubokawiarnię w obiekcie oraz lokale handlowe.

Ile zapłaci student, który skorzysta z takiej oferty? Przeciętne ceny za 20 metrowy pokój z łazienką wynoszą około 1400 zł. W innej inwestycji tego typu niecałe 1400 zł trzeba dać, by wynająć 16 - metrowy mikroapartament z aneksem kuchennym i łazienką.

Czy to dużo? Ceny są dość wygórowane jeśli porównać je do ofert pokojów na wolnym rynku, jednak bardziej zasadne byłoby porównywanie do mieszkań typu kawalerka. Mikroapartamenty są oczywiście znacznie mniejsze, ale lepiej urządzone i tak samo funkcjonalne. W takim układzie ceny mogą być postrzegane jako konkurencyjne wobec rynkowych.

Inwestycja dla Kowalskiego?

Prywatne akademiki to nie tylko domena deweloperów. Część z tego typu projektów – podobnie jak hotele – realizowanych jest w systemie condo, czyli daje szansę „wejścia” w nieruchomość prywatnemu inwestorowi, który kupując na własność taki pokój w akademiku współfinansuje jednocześnie cały projekt.

Inwestor podpisuje umowę z deweloperem, który staje się operatorem obiektu i odpowiada za wynajem. W umowie najczęściej zagwarantowana jest określona stopa zwrotu z najmu przez określony czas. Często stopy na poziomie 7 – 8 proc. kuszą inwestorów.

Inną formą inwestowania są oczywiście fundusze nieruchomościowe, tyle że tu kwota wejścia do takiego funduszu jest raczej zaporowa dla mniej zamożnych inwestorów, którzy chcieliby działać na tym rynku. Dogodna dla mniejszych inwestorów formuła takiego funduszu to tzw. REIT-y. Na razie jednak ciągle czekamy na polską ustawę, która zdefiniowałaby zakres ich działania w naszym kraju.

Ci którzy nie zdecydują się na wejście w inwestycje instytucjonalne, mogą wreszcie działać sami – poprzez kupno mieszkania na wynajem na rynku. Jeszcze inna forma to korzystne wynajmowanie nieruchomości z możliwością dalszego ich podnajmu.

Oczywiście nie będą to już prywatne akademiki, a po prostu pokoje czy mieszkania do wynajęcia. W niczym nie zmienia to jednak faktu potencjalnie wysokiej zyskowności dobrze wybranych nieruchomości.