Ceny mieszkań w Niemczech – kupno i wynajem: co warto wiedzieć?

Poszukiwanie mieszkania w Niemczech cieszy się dużym zainteresowaniem Polaków. Taki stan rzeczy wynika m.in. z w faktu, że wielu naszych rodaków pracuje w kraju za Odrą, osiedla się tam i planuje życie. Wg danych GUS na koniec 2023 roku, liczba Polaków czasowo przebywających za granicą wynosiła 1,5 mln, z czego niecałe pół miliona mieszkało w Niemczech. Ogólnie liczbę naszych rodaków lub polskiego pochodzenia w tym kraju szacuje się na 1,5 - 2 mln osób. Nic dziwnego, że coraz sporo osób pochodzących z Polski interesuje się kwestią zakupu mieszkania, lub też zamierza takie wynajmować.

Rynek nieruchomości w Niemczech cechuje się dużym bogactwem oferty, silnym zróżnicowaniem regionalnym i cenowym. Przygraniczny handel nieruchomościami skupia więc uwagę. Ceny niemieckich lokali wzbudzają zainteresowanie jednak nie tylko wśród Polaków mieszkających przy zachodniej granicy. Koszt zakupu mieszkań oferowanych w Niemczech, znacząco wzrósł przez ostatnie pięć - sześć lat. Mimo tego, różnice cenowe na niekorzyść niemieckiego metrażu są o wiele mniejsze, niż można przypuszczać. Nawet na terenie zachodnich Niemiec można znaleźć metropolie, w których ceny używanych mieszkań osiągają poziom znany z największych polskich miast (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska). Jeżeli dodatkowo weźmiemy pod uwagę wysokość lokalnych zarobków, to różnica dostępności metrażu staje się przytłaczającą.

Ile kosztuje wynajem mieszkania w Niemczech

Zanim przejdziemy do cen mieszkań na sprzedaż, sprawdźmy, ile kosztuje najem, bowiem także on oczywiście interesuje Polaków, którzy są zawodowo i życiowo związani z tym krajem, a zwłaszcza jeśli dopiero zaczynają tam swoje życie.

Kawalerka w dużym niemieckim mieście będzie do wynajęcia przeciętnie w przedziale cenowym od około 750 euro za lokalizację na obrzeżach do 1500 euro miesięcznie za mieszkanie bliżej centrum. Ceny najmu są więc zdecydowanie wyższe niż w Polsce. W Berlinie mieszkanie jednopokojowe w centrum miasta można wynajmować za około 1200 euro, czyli około 5000 zł. Poza centrum najemca zapłaci około 900 euro, a więc 3700 zł. Dla porównania: w Warszawie kawalerkę na Śródmieściu da się wynająć nawet za mniej niż 3000 zł/mkw. Czynsze oscylują w przedziale 2600 - 3500 zł. Poza centrum jest taniej.

Wracając do niemieckiego rynku najmu, w przeciwieństwie do Polski, to nie stolica ma tam najwyższe czynsze. Droższym miastem okazuje się Frankfurt nad Menem, gdzie za kawalerkę w centrum zapłacimy około 1300 euro miesięcznie. Jeśli ktoś zamierza wynająć mieszkanie w bardziej peryferyjnej lokalizacji, czynsz wyniesie go średnio 1000 Euro. Pod względem wysokości czynszów przoduje natomiast Monachium. W stolicy Bawarii stawki miesięczne mieszczą się w przedziale 1150 - 1450 Euro.

Na drugim biegunie są miasta wschodnich Niemczech. Tu ceny wynajmu są zdecydowanie niższe. By wynająć 1 pokojowe mieszkanie w Dreźnie, które jest jednym z najtańszych dużych miast Niemiec, będziemy musieli przeznaczyć od około 500 do 700 Euro miesięcznie, czyli 2000 - 2800 zł. W tym przypadku stawki nie odbiegają istotnie od poziomów notowanych w najbliższym dużym mieście po polskiej stronie granicy, a więc we Wrocławiu.

Ceny mieszkań w Niemczech: m2 u zachodnich sąsiadów kupimy... taniej niż w Warszawie?

Mediana cen mieszkań w Niemczech wynosi niecałe 5000 euro/mkw.

Dane RynekPierwotny.pl z 2024 roku wskazują przede wszystkim na duże różnice w średnich wycenach nieruchomości nowych i tych z rynku wtórnego. Najdroższym dużym rynkiem u naszego zachodniego sąsiada jest Monachium, gdzie cena za metr kwadratowy mieszkania nowego wynosi średnio aż 11 tysięcy Euro. Natomiast na monachijskim rynku wtórnym przeciętna stawka za metr kwadratowy mieszkania kształtuje się na poziomie 8 tysięcy Euro. To najdrożej w Niemczech i wyraźnie drożej w porównaniu do Warszawy - najdroższego rynku mieszkaniowego w Polsce, gdzie aktualnie metr kwadratowy mieszkania kosztuje 17713 złotych (około 4200 Euro).

Jeśli kupujemy nowy lokal mieszkaniowy w Berlinie, powinniśmy się liczyć z kwotami średnimi rzędu 8375 Euro na rynku pierwotnym i 5200 Euro na rynku wtórnym. Ceny nieruchomości w Stuttgarcie wynoszą natomiast odpowiednio 8750 Euro za mieszkania nowe i 4650 za używane.

Podobnie jak w przypadku czynszów najmu, także ceny mieszkań we wschodnich landach Niemiec są niższe i bardziej zbliżone do polskich warunków. W Lipsku metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje przeciętnie 6000 Euro, natomiast używanego już tylko 1800. Jest to najmniejszy koszt za metr kwadratowy mieszkania używanego wśród analizowanych niemieckich miast. W przypadku nieruchomości z drugiej ręki stawki okazują się więc na "polskim poziomie". Podobnie ma się rzecz z saksońskim Dreznem, gdzie deweloper przeciętnie za nowe mieszkanie zażyczy sobie 5800 Euro za 1 mkw., natomiast średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym wynosi już tylko niecałe 2500 Euro, a więc nieco ponad 10 tysięcy złotych, co nawet jak na polskie realia jest wyceną niewygórowaną, poniżej średniej dla wielu dużych miast.

Bardzo tanim rynkiem, na "kieszeń" Polaków okazuje się również Dortmund. Oferty typu "sprzedam mieszkanie na rynku wtórnym" oscylują cenowo w granicach niecałych 2 tysięcy Euro, natomiast mediana cen mieszkań z rynku pierwotnego wynosi 3650 Euro. Zbliżone stawki znajdziemy także w Duisburgu.

Jak więc okazuje się, Niemcy jako miejsce do życia i mieszkania wcale nie wypadają poza zasięgiem finansowym Polaków. Poza kilkoma wyjątkami, takimi jak Stuttgart, czy Monachium stawki okazują się wcale nie odbiegać bardzo od notowanych w Polsce. Tymczasem zupełnie inaczej kształtuje się relacja zarobków do cen nieruchomości.

Mieszkania dla Polaków w Niemczech

Zdecydowanie najtańszą alternatywą dla osób, które chcą się osiedlić w kraju naszego zachodniego sąsiada, będą tereny przygraniczne – otwarte na imigrantów z Polski. Miejscowości te często cierpią na kryzys demograficzny i z tego powodu wprowadzają preferencyjne warunki dla osób chcących osiedlić się i podjąć pracę. Stosunkowo łatwo można też znaleźć tanie mieszkanie.

Mieszkania i domy w Niemczech przy granicy ze Szczecinem

Dla przykładu w przygranicznym pasie Meklemburgii-Pomorza Przedniego najniższa cena za mieszkanie wynosi mniej niż 380 tysięcy złotych - chodzi o mieszkania dwu-, trzypokojowe. Są to więc ceny zupełnie odpowiadające polskim warunkom. 33 - metrową kawalerkę z rynku wtórnego w tej części Niemiec kupimy już w cenie około 40 tys. euro, czyli 160 tys. zł.

Warto też sprawdzić ofertę z segmentu domów. Przykładowe ogłoszenie: nieruchomość położona zaledwie kilkanaście kilometrów od Szczecina, 170 - metrowy dom z lat 80' ubiegłego wieku (stan dobry, na bieżąco remonty, wymiany) został wystawiony na sprzedaż w cenie niecałych 130 tys. Euro, czyli około 550 tys. zł.

Frankfurt nad Odrą - mieszkania dla Polaków

Bardziej na południe tanich mieszkań możemy szukać blisko granicy z Polską w Brandenburgii czy Saksonii. W saksońskim Chemnitz za 67 metrowe, 3-pokojowe mieszkanie z rynku wtórnego jeden ze sprzedających oczekuje w przeliczeniu 815 tys. zł, co daje stawkę 12 tysięcy złotych za 1/mkw.

Przykładowe ogłoszenie z Frankfurtu nad Odrą, tuż przy granicy (Słubice) to 59-metrowe mieszkanie w stanie bardzo dobry, w budynku wielorodzinnym o wysokiej klasie energetycznej (A), które zostało wystawione na sprzedaż w cenie 120 tys. euro.

Inna przykładowa oferta z tej lokalizacji to mieszkanie w zabytkowej, odnowionej kamienicy – nieruchomość o powierzchni niecałych 100 mkw. została wystawiona w cenie 170 tys. euro (730 tys. zł), co daje stawkę nieco ponad 7 tys. zł/mkw.

Oczywiście należy pamiętać, że preferencyjne ceny to nie wszystko. Kosztem, czasem bardzo znaczącym, będzie także wykończenie mieszkania, dlatego dobrze jest dowiedzieć się o realia cenowe usług wykończeniowych. Jeśli kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, warto przeprowadzić z deweloperem rozmowę na temat ewentualnych kosztów wykończenia.

Ceny mieszkań w zachodnich Niemczech