Rynek mieszkaniowy w Polsce. Najnowsze dane

Rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny. Oddziałuje na niego wiele czynników dlatego, aby być na bieżąco i rozumieć zachodzące na nim procesy warto analizować dane udostępniane zarówno przez portal rynekpierwotny.pl, jak i odpowiednie instytucje. Im więcej z nich weźmiemy pod uwagę, tym szerszy będzie ogląd na aktualną sytuację. W tym tekście omawiamy najważniejsze wskaźniki. Po zapoznaniu się z nimi łatwiej będzie Ci podejmować decyzję o zakupie wymarzonego M. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest inflacja konsumencka,
• jaki wpływ na rynek nieruchomości mają ceny materiałów budowlanych,
• jak liczy się poziom bezrobocia rejestrowanego.

Liczba złożonych wniosków kredytowych i udzielonych kredytów mieszkaniowych

To jak wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym, w dużej mierze zależy od dostępności kredytowej. Trudność w uzyskaniu hipoteki sprawia, że sprzedaje się coraz mniej mieszkań. Gdy dostęp do kredytów jest prostszy, wzrasta liczba dokonywanych transakcji. Liczba złożonych wniosków kredytowych w sposób wyprzedzający informuje, jak w ciągu jednego czy dwóch miesięcy zmieni się poziom nowych umów o kredyt mieszkaniowy. Duża ilość wniosków sugeruje również, że w najbliższym czasie popyt na lokale ze strony kredytobiorców nadal będzie wysoki (w ramach kontynuacji obecnego trendu).

Informacje na powyższy temat przygotowuje Biuro Informacji Kredytowej.

W październiku 2024 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 34,52 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 41,33 tys. rok wcześniej, co przekłada się na spadek r/r o 16,5%. Natomiast w porównaniu do września 2024 r. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 21,1%.

Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła w październiku 2024 r. 440,18 tys. zł i była wyższa o 4,6% niż w październiku rok temu. W porównaniu do września 2024 r. jednak spadła o 1,0%. 

BIK podaje również, że w październiku 2024 r. banki udzieliły o 27,5% mniej kredytów mieszkaniowych w porównaniu do października 2023 r. Natomiast w relacji do września 2024 r. ich liczba wzrosła o 12,1%.

Poziom stopy WIBOR 3M

Wysokość WIBOR 3M ustalana jest każdego dnia roboczego o godz. 11:00 przez największe banki działające w Polsce. Każdy z komercyjnych banków podaje stopę oprocentowania, po której zamierza pożyczać pieniądze innym bankom. Następnie po odrzuceniu wartości skrajnych, są one sumowane i wyciągana jest z nich średnia, czyli właśnie stopa WIBOR. Co jednak oznacza dopisek “3M”? To po prostu okres pożyczki - w tym przypadku będą to 3 miesiące.

Stopa WIBOR 3M jest najczęstszą podstawą oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych. Jego obniżka i/lub marży nowych kredytów mieszkaniowych dodatnio wpływa na popyt ze strony kredytobiorców. Podwyżka oprocentowania ma odwrotny skutek.

Średnia roczna zmiana cen materiałów budowlanych

Budowa nowej nieruchomości zawsze wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów konkretnych materiałów budowlanych. To nieunikniony wydatek, dlatego ma tak ogromny wpływ na budownictwo.

Wskaźnik cen materiałów budowlanych informuje, jak przez rok zmieniły się ceny określonego rodzaju materiałów budowlanych. Duże roczne wzrosty (np. ponad 5%) sugerują, że deweloperzy odczuli presję kosztową na ceny mieszkań i domów. Taka sytuacja skłania inwestorów do podwyżek ceny za mkw. w aktualnych i planowanych inwestycjach - zwłaszcza wtedy, gdy popyt na nowe lokale oraz domy jest wysoki.

Jak wynika z danych PSB w październiku 2024 r. odnotowano spadek cen materiałów budowlanych w porównaniu do października 2023 r. Średnia dynamika cen wyniosła -1%, przy czym różnice były bardziej widoczne w kanale detalicznym (-1,4%) niż w hurtowym (-0,7%). W ujęciu miesięcznym, w porównaniu z wrześniem 2024 r., ceny pozostały na niezmienionym poziomie (-0,1%). Natomiast w okresie styczeń-październik 2024 r. w zestawieniu z rokiem poprzednim, spadek wyniósł -1,9%.

Liczba mieszkań rozpoczętych i oddanych przez deweloperów oraz liczba nowych pozwoleń budowlanych

Główny Urząd Statystyczny publikuje co miesiąc te trzy wartości opisujące aktywność deweloperów. Warto pamiętać, że GUS pod pojęciem „mieszkania” rozumie zarówno lokale, jak i domy. Najważniejsza wydaje się liczba rozpoczynanych mieszkań, bowiem świadczy o nastrojach deweloperów.

Z kolei liczba oddanych M ma duży związek z ilością budów rozpoczętych około 2 lata wcześniej. Tyle bowiem wynosi przeciętny czas budowy mieszkania deweloperskiego. Pamiętajmy, że lokale i domy często pojawiają się w ofercie deweloperów jeszcze przed rozpoczęciem prac odnotowanym przez GUS, a nawet przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Według danych GUS, w październiku 2024 roku oddano do użytkowania 17 133 mieszkania, tj. 17,3% mniej niż rok temu. W tym deweloperzy przekazali do eksploatacji 10 330 lokali, o 26,8% mniej niż przed rokiem. W październiku br. wydano pozwolenia na budowę 24 346. Tych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem było 16 352. Rozpoczęto natomiast budowę 23 352 mieszkań. Tych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem było 15 910.

Stopa bezrobocia rejestrowanego

Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej wylicza wstępny poziom miesięcznego wskaźnika bezrobocia w kraju. Dokonuje tego na podstawie danych, uzyskanych od podlegających mu urzędów pracy. Instytucje te posiadają informację o ilości zarejestrowanych bezrobotnych w obszarze działania urzędu. Końcową, a zarazem ostateczną wielkość wskaźnika podaje Główny Urząd Statystyczny pod koniec następnego miesiąca.

Ta najpopularniejsza miara bezrobocia prezentuje stosunek liczby zarejestrowanych bezrobotnych do liczby ludności aktywnej zawodowo. Uzyskany wynik ma duży związek z rozwojem gospodarczym kraju. Znaczny wzrost stopy bezrobocia jest sygnałem zapowiadającym spadek popytu na kredyty mieszkaniowe i nieruchomości.

Jak podaje GUS stopa bezrobocia zarejestrowanego wyniosła 4,9% na koniec października br. wobec 5% miesiąc wcześniej. W październiku 2023 r. stopa ta wyniosła 5%.

Liczba zarejestrowanych bezrobotnych w końcu października 2024 r. wyniosła 765,5 tys. wobec 769,6 tys. miesiąc wcześniej.

Natomiast Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej informowało wcześniej, że według jego szacunków, stopa bezrobocia bezrobocia rejestrowanego w październiku 2024 r. utrzymała się na poziomie 5%. Kształtowała się ona w przedziale od 3% w województwie wielkopolskim do 8,4% w podkarpackim.

Wskaźnik inflacji konsumenckiej

Inflacja konsumencka to najpopularniejsza na świecie miara inflacji i deflacji. Często mówi się o niej, operując skrótem CPI. Wskaźnik ten obliczany jest przez GUS na podstawie średniej ważonej cen towarów i usług nabywanych przez przeciętne gospodarstwo domowe.

Inflacja zapowiada spadek popytu na nieruchomości mieszkaniowe, jeśli jest ona znacznie wyższa od tempa wzrostu wynagrodzeń. W takiej sytuacji, płace bowiem realnie spadają. Warto pamiętać, że banki w ramach oceny zdolności kredytowej uwzględniają rosnące koszty życia (bazując np. na minimum socjalnym).

Jak podaje GUS, ceny towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2024 roku w porównaniu z analogicznym miesiącem ub. roku wzrosły o 5,0% (przy wzroście cen usług – o 6,7% i towarów – o 4,3%).

W stosunku do poprzedniego miesiąca ceny towarów i usług wzrosły o 0,3%(w tym towarów - 0,4% i usług - 0,1%). 

Poziom przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw

Bez wątpienia poziom zarobków ma ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy. Im większa comiesięczna gaża wpływająca na konto, tym większa sposobność na ponoszenie poważniejszych wydatków, jak chociażby rata kredytu. Wzrost płac (zwłaszcza realny) to pozytywny czynnik stymulujący rynek nieruchomości.

Chcąc śledzić wysokość zarobków w Polsce i ich oddziaływanie na mieszkaniówkę należy zwrócić uwagę na poziom przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Wskaźnik ten uwzględnia wynagrodzenia brutto w przedsiębiorstwach zatrudniających co najmniej 10 osób i dobrze odzwierciedla ogólne tendencje płacowe w gospodarce.

Jaki informuje GUS w październiku 2024 roku przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 8 316, 57 zł. Rok do roku to wzrost o 10,2%. 

Z kolei przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw spadło w październiku br. o 0,5% rdr. i wyniosło 6 458, 4 tys. etatów.

Poziom WIG Nieruchomości

Na warszawskiej giełdzie deweloperzy mają swój specjalny subindeks. Jest nim WIG-nieruchomości. To indeks sektorowy, w którego skład wchodzą spółki uczestniczące w indeksie WIG i jednocześnie zakwalifikowane do sektora „nieruchomości”.

Indeks giełdowy WIG Nieruchomości uwzględnia ceny akcji oraz dochody z dywidend dotyczące spółek należących do sektora nieruchomości (m.in. deweloperów mieszkaniowych). To wskaźnik punktowy. Jego wzrost odzwierciedla lepsze oczekiwania inwestorów co do kondycji dużych spółek nieruchomościowych. 

Podsumowanie

Poziom bezrobocia, wzrost stóp procentowych, rosnące koszty utrzymania lokali czy zmiany cen materiałów budowlanych, to dopiero początek długiej listy czynników wpływających na rynek nieruchomości. Nie działa on w próżni, a aktualna sytuacja gospodarcza ma ogromny wpływ na tę branżę. Warto zatem wiedzieć jak mierzyć to, co dzieje się na rynku. Służą do tego wskaźniki, które omówiliśmy w tekście. Znając ich wartości, śledząc aktualne dane mamy wiedzę, która jest niezbędna w podejmowaniu decyzji o zakupie wymarzonego M.