Mieszkanie na wynajem w Poznaniu. Co warto wiedzieć?

Kawalerka na Startym Mieście czy trzypokojowe mieszkanie na Piątkowie? Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe wymaga dobrego rozeznania rynku najmu i potrzeb przyszłych najemców. Jakie mieszkanie warto kupić na wynajem w Poznaniu? Która dzielnica cieszy się największą popularnością wśród rodzin z dziećmi, a która wśród studentów?

Na początek warto zastanowić się, do jakiej grupy najemców ma być skierowana oferta najmu mieszkania. Najczęściej lokalu do wynajęcia poszukują młodzi ludzie. Pierwsza grupa potencjalnych najemców to rodziny z dziećmi. Wynajem jest dla nich atrakcyjny na początku samodzielnego życia, kiedy jeszcze nie stać ich na zakup mieszkania, albo poszukują stałego, atrakcyjnego zatrudnienia w różnych miastach. Druga grupa to studenci, którzy osiedlają się w Poznaniu na czas roku akademickiego oraz osoby, które przeprowadzają się do Poznania z mniejszych miejscowości z uwagi na nową pracę. Każda z tych grup ma inne potrzeby, więc wymagania wobec idealnego mieszkania na wynajem będą się różnić. Jednak rynek pokazuje, że znajomość kilku zasad, pozwala uniknąć nietrafionych inwestycji i uczynić ofertę najmu bardziej dopasowaną do oczekiwań najemców. O czym warto wiedzieć?

Dochodowość najmu a powierzchnia mieszkania

Najlepszym wyborem mieszkania z przeznaczeniem na wynajem jest lokal dwu- lub trzypokojowy, ale o powierzchni 30-50 m2. Zakup większego mieszkania nie przełoży się na większy dochód z najmu. Warto pamiętać, że dochodowość z wynajmu 1 m2 mieszkania maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Stąd lepiej kupić lokal dwupokojowy o powierzchni 30-40 m2 niż mieszkanie 100-metrowe z trzema lub nawet czterema przestronnymi pokojami. Najlepiej wynajmują się mieszkania średniej wielkości o funkcjonalnym układzie pomieszczeń. Co to oznacza? Ważny jest nie tylko podział na pokoje, ale warto dobrze zaplanować również układ kuchni – najlepiej, jeśli jest to osobne pomieszczenie, a nie aneks kuchenny. Aneks nie będzie przeszkodą dla rodziny, ale w przypadku wynajmu 2-3 osobom, np. studentom, ważny jest swobodny dostęp do kuchni dla każdego lokatora. Warto również pomyśleć o wyodrębnieniu łazienki i toalety. Taki układ pomieszczeń będzie wygodniejszy dla każdego z najemców.

Kawalerki tracą na znaczeniu

A co z kawalerką dla studenta? Mieszkania jednopokojowe nie są chodliwym formatem na rynku najmu. Stanowią wciąż dobrą ofertę dla tych, których stać na komfort mieszkania bez współlokatorów, ale to mniejszość. Zdecydowana większość osób, które nie znalazły miejsc w akademikach zwraca uwagę na koszty i preferuje wspólny najem mieszkania – własny pokój z współdzieloną kuchnią i łazienką. Dla młodych ludzi to nie tylko sposób na oszczędności, ale również ciekawsze życie towarzyskie. Warto zastanowić się, czy lepszy będzie zakup kawalerki, czy nieco większe i droższe dwupokojowe mieszkanie, które będzie cieszyć się większym zainteresowaniem z uwagi na wygodę użytkowników.

W Poznaniu nie brakuje ofert sprzedaży dwu- i trzypokojowych lokali zaplanowanych na średniej wielkości metrażu, czyli 40-50 m2. W serwisie RynekPierwotny.pl jest blisko 3500 takich mieszkań w 71 inwestycjach. Rynek oferuje również spory wybór w przypadku kawalerek (500 ofert w 32 inwestycjach). W przypadku mieszkań jednopokojowych wysoki standard wykończenia może być strzałem w dziesiątkę – najemca z bardziej zasobnym portfelem doceni jakość, za którą będzie skłonny płacić więcej.

Lokalizacja przyciąga

Studenci, którzy poszukują mieszkania na wynajem w Poznaniu, wybierają najczęściej Winogrady, Piątkowo, Rataje i Wildę. Te dzielnice położone są w pobliżu ośrodków akademickich lub są dobrze skomunikowane z centrum miasta, gdzie mieszczą się główne siedziby wszystkich uczelni. Położenie poza ścisłym centrum ma jeszcze inne konsekwencje: ceny lokali na wynajem są niższe. Na co jeszcze warto zwrócić uwagę? Atutem mieszkania na wynajem dla studenta będzie bliskość lub możliwość szybkiego dojazdu do centrów handlowych, parków rozrywki, pływalni, kin, obiektów sportowych lub centrów biznesowych, które chłoną nowych pracowników już na ostatnich latach studiów.

Osoby, które wychowują dzieci będą zwracały uwagę na bliskość przedszkoli i szkół, ale w zasadzie każda dzielnica Poznania zapewnia szeroki wybór placówek oświatowych dla najmłodszych.

Architektura osiedla i standard mieszkania

Przy zakupie mieszkania na wynajem warto zwrócić uwagę na architekturę osiedla. Wprawdzie najemcy nie wprowadzają się do wynajmowanych lokali na stałe, ale magnesem na tych, którzy chcą się wprowadzić na dłużej, będzie wygoda. Wszystko ma tu znaczenie – ogrodzony i bezpieczny plac zabaw, tereny zielone, a nawet obniżone krawężniki dla mam spacerujących z wózkiem, winda czy skrytka lokatorska.

Standardem jest wyposażenie mieszkania na wynajem w najbardziej potrzebne meble i urządzenia oraz łącze internetowe i telewizję. Studenci są typem najemcy, który nie oczekuje wysokiego standardu wykończenia wnętrz, ale nie posiada również własnego wyposażenia. Inaczej jest w przypadku rodzin – właściciele lokali na wynajem najczęściej zapewniają im podstawowe urządzenie kuchni i łazienki, ale pokój dziecka, sypialnie i salon najemcy urządzają we własnym zakresie.

Sprzedaż wpisana w scenariusz

Wynajem mieszkania to często rozwiązanie przejściowe. Inwestowanie w nieruchomości powinno przewidywać scenariusz, w którym lokal trzeba będzie sprzedać lub zamieszka w nim ktoś z członków rodziny. Co wtedy? Dobrze, jeśli nieruchomość mimo upływu czasu nie straci na wartości i ewentualna sprzedaż stanie się sporym zastrzykiem finansowym. Rozwój rynku nieruchomości i atrakcyjność poszczególnych formatów jest trudna do przewidzenia, ale warto mieć na uwadze dwa zjawiska: dobrze sprzedają się mieszkania w stosunkowo nowych budynkach i położone tam, gdzie następuje rozwój budownictwa mieszkaniowego, infrastruktury komunikacyjnej, a przy tym nie istnieje groźba pojawienia się uciążliwości – sąsiedztwa ruchliwych dróg, lotnisk lub terenów przemysłowych. Takich informacji należy szukać w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań do sporządzania planów, którymi dysponują urzędy miast.