Mieszkanie komunalne: wykup, wniosek i komu przysługuje mieszkanie komunalne?

Szukasz informacji na temat kryteriów przyznawania mieszkań komunalnych? Nie wiesz, czy mieszkanie komunalne podlega dziedziczeniu, bądź w jaki sposób można je wykupić?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy mieszkanie komunalne i lokal socjalny to to samo,
• kto może starać się o przyznanie takiego lokalu,
• ile kosztuje najem mieszkania komunalnego.

Co to jest mieszkanie komunalne?

W uproszczeniu jest nim lokal mieszkalny należący do gminy. Gmina, na podstawie umowy wynajmuje go swoim mieszkańcom, którzy spełniają odpowiednie kryteria określone w uchwale rady gminy.

Standard mieszkania komunalnego

Z reguły standard mieszkań komunalnych jest wyższy niż tych socjalnych. Stan mieszkania może być jednak zróżnicowany m.in. w zależności od wieku budynku, w którym zlokalizowany jest lokal komunalny czy lokalizacji. Stan takich mieszkań zależy również od gminy i tego, czy modernizuje ona swoje zasoby mieszkaniowe.

Mieszkania komunalne oferują podstawowe warunki mieszkaniowe tj.:

• podłączenie do mediów (woda, prąd, gaz i kanalizacja),
• ogrzewanie (centralne lub indywidualne, choć w starszych budynkach może to być ogrzewanie piecowe),
• podstawowy standard wyposażenia.

Mieszkanie komunalne ile metrów na osobę?

To ile metrów na osobę powinno przysługiwać jednej osobie w mieszkaniu komunalnym, określone jest w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wynika z niej, że nie powinno to być mniej niż 10 m2 łącznej powierzchni pokoi.

Zatem 4-osobowa rodzina powinna otrzymać mieszkanie komunalne 40 m² powierzchni samych pokoi. Do tego wyniku należy doliczyć powierzchnię kuchni, łazienki, toalety, a także przedpokoju.

Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne

Potencjalni wynajmujący często nie mają pojęcia, że mówiąc o mieszkaniu komunalnym, mają na myśli mieszkanie socjalne czy te od TBS i na odwrót. Jednak każde z tych mieszkań to osobny byt:

• mieszkanie socjalne – jest ono przyznawane osobom, które nie dysponują prawem do innej nieruchomości, w tym mieszkania komunalnego oraz nie mają dochodu albo osiągają dochód na minimalnym poziomie. Mieszkania socjalne mają niższy standard od mieszkań komunalnych,
• towarzystwo budownictwa społecznego [TBS] – mieszkania w popularnych TBS-ach charakteryzują się koniecznością wniesienia wkładu partycypacyjnego stanowiącego określony procent kosztów budowy lokalu,
• mieszkanie lokatorskie lub zakładowe — w pierwszym przypadku właścicielem lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, w drugim zaś zakład pracy. Lokale te są wynajmowane na zasadach określonych przez ich właścicieli.

Mieszkanie kwaterunkowe a komunalne

Istnieje jeszcze jeden rodzaj mieszkania na wynajem, który mylony jest z mieszkaniem komunalnym — chodzi tutaj o mieszkanie kwaterunkowe. 

Był to termin niesamowicie popularny w czasach PRL i definiował lokal będący w posiadaniu osoby fizycznej lub instytucji (np. wojska). W poprzednim ustroju władze nakazywały prywatnym właścicielom wynajmowanie mieszkania wybranym lokatorom.

Dla kogo jest mieszkanie komunalne? Warunki przyznania lokalu

W praktyce warunkami, które dotyczą niemal każdej gminy, są:

• brak tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego (wykluczone jest więc posiadanie innej nieruchomości),
• zamiar stałego zamieszkiwania w danej gminie,
• spełnienie kryterium dochodowego na osobę.

Wszystkie kryteria ustalane są w uchwale rady gminy. Ta dodatkowo może przewidzieć warunki przyznawania pierwszeństwa takich lokali oraz uzyskania obniżki czynszu. Koniecznym jest zatem zapoznanie się ze szczegółami uchwały, każda z gmin może bowiem ustalać własne kryteria.

Przykładowo:

• dodatkowe punkty pozwalające uzyskać pierwszeństwo otrzymać można m.in. za: status osoby represjonowanej, wychowywanie dzieci, pobieranie dodatku mieszkaniowego, brak zaległości w dotychczasowych opłatach za mieszkanie, rozliczanie się z podatku dochodowego w danej gminie, podnoszenie kwalifikacji zawodowych, praca w ramach wolontariatu itp.,
• jeżeli dane gospodarstwo domowe uzyskuje dochód wyższy aniżeli uprawniający do uzyskania lokalu socjalnego i jednocześnie znacząco niższy od maksymalnego dochodu uprawniającego do przydziału lokalu komunalnego, gmina może przyznać obniżki w czynszu najmu mieszkania komunalnego. Sięgają one od 10% do 60%.

Jak dostać mieszkanie komunalne w poszczególnych miastach?

Z reguły zasady wynajmowania mieszkań komunalnych w różnych gminach wyglądają podobnie, choć jak wynika z poniższej tabeli, każda z nich może mieć swoje wymagania:

Warszawa

• Wskazanie, że Warszawa jest miejscem stałego pobytu
• Dochód z ostatnich 12 miesięcy nieprzekraczający określonej wartości
• Zamieszkiwanie w warunkach kwalifikujących do poprawy
• Brak możliwości zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych

Katowice

• Spełnienie kryterium dochodowego (maks. 120% najniższej emerytury jednoosobowo, 90% – wieloosobowo)
• Brak tytułu prawnego do innej nieruchomości
• Brak zaległości czynszowych w przypadku programu „mieszkanie za remont”

Wrocław

• Spełnienie kryterium dochodowego (100%/70% najniższej emerytury)
• Zebranie odpowiedniej liczby punktów za:

1. Stałe zamieszkiwanie we Wrocławiu
2. Liczbę członków rodziny
3. Bycie wychowankiem placówek opiekuńczych lub rodzin zastępczych
4. Warunki zdrowotne
5. Okres oczekiwania
6. Sytuacje społeczne (bezdomność, samotność, dzieci)

Łódź

• Spełnienie kryterium dochodowego
• Brak tytułu prawnego do innej nieruchomości
• Brak wcześniejszego dobrowolnego zbycia prawa do lokalu (w ostatnich 3 latach)

Gdańsk

• Spełnienie kryterium dochodowego (w zależności od liczby osób w gospodarstwie)
• Brak tytułu prawnego do innego lokalu
• Zamieszkiwanie w warunkach kwalifikujących do poprawy

Sandomierz

• Spełnienie kryterium dochodowego (200% jednoosobowe, 150% dwuosobowe)
• Warunki zamieszkania kwalifikujące do poprawy

Wałbrzych

• Spełnienie kryterium dochodowego
• Zamieszkiwanie na terenie gminy
• Brak tytułu prawnego do innej nieruchomości

Piotrków Trybunalski

• Spełnienie kryterium dochodowego
• Zamieszkiwanie na terenie miasta
• Trudna sytuacja mieszkaniowa i bytowa

Szczecin

• Spełnienie kryterium dochodowego (150%/80% najniższej emerytury)
• Zameldowanie na pobyt stały przez minimum rok
• Brak tytułu prawnego do lokalu w Szczecinie lub gminie graniczącej

Kraków

• Spełnienie kryterium dochodowego (180%/155%/130% najniższej emerytury w zależności od liczby osób)
• Brak tytułu prawnego do innej nieruchomości

Lublin

• Spełnienie kryterium dochodowego (120% jednoosobowe, 95% wieloosobowe)
• Wstąpienie do wspólnoty samorządowej miasta

Włocławek

• Spełnienie kryterium dochodowego
• Brak prawa do innej nieruchomości
• Niedopuszczalne obecne warunki mieszkaniowe
• Zameldowanie we Włocławku

Jak obliczyć dochód do mieszkania komunalnego?

Ile trzeba zarabiać, aby dostać mieszkanie komunalne? W Warszawie maksymalny łączny dochód netto dla całego gospodarstwa domowego uprawniający do uzyskania pomocy mieszkaniowej wynosi 1 971 zł (gospodarstwo jednoosobowe).

Nie we wszystkich gminach kryteria ukazane są w tak przejrzysty sposób i najemca będzie musiał samodzielnie obliczyć maksymalny dochód uprawniający go do najmu komunalnego.

1. Po pierwsze ustal okres rozliczeniowy - znajdziesz go w uchwale podejmowanej przez każdą z gmin. Z reguły pod uwagę brane są dochody netto z ostatnich 3 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku.
2. W drugim kroku należy zebrać informacje o dochodach wszystkich członków gospodarstwa domowego. Ważne będą tutaj źródła takie jak:
   • wynagrodzenie za pracę,
   • emerytury i renty,
   • zasiłki i świadczenia społeczne,
   • ewentualne świadczenia alimentacyjne,
   • dochody z działalności gospodarczej,
   • inne źródła dochodów.
3. Później oblicz sumę dochodów netto.
4. Następnie dodaj dochód netto z wszystkich miesięcy i podziel przez ich liczbę, aby uzyskać średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego. Później otrzymany wynik podziel przez liczbę osób.
5. W ostatnim kroku zostało Ci porównanie wyniku z kryterium dochodowym gminy.

Brak meldunku a mieszkanie komunalne

Jednym z warunków otrzymania prawa do mieszkania komunalnego jest zamiar stałego zamieszkiwania na terenie danej gminy.

Może on być, choć nie musi, egzekwowany z tytułu meldunku w gminie. Innymi sposobami na ''udowodnienie'' chęci stałego zamieszkania jest np.:

• praca na terenie gminy,
• silne powiązania rodzinne lub społeczne,
• szczególnie trudna sytuacja życiowa, wymagająca interwencji.

Procedura przyznania lokalu komunalnego

Aby stać się najemcą mieszkania komunalnego, musisz przejść przez proces składający się z następujących etapów:

• wypełnienie wniosku oraz przygotowanie załączników,
• złożenie wniosku,
• analiza wniosku przez właściwą jednostkę gminy,
• zawarcie umowy o najem mieszkania komunalnego.

Szczególnie istotne są kwestie związane z prawidłowym wypełnieniem wniosku oraz przygotowaniem niezbędnych załączników.

Wniosek o mieszkanie komunalne

Wniosek o mieszkanie komunalne dostępny jest na stronie internetowej każdej gminy. Każdy z nich powinien obejmować:

• dane wnioskodawcy (imię i nazwisko, adresy zamieszkania i korespondencji, telefon)
• wykaz osób, które będą zamieszkiwały mieszkanie komunalne, 
• oświadczenie o nieposiadaniu tytułu prawnego do innej nieruchomości,
• dane dotyczące obecnego miejsca zamieszkania,
• wyliczenia dochodu,
• uzasadnienie wniosku.

Wzór uzasadnienia wniosku o przydział mieszkania komunalnego

Uzasadnienie wniosku o przydział mieszkania komunalnego jest kluczowym elementem procesu aplikacyjnego. Powinno ono zawierać szczegółowe informacje na temat Twojej aktualnej sytuacji mieszkaniowej, finansowej oraz rodzinnej, które uzasadniają potrzebę otrzymania mieszkania komunalnego. Jednocześnie, może to być najtrudniejsza część, jaką będzie dane Ci napisać.

Chcąc ułatwić Ci tę część, do Twojej dyspozycji pozostawiamy wzór, który możesz poniżej.

Mieszkanie komunalne — kwestia opłacalności

Najem mieszkania komunalnego jest zdecydowanie tańszy od wynajmu lokalu na wolnym rynku. Przykładowo:

• w Warszawie stawka bazowa wynosi 10,81 zł za m² powierzchni lokalu
• W Krakowie jest to nawet 15,22 zł/m²,
• w Gdańsku 12 zł/m²,
• w Poznaniu 11,59 zł/m²,
• w Bydgoszczy 10,80 zł/m² czy
• w Łodzi 11,70 zł/m².

Pamiętaj też o wspomnianych wyżej bonifikatach dochodzących do 60% czynszu.

Dziedziczenie i wykup mieszkania komunalnego

Zastanawiasz się, gdzie jest haczyk? Mieszkania komunalne udostępniane są na podstawie umowy najmu, nie podlegają zatem dziedziczeniu. W uchwałach rad gmin określa się zaś kategorie osób, które mogą kontynuować najem po śmierci głównego najemcy. Zazwyczaj jest to krąg najbliższej rodziny.

Mieszkania komunalne można wykupić, jednak nie jest to takie łatwe. Aby tego dokonać, gmina musi wystawić go na sprzedaż. Najemcom lokali komunalnych przysługuje prawo pierwokupu, zatem gmina, w pierwszej kolejności, zaoferuje lokal najemcom. Niemniej, ceną wyjściową będzie cena rynkowa, co może utrudniać jego nabycie. Należy przy tym sprawdzić możliwość ubiegania się o ewentualne bonifikaty od ceny sprzedaży. W niektórych gminach dochodzą one nawet do 85% ceny sprzedaży.

Ile czeka się na mieszkanie komunalne?

Po złożeniu wniosku trafisz na listę oczekujących. W zależności od zasobów gminy, na mieszkanie komunalne możesz czekać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. W Polsce średni czas oczekiwania na taki lokal wynosi średnio około 3-4 lat.

Czy można wynająć mieszkanie komunalne?

Podnajem mieszkania komunalnego bez zgody gminy jest niezgodny z przepisami i może spowodować wypowiedzenie umowy najmu. Jedynym, w pełni legalnym wyjściem jest uzyskanie pisemnej zgody gminy. 

Co to jest mieszkanie komunalne: podsumowanie

Reasumując, chociaż korzystanie z lokalu komunalnego nie daje praw do niego, poza najmem, to jednak jest zdecydowanie tańsze od najmu komercyjnego. Dodatkowo istnieje perspektywa zakupu takiego lokalu za ułamek jego wartości. Nie powinien zatem dziwić fakt, że dostęp do mieszkań komunalnych jest ograniczony. Otrzymają je osoby, które nie tylko uzyskują dochód na określonym poziomie, ale także uzbierają najwięcej punktów za spełnienie szeregu dodatkowych kryteriów. Niemniej jednak staranie się o lokal komunalny może się opłacać.

Materiał powstał we współpracy z radcą prawnym Michałem Koralewskim.