Mieszkanie bezczynszowe: co to znaczy i czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:.

• czym jest mieszkanie bezczynszowe;
• jakie plusy i minusy ma to rozwiązanie;
• co należy sprawdzić przed zakupem bezczynszowego M.

Co to jest mieszkanie bezczynszowe?

Mieszkanie bezczynszowe to nieruchomość, która nie jest obciążona comiesięcznymi opłatami zależnymi od administracji.

Tradycyjnie właściciele mieszkań należących do wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej, zobowiązani są w czynszach administracyjnych do opłaty za wywóz śmieci, utrzymanie części wspólnych czy fundusz remontowy.

Mieszkanie bezczynszowe nie podlega pod żadną spółdzielnię mieszkaniową czy wspólnotę. Nie ma więc konieczności odprowadzania comiesięcznego czynszu na ich rzecz.

Mieszkańcy lokali bezczynszowych pełnią funkcję administratorów i we własnym zakresie odpowiadają za utrzymanie budynku. Niezbędne prace remontowe i mające na celu utrzymanie części wspólnych wykonują na własną rękę. Mogą samodzielnie dbać o porządek na klatkach schodowych, naprawiać drobne usterki, przycinać zieleń w ogródku, dbać o elementy przestrzeni wspólnej budynku. Ewentualnie zlecają remonty profesjonalistom, za które muszą zapłacić wspólnie.

Czy to oznacza, że jako właściciele takiego mieszkania nie musimy ponosić żadnych kosztów? Nic bardziej mylnego.

W praktyce każdy właściciel mieszkania bezczynszowego zobowiązany jest do opłaty składek, mających na celu utrzymanie mieszkania i utrzymanie części wspólnych nieruchomości. Dodatkowe wydatki generują opłaty za media, m.in. zużycie wody, energię elektryczną czy gaz.

Zakup mieszkania bezczynszowego nie oznacza, że nie będziesz musiał płacić czynszu.

Jakie opłaty obowiązują w przypadku mieszkań bezczynszowych?

Mieszkania bezczynszowe stanowią zaledwie kilka procent rynku nieruchomości. Deweloperskie mieszkania bezczynszowe projektuje się w taki sposób, aby zawierały jak najmniej przestrzeni wspólnych, które generują dodatkowe opłaty. Takie elementy jak droga dojazdowa, oświetlenie, instalacja wodociągowo-kanalizacyjna, ogródki, place zabaw i tereny zielone - wymagają pokrycia kosztów utrzymania, konserwacji oraz ewentualnych napraw.

Jakie koszty utrzymania mieszkania ponosi właściciel mieszkania bezczynszowego? Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się:

• opłaty za centralne ogrzewanie,
• opłaty za energię elektryczną,
• opłaty za wywóz śmieci,
• opłaty za zużycie wody,
• opłaty za odprowadzanie ścieków (opcjonalnie).

Nierzadko takie opłaty mają charakter ryczałtowy. W mieszkaniach bezczynszowych częściej płaci się opłaty bezpośrednio od zużycia.

Dodatkowo warto odkładać co miesiąc pewną kwotę na poczet przyszłych remontów! Niektóre prace remontowe można zaplanować z wyprzedzeniem i nie zawsze muszą się one wiązać z wysokimi kosztami. Jeśli jednak dojdzie do większego uszkodzenia, koszty naprawy mogą być duże.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania bezczynszowego?

Brak przynależności do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej nie ma pływu na ubezpieczenie, zatem wszystkie mieszkania bezczynszowe można ubezpieczyć. Dodatkowo, jeśli zakup takiego lokalu nastąpił z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytu, konieczne będzie wykupienie polisy. Na co zwrócić uwagę przy wyborze ubezpieczenia?

• Zakres ochrony
• Suma ubezpieczenia
• Wyłączenia

Średni koszt podstawowego ubezpieczenia to 350 zł. Za rozszerzoną polisę trzeba zapłacić więcej, około 530 zł.

Jakie obowiązki mają lokatorzy w mieszkaniach bezczynszowych?

Mieszkańców budynku bezczynszowego obowiązują takie same zasady współżycia, jak w pozostałych lokalach. Należy przestrzegać ciszy nocnej i zasad nałożonych przez administrację, do których może należeć dbałość o stan techniczny lokalu, części wspólne budynku i komfort pozostałych mieszkańców nieruchomości.

Nierzadko mieszkańcy lokali bezczynszowych zamiast samodzielnego wykonania poszczególnych prac wynajmują firmy zewnętrzne. Wówczas zgodę jednogłośnie muszą wyrazić wszyscy mieszkańcy. Co więcej, jeden z nich musi podpisać umowę z wykonawcą, co wiąże się z wzięciem odpowiedzialności za współpracę.

Bezczynszowe mieszkanie - co sprawdzić przed zakupem?

Na jakie elementy warto zwrócić uwagę już na etapie przeglądania oferty mieszkań bezczynszowych?

Stan budynku

Z punktu widzenia stanu budynku, dużo bezpieczniejsze jest kupno mieszkania bezczynszowego na rynku pierwotnym. Taka transakcja zazwyczaj daje gwarancję co najmniej kilku lat spokoju. Decydując się na zakup z rynku wtórnego, musimy być gotowi na wydatki związane z remontem.

Choć na pierwszy rzut oka budynek może wydawać się zadbany, pierwsza duża awaria może być kwestią kilku miesięcy. Dobrym pomysłem jest zlecenie ekspertyzy profesjonalistom, którzy w sposób rzetelny sprawdzą nieruchomość. Takie działanie da nam wyobrażenie o możliwych kosztach w najbliższej przyszłości, choć te zawsze mogą przyjść nieoczekiwanie.

Zanim kupisz bezczynszowe mieszkanie zwróć więc uwagę na stan techniczny budynku - tym bardziej, jeśli mieszkanie znajduje się w starszym budynku. Zapytaj o rok budowy, zweryfikuj czystość części wspólnych, podpytaj o wysokość comiesięcznego czynszu i innych opłat administracyjnych.

Sąsiedztwo

To, jakich mamy sąsiadów i jak z nimi żyjemy, jest szczególnie ważne w budynkach bezczynszowych. Wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości muszą przecież być podjęte wspólnie.

Na rynku pierwotnym trzeba podjąć ryzyko. W przypadku rynku wtórnego warto porozmawiać z przyszłymi sąsiadami - podpytać o ich doświadczenie, opinie na temat inwestycji, zalety i wady mieszkania bezczynszowego na danym osiedlu.

Okolica inwestycji

Okolica inwestycji to zawsze ważna kwestia, zarówno w przypadku zakupu mieszkania czynszowego, jak i bezczynszowego. Warto zweryfikować nie tylko teren budynku (w tym ilość powierzchni wspólnych, trawnik i podjazd czy parking), ale też okoliczną infrastrukturę i dostęp do podstawowych punktów handlowo-usługowych czy miejsc rozrywki.

Mieszkanie bezczynszowe z rynku pierwotnego czy wtórnego?

Inwestycja w nowe mieszkanie wydaje się bezpieczniejszym rozwiązaniem. Zakup mieszkania bezczynszowego z rynku pierwotnego daje niemal stuprocentową pewność, że w najbliższych latach nie będziemy partycypować w kosztach remontu. Nie musimy się też przejmować stanem technicznym budynku. Bezczynszowe mieszkania z rynku pierwotnego są z reguły usytuowane na kameralnych osiedlach na obrzeżach miast. Zazwyczaj powstają w taki sposób, by generować niskie zużycie energii w przyszłości.

Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że bezczynszowy lokal to same plusy. Rzeczywistość nie jest jednak aż tak kolorowa.

Zalety mieszkań bezczynszowych

Zaletą jest oczywiście ograniczenie comiesięcznych kosztów. Brak funduszu remontowego czy wynagrodzenia dla zarządcy budynku to odczuwalna ulga dla wszystkich mieszkańców, rzędu nawet kilkuset złotych w każdym miesiącu.

Dla wielu plusem jest także realny wpływ na to, co dzieje się z budynkiem - jednak to może być także ogromną wadą, jeśli trafimy na uciążliwego sąsiada, który nie zaakceptuje żadnego pomysłu na renowację czy ulepszenie.

Do innych zalet mieszkania bezczynszowego można zaliczyć:

• możliwość samodzielnego zadbania o czystość przestrzeni wspólnych;
• swoboda w podejmowaniu decyzji na temat modernizacji budynku i otoczenia;
• opłaty za realne zużycie prądu, gazu czy wody;
• brak wydatków na zarządów i administrację;
• 5 lat rękojmi na lokale z rynku pierwotnego.

Minusy mieszkań bezczynszowych

Do podstawowych wad mieszkań bezczynszowych należy brak funduszu remontowego. W razie potrzeby renowacji budynku mieszkańcy będą musieli pokryć wszelkie koszty. Zważając na to, że nieruchomości bezczynszowe to zwykle małe budynki z kilkoma lokalami - kwoty remontu per mieszkanie mogą by dotkliwe.

Co więcej, w takiej sytuacji to któryś z lokatorów będzie zmuszony do podpisania umowy z wykonawcami napraw, nie załatwi tego wspólnota.

Dużym minusem mogą być także kwestie sąsiedzkie. Posiadanie mieszkania bezczynszowego wiąże się z koniecznością współpracy z pozostałymi lokatorami. Trzeba się bowiem w wielu kwestiach dogadać. Wszelkie opłaty i działania ogólne muszą być zaakceptowane przez wszystkich mieszkańców.

Spośród minusów, na które powinniśmy być przygotowani, warto wymienić:

• konieczność wykonywania wielu czynności – m.in. sprzątanie części wspólnych, odśnieżanie czy koszenie trawy;
• ewentualna składka na ekipę sprzątającą;
• konieczność zarządzania nieruchomością wspólną;
• koszty modernizacji i remontu budynku;
• problemy natury sąsiedzkiej, gdy ktoś z mieszkańców nie chce partycypować w kosztach remontowych.

Z pozoru atrakcyjne rozwiązanie mieszkalne może okazać się sporym problemem i przyczyną wielu sąsiedzkich sporów.