Mieszkania dla osób niepełnosprawnych - obowiązki dewelopera

Z tego artykułu dowiesz się:

• czy mieszkania dla osób niepełnosprawnych muszą spełniać dodatkowe wymogi;
• jakie są obowiązki dewelopera względem lokatorów z niepełnosprawnościami,
• czy możliwe jest otrzymanie dofinansowania na przystosowanie mieszkania dla osoby niepełnosprawnej.

Mieszkanie dla osób z orzeczeniem o niepełnosprawności - wymogi prawne

Przepisy ustawy Prawo budowlane określają, jakie wymogi muszą spełniać inwestycje budowlane, jeśli chodzi o osoby niepełnosprawne. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego obiekty budowlane (w tym ich poszczególne części, wraz ze związanymi z nimi urządzeniami budowlanymi), należy projektować i budować - biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania - w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne. Tym samym inwestycje mieszkaniowe muszą być zrealizowane w taki sposób, by uwzględniać potrzeby osób z niepełnosprawnością. Jednocześnie należy podkreślić, że nie dotyczy to domów jednorodzinnych oraz zabudowy zagrodowej. 

Przystosowanie mieszkania dla osób niepełnosprawnych - obowiązki dewelopera

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. zawierają bardziej szczegółowe wymogi dla deweloperów, jeśli chodzi o lokale mieszkaniowe dla osób z niepełnosprawnościami. Zgodnie z przepisami, deweloper musi zapewnić osobom z niepełnosprawnością co najmniej jedno wejście do budynku, które będzie dla nich dostosowane. Ponadto konieczne jest również zapewnienie dojazdu do budynku po utwardzonej powierzchni, przy czym szerokość drogi musi wynosić co najmniej 1,5 m, a jej nachylenie nie może przekroczyć wartości określonej w ustawie. Oprócz tego deweloper musi też zadbać o to, by bramy miały odpowiednią szerokość (co najmniej 2,4 m), podobnie zresztą jak furtki, które znajdują się w ogrodzeniu (m.in. 0,9 m). Zarówno przy bramach, jak i furtkach nie można montować progów.

To jednak nie wszystkie wymogi dla deweloperów, jeśli chodzi o bariery architektoniczne, które w przypadku osób o znacznym stopniu niepełnosprawności uniemożliwiają poruszanie się po terenie inwestycji. Konieczne jest też zapewnienie nieograniczonego dostępu do windy dla osób na wózkach inwalidzkich (winda musi mieć szerokość co najmniej 1,1 m oraz minimum 1,4 m długości), a w budynkach pozbawionych wind - łatwiejszego dostępu do mieszkań położonych na parterze (np. za pomocą pochylni lub dźwigu) oraz do wszystkich kondygnacji z pomieszczeniami użytkowymi, z których muszą korzystać osoby z niepełnosprawnościami.

Deweloperzy realizujący inwestycje mieszkaniowe muszą także zapewnić na rzecz osób z niepełnosprawnościami odpowiednio oznakowane miejsca parkingowe - o szerokości co najmniej 3,6 m oraz minimalnej długości 6 m. Co ciekawe, wymogom podlegają również śmietniki. Muszą być zaprojektowane w taki sposób, by bez trudu mogły z nich korzystać osoby z niepełnosprawnościami. To samo dotyczy zresztą również innych elementów znajdujących się na terenie inwestycji mieszkaniowej. Mowa m.in. o domofonach, włącznikach świateł czy skrzynkach na listy - muszą znajdować się one na takiej wysokości, by możliwe było skorzystanie z nich również w przypadku osób z niepełnosprawnością, w tym osób poruszających się na wózkach inwalidzkich. 

Prawo budowlane a dostępność mieszkań dla osób niepełnosprawnych

Projekt architektoniczno-budowlany, w przypadku budynków wielorodzinnych, powinien zawierać informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami i ich rodzin, w tym osób starszych. Projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, który miał wejść w życie 20 września 2022 r., zakładał, że minimalny udział lokali dla osób z niepełnosprawnościami miałby wynosić min. 6 proc. ogólnej liczby lokali mieszkalnych w budynku (przy czym miał to być minimum jeden lokal - w przypadku małych inwestycji wielorodzinnych). Na razie jednak rozporządzenie nie weszło w życie. 

Adaptacja mieszkania dla osoby niepełnosprawnej

Osoby posiadające orzeczenie o niepełnosprawności, o rodzaju niepełnosprawności potwierdzonym (jeżeli nie jest określony w orzeczeniu) zaświadczeniem lekarskim wskazującym, że dana osoba wymaga likwidacji barier architektonicznych, mogą ubiegać się o dofinansowanie na likwidację barier architektonicznych utrudniających lub uniemożliwiających im korzystanie z mieszkania. Osoby wnioskujące o dofinansowanie muszą posiadać stałe zameldowanie w lokalu, w którym ma nastąpić likwidacja barier architektonicznych oraz posiadać (jeśli to potrzebne) zgodę właściciela mieszkania. Wysokość dofinansowania, które można otrzymać, aby dostosować mieszkanie dla niepełnosprawnych, wynosi maksymalnie 95 proc. kosztów - jednak nie więcej niż wysokość piętnastokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia. 

Osoby z niepełnosprawnościami mogą również ubiegać się o dopłatę w ramach programu Dostępne Mieszkanie, by zmienić mieszkanie na takie, które będzie pozbawione barier architektonicznych. Program jest realizowany przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych i mogą z niego skorzystać osoby, które posiadają orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu znacznym i nie ukończyły jeszcze 65. roku życia. 

Podsumowanie

Przepisy Prawa budowlanego i rozporządzenie Ministra Infrastruktury określają wymogi, których muszą przestrzegać deweloperzy. Dzięki temu inwestycje mieszkaniowe mają być pozbawione najbardziej szkodliwych barier architektonicznych (tzw. mieszkanie bez barier). Wiele problemów nadal nie jest jednak rozwiązanych - jak chociażby kwestia minimalnej dostępności lokali przystosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami.