Które miasta budują najwięcej mieszkań?

Wyniki dotyczące budowy gminnych mieszkań już od dłuższego czasu nie dają nadziei na szybką likwidację deficytu wynoszącego około 160 000 takich lokali. W tym kontekście trzeba wspomnieć, że od stycznia do grudnia 2020 r. polskie samorządy ukończyły jedynie 1009 mieszkań komunalnych.

Analogiczny wynik dotyczący wszystkich deweloperów (zarówno przedsiębiorców jak i spółek), wyniósł 142 691 mieszkań w 2020 r. Mimo tej dysproporcji, warto dokładniej przyjrzeć się aktywności inwestycyjnej poszczególnych miast. Analiza pokazuje, że w poszczególnych miastach na prawach powiatu liczba nowych mieszkań komunalnych jest bardzo zróżnicowana.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• które miasta budują najwięcej mieszkań komunalnych
• które miasta charakteryzują się najmniejszą aktywnością inwestycjną
• czy liczba mieszkań komunalnych będzie rosła?

Toruń wyprzedził między innymi Kraków, Wrocław oraz Gdańsk

W kontekście ukończonych mieszkań komunalnych, najczęściej podawane są informacje dotyczące liczby takich „M” na terenie całego kraju. Po zgłębieniu tematu można dowiedzieć się, ile wspomnianych lokali powstało w poszczególnych miastach na prawach powiatu. Takie największe miasta przodują pod względem liczby budowanych mieszkań komunalnych. W latach 2009-2019 na ich terenie ukończono około połowę wszystkich oddawanych do użytku lokali gminnych.

Dokładne informacje o aktywności mieszkaniowej samorządów (pochodzące z Banku Danych Lokalnych GUS) wskazują, że pomiędzy 2009 rokiem oraz 2019 rokiem Warszawa była bezkonkurencyjna pod względem liczby ukończonych lokali komunalnych. W polskiej stolicy powstało bowiem 2288 analizowanych mieszkań (patrz poniższy wykres). Zdecydowana przewaga Warszawy nad pozostałymi miastami na prawach powiatu, wydaje się zrozumiała z uwagi na wielkość stołecznej metropolii.

Większe zaskoczenie wzbudza fakt, że na podium pod względem liczby nowych lokali komunalnych nie uplasowały się dwie inne krajowe metropolie. Wynik Poznania (894) pozwolił mu na zajęcie drugiego miejsca i wyprzedzenie Torunia. Według danych GUS-u, od 2009 r. do 2019 r. na terenie Torunia powstało 709 mieszkań komunalnych, co zapewniło wspomnianemu miastu pozycję wyższą np. od Krakowa, Wrocławia oraz Gdańska.

Lokale komunalne często powstają też w Siedlcach i Sopocie 

Miasto Kopernika lokuje się wysoko, jeżeli weźmiemy pod uwagę również średnioroczną liczbę oddawanych mieszkań komunalnych w przeliczeniu na 10 000 mieszkańców (wynik z lat 2009 - 2019). W takim rankingu Toruń został wyprzedzony tylko przez Siedlce, Sopot i Żory. Warto podkreślić, że wśród miast najprężniej działających na polu budownictwa komunalnego, wyraźnie brakuje dużych metropolii (patrz poniższa tabela). Najwyższą relację pomiędzy liczbą nowych lokali gminnych i wielkością populacji odnotowano bowiem na terenie następujących ośrodków miejskich: Sopot, Siedlce, Żory, Toruń, Wałbrzych, Koszalin, Ostrołęka, Grudziądz, Tarnobrzeg oraz Płock.

Wspomniane miasta w latach 2009 - 2019 na ogół nie wzbudzały większego zainteresowania deweloperów albo obfitowały w „drogie” projekty deweloperskie (patrz ciekawy przykład Sopotu). Opisywana sytuacja mogła bardziej motywować niektóre samorządy do zaspokajania potrzeb mieszkańców poprzez budownictwo komunalne.

Oczywiście wiele zależy również od kondycji gospodarczej danego miasta oraz tendencji demograficznych. Problemy demograficzne takich ośrodków miejskich jak na przykład Jastrzębie Zdrój, Zabrze oraz Rybnik, nie zachęcają do rozbudowy zasobu mieszkaniowego (patrz poniższa tabela). Ciekawy jest też wynik znacznie lepiej prosperującego Rzeszowa, w którym lokale komunalne są budowane rzadko. Wpływ na tę sytuację może mieć dobrze rozwinięta branża deweloperska i niezła dostępność cenowa mieszkań własnościowych. Podobne czynniki prawdopodobnie rzutują na niewielką skalę budownictwa komunalnego w Szczecinie (zobacz poniższa tabela).    

Trzeba jeszcze poczekać na większą liczbę komunalnych „M" 

Warto przypomnieć, że powyższa analiza dotyczy mieszkań oddawanych do użytkowania przez samorządy. Ważna jest też liczba lokali komunalnych, których budowę dopiero rozpoczęto. Pod tym względem rok 2020 (w skali całego kraju) również przedstawia się mało imponująco. Dane GUS-u wskazują bowiem, że od stycznia do grudnia minionego roku rozpoczęto budowę tylko 365 mieszkań komunalnych. To oznacza spory spadek wyniku względem słabego 2019 r. (1346 lokali rozpoczętych przez gminy).

Ubiegłoroczne obniżenie aktywności inwestycyjnej samorządów wynikało przede wszystkim z kłopotów dotyczących pandemii koronawirusa, a nie priorytetów polityki mieszkaniowej. Właśnie dlatego 2020 r. nie uwzględnialiśmy w ramach długookresowej analizy. Niedawne uchwalenie przez Sejm i Senat tzw. społecznego pakietu mieszkaniowego daje nadzieję, że liczba rozpoczynanych mieszkań komunalnych niebawem wzrośnie (choćby do poziomu 2000 - 2500 lokali rocznie). Warto jednak pamiętać, że dla rządu obecnie priorytetem są tzw. społeczne inicjatywy mieszkaniowe („TBS-y 2.0”), nie lokale komunalne.