Kiedy właściciel nie odpowiada za przedmioty wypadłe z lokalu?

Okazuje się, że rozwiązanie nie jest wcale tak proste i oczywiste, jak mogłoby to się wydawać na pierwszy rzut oka. Podstawową zasadę odpowiedzialności za omawiane zdarzenia odnajdziemy w przepisie art. 433 Kodeksu cywilnego [k.c.]. Zgodnie z nią, za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje. Chodzi przy tym o trwałe korzystanie z danego pomieszczenia, bądź lokalu. Z jednej zatem strony tytuł do nieruchomości nie jest istotny – odpowiedzialny może być bowiem zarówno właściciel, najemca, bądź osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego. Z drugiej wszakże, przepis wyłącza możliwość formułowania tego typu roszczeń w odniesieniu do osób jedynie okazjonalnie korzystających z cudzego mieszkania, np. na zaproszenie właścicieli i to nawet pod ich nieobecność.

Co prawda cytowany przepis wymienia m.in. wylanie się substancji z pomieszczenia, niemniej zgodnie z przeważającym poglądem reprezentowanym zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie, nie dotyczy to zalania pomieszczeń znajdujących się poniżej bądź obok danego lokalu. Odpowiedzialność za tego typu szkody rozpatrywana jest zatem na zasadzie winy. W analogiczny sposób kształtuje się odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez zrzuceniem śniegu lub lodu z dachu budynku. I w tych przypadkach decydujące znaczenie będzie miała ewentualna wina posiadacza budynku. Przy czym, może przybrać ona także postać niedbalstwa (np. niezachowania należytej staranności w odśnieżaniu i zabezpieczeniu dachu). Podobnie rozliczane są skutki szkód wynikających z zawalenia się budowli albo jej części. Co do zasady bowiem nie wiąże się to z wyrzuceniem lub wylaniem rzeczy z konkretnego lokalu.

Przepis art. 433 k.c. przewiduje natomiast, surowszą dla sprawcy, formułę odpowiedzialności, tj. zasadę ryzyka. Oznacza to, że od konieczności naprawienia szkody osoba zajmująca dane pomieszczenie może uwolnić się tylko poprzez wykazanie jednej z następujących okoliczności:

• szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo

• wyłącznie z winy poszkodowanego lub

• osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

W pozostałych przypadkach, nawet gdy ww. osoba nie wyrządziła szkody umyślnie, musi liczyć się z odpowiedzialnością odszkodowawczą. Jest to związane ze wskazywanym na wstępie obowiązkiem utrzymywania zajmowanego lokalu we właściwym stanie.

Przez siłę wyższą należy rozumieć zdarzenie nagłe oraz nie dające się przewidzieć, którego skutkom osoba zajmująca lokal nie była w stanie zapobiec. W szczególności może tu chodzić o ekstremalne warunki pogodowe, a także inne niespotykane zazwyczaj zjawiska. Przykładem może być uderzenie w budynek pojazdu, który wypadł z drogi, gdy spowodowane tym drgania powodują spadnięcie lub wylanie rzeczy z pomieszczenia.

Jeżeli osoba zajmująca pomieszczenie chciałaby uniknąć odpowiedzialności powołując się na winę samego poszkodowanego, to pamiętać musi o następującej kwestii. Mianowicie, skorzystanie z tej przesłanki możliwe jest tylko wówczas, gdy poszkodowany ponosi wyłączną odpowiedzialność za zdarzenie powodujące szkodę. Samo przyczynienie się poszkodowanego nie zwalnia zajmującego pomieszczenie od odpowiedzialności. Wpływać jednakże będzie na sam zakres obowiązku odszkodowawczego. Podlegać on może odpowiedniemu zmniejszeniu z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się każdej z tych osób.

Na ostatnią spośród przesłanek uwalniających od odpowiedzialności składają się dwa elementy. Pierwszym jest osoba sprawcy. Musi być ona całkowicie niezależna od zajmującego stale lokal. W tej kategorii nie mieszczą się zatem domownicy i pracownicy tego ostatniego, a także wykonawcy powierzonych przez niego czynności, jak również inne osoby pozostające pod nadzorem właściciela, bądź posiadacza pomieszczenia. Osobą trzecią może być natomiast w szczególności gość, klient, czy też osoba wykonująca czynności urzędowe, a także wszystkie inne osoby przebywające w lokalu jedynie okazjonalnie.

Drugi z warunków to brak możliwości zapobieżenia szkodzie wywołanej zachowaniem się osoby trzeciej. Chodzi tu zatem o wykazanie się należytą starannością w zapobieganiu występowania tego typu niepożądanych zdarzeń. Naruszeniem tego wymogu może być przykładowo pozostawienie samej na balkonie osoby będącej pod wpływem alkoholu, znanej z agresywnych zachowań. Co ważne, możliwość zapobieżenia oceniana jest nie tylko w odniesieniu do głównego domownika, ale także pozostałych osób zajmujących lokal wraz z nim. Dopiero, gdy żadna z nich nie mogła zapobiec powstaniu szkody spowodowanej przez osobę trzecią, możliwe będzie skorzystanie z omawianej przesłanki uwalniającej od odpowiedzialności.

Podsumowując, odpowiedzialność za opisywane na wstępie zdarzenia spoczywa najczęściej na osobach faktycznie i stale korzystających z danego lokalu. Niekiedy wszakże mogą się oni od niej uwolnić przez wykazanie istnienia co najmniej jednej z opisanych powyżej okoliczności.