Kiedy akt notarialny sprzedaży nieruchomości staje się nieważny?

Jak wynika z przepisu art. 1036 Kodeksu cywilnego: „Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.” Tym samym, umowa darowizny byłaby pozbawiona skutku tylko wtedy, gdyby na skutek działu spadku przedmiot darowizny przypadłby innemu spadkobiercy aniżeli darczyńca.

Ponadto, fakt że zatajono istotne informacje na temat stanu sprawy, może dawać prawo do uchylenia się od skutków umowy przez obdarowanego na podstawie przepisów o błędzie (art. 84, 86, 88 kodeksu cywilnego). Instytucja ta pozwala na unieważnienie umowy, jeżeli jedna ze stron nie przekazała informacji tego typu, że jeśli druga strona wiedziałaby o nich, to nie zawarłaby danej umowy (błąd istotny). Uchylić się od umowy, na podstawie ww. przepisów, można w terminie 1 roku od wykrycia błędu.

Dzień dobry w temacie tym sądownictwo wypowiadało się wielokrotnie. Od lat ugruntowane jest zatem orzecznictwo, że zarówno umowa darowizny ukryta pod pozorną umową sprzedaży, jak i umowa sprzedaży ukryta pod pozorną umową darowizny są nieważne. Wynika to z faktu odmienności obu umów i ich treści, dlatego jedna umowa nie może zastępować drugiej w przypadku nieważności pierwszej z nich. Polecam w szczególności lekturę następujących orzeczeń: 

-  wyrok Sądu Najwyższego  z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00: Ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie czyni zadość wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 zdanie pierwsze k.c.) dla umowy sprzedaży także wtedy, gdy w formie tej nastąpiła pozorna darowizna. Umowa taka jest zawsze nieważna (art. 73 § 2 zdanie pierwsze k.c.);

-  wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 191/03: Cena sprzedaży nieruchomości stanowi niewątpliwie istotny składnik umowy, stanowiąc obok określenia stron umowy i przedmiotu jej essentialia negotii (art. 535 k.c.). Skoro zatem ustawa uzależnia ważność umowy od zachowania formy notarialnej (art. 158 k.c.), to znaczy, że w tej formie musi być określona co najmniej istotna treść umowy. Nie można więc uznać, by podważanie jednego z istotnych elementów umowy, jakim jest cena sprzedaży i wykazywanie, że cena umówiona była inna niż ujawniona w akcie, a tym samym wyrażona w innej formie niż notarialna, nie stanowiło obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności;

-  uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., III CZP 79/11: Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości.

Odnośnie natomiast kancelarii prawnej, to uprzejmie zapraszam do kontaktu pod adresem mail: michal@koralewski.pl.

Akt notarialny nie jest dokumentem sądowym, bądź administracyjnym, nie stosuje się zatem do niego pojęcia prawomocności. Umowa sprzedaży w nim zawarta jest ważna, jednakże nabywcy przysługuje kilka narzędzi prawnych. Pierwszym z nich jest zgłoszenie roszczenia z rękojmi za wady prawne nieruchomości. Można domagać się, czy to zapewnienia odpowiednich służebności drogowych, czy też obniżenia ceny.

Drugim natomiast odstąpienie od umowy zawartej pod wpływem błędu (art. 84 kodeksu cywilnego). Odstąpić od umowy można w terminie roku od wykrycia błędu, jeżeli błąd jest istotny, a druga strona (sprzedawca) o nim wiedziała albo mogła z łatwością się o nim dowiedzieć (np. uprzednio sprawdzając status działek). Odstąpienie następuje poprzez złożenie oświadczenia na piśmie.

Umowa sprzedaży nieruchomości jest umową bezwarunkową, co oznacza że własność przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy, natomiast zbywa ma roszczenie o zapłatę umówionej ceny sprzedaży. Roszczenie z umów cywilnoprawnych, w tym zatem umowy sprzedaży, przedawnia się obecnie z upływem 6 lat. W okresie wskazanym w pytaniu był to czas 10 lat od daty płatności. Tym samym, roszczenie to uległo przedawnieniu w 2020 roku. Obecnie stanowi tzw. zobowiązanie naturalne. Oznacza to, że zobowiązani mogą je spłacić dobrowolnie. W przypadku wszakże skierowania sprawy na drogę sądową, mogą ponieść zarzut przedawnienia, który doprowadziłby do oddalenia powództwa.

Sytuacja byłaby inna, gdyby w okresie przedawnienia dochodziło do przerwania jego biegu. Po każdym przerwaniu przedawnienie biegnie na nowo. Bieg terminu przedawnienia przerwałoby np. każde pismo, w którym nabywcy potwierdzają istnienie obowiązku zapłaty, czy też zwracają się o jego odroczenie w czasie, bądź rozłożenie na raty.

Pytanie to rozpatrywać należy pod kilkoma kątami. Wspomniano, że w 1981 zawarto – w formie pisemnej zwykłej – umowę wstępną (przedwstępną) sprzedaży. Niestety, roszczenia z takiej umowy wygasają po upływie roku od jej zawarcia albo od daty, w jakiej miano zawrzeć umowę przyrzeczoną, jeśli umowa przedwstępna ją wskazywała. Ponadto, fakt zawarcia umowy w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego i tak wyklucza możliwość domagania się przeniesienia własności nieruchomości przed sądem. Ewentualne roszczenie o zwrot wpłaconej kwoty również najprawdopodobniej uległo już przedawnieniu, ówcześnie bowiem okres przedawnienia wynosił 10 lat. Jedyną kwestią jaką możnaby rozważyć, to zasiedzenie nieruchomości, jest do tego potrzebny upływ 30 lat zamieszkiwania w nieruchomości. Warunek ten w tej sprawie może być natomiast spełniony. Do okresu posiadania obecnego posiadacza dolicza się okres posiadania przez jej poprzedników (rodziców). Drugim warunkiem jest traktowanie nieruchomości jak własnej, tj. opłacanie podatków, zameldowanie się, dokonywanie remontów, itp.

Powyższe należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach. Ważności transakcji oraz poświadczenia nieprawy. W pierwszym przypadku, skoro mieszkanie stanowiło przedmiot odrębnej własności Pani męża (jako jego majątek odrębny nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego), to mógł on je swobodnie sprzedać bez Pani wiedzy i zgody. Wpisanie w umowie, że jest wdowcem samo w sobie nie wpływa zatem na ważność takiej transakcji. Inną kwestią jest, to czy oświadczeniem tym nie chciał on wprowadzić nabywców w błąd, np. nakłaniając ich do kupna mieszkania. Jeżeli fakt ten – tj. bycie wdowcem – miałby kluczowe znaczenie dla nabywców i bez tego kupiliby inne mieszkanie, to doszło do podstępnego wprowadzenia w błąd. Na gruncie prawa cywilnego, nabywca mógłby zatem uchylić się od transakcji zawartej pod wpływem takiego błędu. Wtedy własność nieruchomości powróciłaby do Pani męża, a nabywca mógłby domagać się również odszkodowania za ewentualnie poniesione szkody. Ostatni aspekt to poświadczenie nieprawdy w akcie notarialnym, co  może stanowić przestępstwo, jeżeli miało na celu uzyskanie korzyści kosztem drugiej strony transakcji. Oszustwo jest przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności do 8 lat. Odnośnie zaś samego aktu notarialnego, to można zwrócić się do notariusza o jego sprostowanie.

Kolejność roszczeń z rękojmi za wady fizyczne określa przepis art. 560 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że w pierwszej kolejności rzecz powinna zostać naprawiona albo wymieniona na nową, niewadliwą. Jeżeli:

-      pomimo wymiany lub naprawy wada nadal występuje albo

-      wymiana lub naprawa nie są możliwe albo

-      nie dokonano wymiany, bądź naprawy mimo żądania zgłoszonego przez nabywcę,

nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpić od umowy. Jeżeli zatem taka sytuacja miała miejsce, tj. wykonywano nieskuteczne naprawy, to zamiast wzywać sprzedawcę do kolejnej naprawy, można od umowy odstąpić.

Jak wynika z treści pytania, własność nieruchomości przeszła na nabywców. Umowa sprzedaży nieruchomości nie może zostać bowiem zawarta pod warunkiem. Do wprowadzenia warunku konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej albo zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. W taki wypadku, zmiana terminu zapłaty zależna jest od porozumienia stron. Argumentem który należałoby użyć jest okoliczność tzw. siły wyższej, czyli zdarzenia przyszłego i niespodziewanego w chwili zawierania umowy. Siła wyższa nie zwalnia z obowiązku zapłaty ale od negatywnych skutków opóźnienia (np. kary umownej, możliwości odstąpienia od umowy).

Dzień dobry, ze względu na złożony charakter Państwa sprawy rekomendujemy indywidualne konsultacje z prawnikiem. Z pozdrowieniami, Redakcja

Prawo cywilne przewiduje możliwość uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, które zostało dokonane pod wpływem błędu istotnego albo groźby. Przy czym należy wyjaśnić, że w rozumieniu tych przepisów:

-      za błąd istotny uznaje się tylko taki, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby Pan nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, to nie zawarłby takiej umowy. Co więcej, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć (zob. art. 84 kodeksu cywilnego),

-      za groźbę uznaje się stan, w którym z okoliczności wynika, że składający oświadczenie mógł się obawiać, iż jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe (zob. art. 87 kodeksu cywilnego).

Jeżeli można stwierdzić, że występował ww. błąd istotny albo groźba, oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy można złożyć jedynie w ciągu roku od wykrycia błędu albo ustania stanu obawy przed groźbą. Uchylenie następuje przez oświadczenie na piśmie złożone drugiej stronie. Niestety najczęściej samo oświadczenie nie prowadzi do „anulowania” umowy, bowiem druga strona zapewne kwestionować będzie podstawę do uchylenia się od umowy. W takim wypadku konieczne jest wystąpienie z pozwem, że umowa – od której skutków uchylono się – jest nieważna. Podstawą takiego powództwa jest art. 189 kodeksu postępowania cywilnego.

W pierwszej kolejności pozwolę sobie wskazać, iż może Pan wystąpić o zwolnienie od kosztów sądowych – opłaty sądowej od pozwu. Co ważne, z wnioskiem takim może Pan zwrócić się do sądu jeszcze przed wszczęciem postępowania. Jeżeli sąd Pana zwolni od kosztów, przystąpić do opracowania i złożenia pozwu. W innym zaś przypadku podjąć się realizacji innego rozwiązania. W tym samym trybie może Pan również zwrócić się o przyznanie pomocy prawnej z urzędu (adwokata, radcy prawnego) do napisania pozwu i reprezentowania Pana w sprawie o zasiedzenie.

   Postępowaniem, w którym może zaś Pan stwierdzić nieważność umowy jest powództwo o ustalenie istnienia/nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. W tym przypadku wartość przedmiotu sporu stanowiłaby obecna wartość gruntu, a wysokość opłaty sądowej 5% od tej kwoty, przy założeniu że nieruchomość ta będzie warta co najmniej 20.000 zł. Poniżej tej kwoty pobierane są bowiem opłaty ryczałtowe.

   Inną możliwością jest przeniesienie posiadania na osobę trzecią. Jest to czynność faktyczna, nie wymaga więc zachowania formy aktu notarialnego. Co ważne, zgodnie z art. 176 §1 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Nowy posiadacz mógłby zatem wystąpić z pozwem o zasiedzenie we własnym imieniu.