Opóźnienie dewelopera - jaka kara umowna?

Zastanawiasz się, jakie roszczenia przysługują w przypadku opóźnienia oddania mieszkania przez dewelopera? Nie wiesz czy za opóźnienie dewelopera przysługuje kara umowna czy odszkodowanie? A może szukasz informacji na temat zasad opodatkowania odszkodowania otrzymanego od dewelopera? Na te i wiele innych pytań znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest kara umowna
• czym różni się od odszkodowania
• jaka jest wysokość kary za opóźnienie w budowie inwestycji 

Zawierając umowę z deweloperem, nabywcy lokali nie przewidują, że inwestycja może zostać zrealizowana z opóźnieniem. Tymczasem coraz częściej dochodzi do sytuacji, w których deweloperzy nie przenoszą własności lokali w terminach wskazanych w umowach. Wówczas odniesieniem jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie określana jako ustawa deweloperska.

Reguluje ona stosunki między nabywcą nieruchomości a deweloperem, wskazując m.in. na konkretne zapisy, jakie powinny znależć się w umowach zawartych z inwestorami. Jednym z nich jest zapis o karach za opóźnienia.

Kara umowna od dewelopera

W myśl Kodeksu cywilnego możliwe jest zastrzeżenie umowne, zgodnie z którym naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna) – art.483 § 1 Kodeksu cywilnego. Ciężar dowodu, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nie zostało zawinione przez dłużnika i że wierzyciel nie doznał szkody, spoczywa na dłużniku.

Kupujący domagający się zapłaty zastrzeżonej kary umownej ma obowiązek wykazać istnienie i treść stosunku zobowiązaniowego łączącego go z deweloperem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Innymi słowy, nabywca powinien:

• wskazać na treść umowy, z której wynika zastrzeżenie kary umownej za opóźnienie oddania mieszkania przez dewelopera,
• wykazać, że wystąpiła sytuacją, którą można zakwalifikować, jako opóźnienie dewelopera, czyli doszło do przekroczenia terminu, w którym lokal miał zostać oddany nabywcy.

Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie wynikać będzie z samego faktu przekroczenia terminu umownego. Deweloper chcąc zwolnić się z zapłaty kary umownej musi wykazać, że do opóźnienia doszło z winy osób trzecich albo na skutek okoliczności siły wyższej, czyli takich których nie mógł przewidzieć i im przeciwdziałać.

Wysokość kary za opóźnienie

Co ważne, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi (nabywcy lokalu) w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Niemniej, deweloper może domagać się sądowego miarkowania kary umownej, jeżeli wykaże iż w danych okolicznościach jest ona zbyt wysoka.

Przykładowo, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary. To samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Co istotne, odstąpienie od umowy deweloperskiej nie pozbawia odstępującego domagania się kary umownej, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 15 listopada 2012 r., sygn. akt V CSK 512/11.

Określenie kary umownej może nastąpić przez wskazanie kryteriów, dzięki zastosowaniu których, możliwe będzie wskazanie sumy, jaką dłużnik zobowiązany będzie zapłacić wierzycielowi. Ten sposób najczęściej spotyka się w umowach z deweloperami. Klauzule odwołują się do dziennej stawki kary umownej. Aby obliczyć wysokość należnej nabywcy kwoty, należy stawkę dzienną przemnożyć przez liczbę dni opóźnienia.

Kara umowna a odszkodowanie za opóźnienie

Kara umowna różni się od odszkodowania tym, że należy się bez względu na wysokość poniesionej szkody. Natomiast funkcją odszkodowania jest przywrócenie stanu majątku, który istniał przed wystąpieniem szkody. Kara umowna należy się w określonej kwocie wynikającej z umowy. Odszkodowanie zaś ma pokryć pełną szkodę wierzyciela (nabywcy), dlatego też to nabywca powinien wykazać wysokość poniesionej przez siebie szkody.

Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Podkreślił to Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03. Jeżeli zaś nabywca domagający się odszkodowania nie udowodni wysokości szkody, jego roszczenie zostanie oddalone.

Pamiętać także należy, że odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie może być dochodzone ponad wysokość zastrzeżonej kary umownej, tylko gdy umowa na to zezwala. Najczęściej wyraża się to w dodatkowej klauzuli, z której wynika że osoba uprawniona do żądania kary umownej może dochodzić odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych.

Owe zasady ogólne to właśnie konieczność wykazania wszystkich przesłanek odpowiedzialności dewelopera, w tym wysokości poniesionej szkody.

Kara umowna a odsetki

Jeśli zastanawiasz się, czy należą Ci się odsetki ustawowe za opóźnienie dewelopera, to odpowiedź nie będzie jednolita w każdej sytuacji. Odsetki ustawowe należą się bowiem za opóźnienie w płatności, np. gdy deweloper zwleka ze zwrotem nabywcy nadpłaconych kwot. Wtedy od pierwszego dnia po terminie płatności, nabywcy należne są odsetki ustawowe za opóźnienie dewelopera. Prawo to wynika wprost z kodeksu cywilnego. Odsetki przysługują zatem także, gdy w umowie ich nie zastrzeżono.

Kara umowna natomiast należna jest za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego, czyli np. oddania mieszkania, zawarcia umowy przenoszącej jego własność, usunięcia wady nieruchomości, itp.

Opóźnienie dewelopera a kredyt

Odrębnie omówić należy wpływ opóźnienia dewelopera na umowę kredytową nabywcy. Jeżeli do opóźnienia dochodzi w czasie realizacji inwestycji, bank będzie mógł odmówić przelania deweloperowi dalszych transz wynagrodzenia. Te bowiem wypłacane są po zakończeniu określonych etapów przedsięwzięcia.

Niestety, sam fakt opóźnienia dewelopera nie zwalnia nabywcy z opłacania rat kredytu pobranego na zakup mieszkania. Jeżeli wszakże z tego tytułu nabywca poniesie dodatkowe koszty, to będzie mógł domagać się ich zwrotu od dewelopera tytułem odszkodowania. Aby było to możliwe, umowa zawarta z deweloperem musi przewidywać możliwość domagania się odszkodowania ponad karę umowną.

Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie a PIT

Bardzo często deweloperzy oddają swoje inwestycje z opóźnieniem. W takim wypadku umowy deweloperskie przewidują zwykle kary umowne. W związku tym ważne jest, czy w tej sytuacji otrzymane przez kupującego mieszkanie należności z tytułu kar umownych są zwolnione od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też nie. To samo dotyczy odszkodowania od dewelopera za opóźnienie.

Zwolnione od podatku dochodowego są inne odszkodowania lub zadośćuczynienia otrzymane na podstawie wyroku lub ugody sądowej do wysokości określonej w tym wyroku lub tej ugodzie, z wyjątkiem odszkodowań lub zadośćuczynień:

• otrzymanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą,
• dotyczących korzyści, które podatnik mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Wynika to z art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.).

Nie można uznać kary umownej za odszkodowanie w rozumieniu art. 21 ust.1 pkt 3b u.p.d.o.f, W art. 21 ust.1 pkt 3b u.p.d.o.f. zwolnieniem objęte zostały wyłącznie inne odszkodowania lub zadośćuczynienia otrzymane na podstawie wyroku lub ugody sądowej do wysokości określonej w tym wyroku lub tej ugodzie.

Fakt, że kara umowna jest swoistą postacią odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nie oznacza, że można utożsamiać oba te pojęcia na gruncie prawa podatkowego. Zgodnie z art. 14 ust. 2 u.p.d.o.f. przychodem z działalności gospodarczej są otrzymane kary umowne (pkt 4), otrzymane odszkodowania za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej (pkt 12).

Brak utożsamiania pojęć ,,kar umownych" i „odszkodowań” na gruncie u.p.d.o.f. jednoznacznie potwierdza art. 23 ust. 1 pkt 19 u.p.d.o.f. W konsekwencji uzyskana kara umowna za opóźnienie w oddaniu inwestycji przez dewelopera nie korzysta ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. ust.1 pkt 3b u.p.d.o.f.

Podatek od ekwiwalentu kary umownej

Może się także zdarzyć, że deweloper na skutek opóźnienia w oddaniu inwestycji do użytku będzie miał obowiązek zapłacić karę umowną, ale zamiast tej kary zaproponuje kupującemu np. wyposażenie mieszkania w szafy wnękowe. Także w takim wypadku tego rodzaju ekwiwalent będzie stanowił dla kupującego mieszkanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami są nie tylko pieniądze, ale także wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń oraz świadczeń w naturze.