Jawność ksiąg wieczystych – informacje dla nabywcy nieruchomości

Redakcja
Redakcja

Data publikacji: 24.01.2011, Data aktualizacji: 06.06.2017

Średnia ocen 3/5 na podstawie 2 głosów

Jawność ksiąg wieczystych – informacje dla nabywcy nieruchomości
Jawność to jedna z zasad dotyczących ksiąg wieczystych (skrót: KW). Zasada ta gwarantuje swobodny dostęp do tych jakże ważnych dokumentów.  Jest to jednoznaczne z tym, iż w jakimkolwiek procesie sądowym nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów widniejących w księgach.

Do 16 czerwca 2010 roku każdy miał prawo do przeglądania ksiąg wieczystych w sądzie wieczysto-księgowym, jak również za stosowną opłatą otrzymywać ich odpisy. W dniu 16 czerwca 2010 r. dostęp do rejestru ksiąg stał się jeszcze łatwiejszy – w ramach strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości powstała darmowa przeglądarka (http://ekw.ms.gov.pl). Co więcej, jak grzyby po deszczu narodziły się darmowe i płatne serwisy, poprzez które można uzyskać odpis księgi w wygodnym pliku PDF.

Aby móc skorzystać z ministerialnej przeglądarki i serwisów pomocniczych należy znać numer księgi. W chwili obecnej funkcjonują dwa rodzaje zapisu takiego numeru:

 - stary w formule KW YYYYYY (np. KW 123456)

 - nowy o formule  XXXX/YYYYYY/Z, gdzie pierwszy człon oznacza sąd wieczysto-księgowy (np. KR1P – Kraków,  WA1M – Warszawa-Mokotów, GD1G – Gdańsk itd.), drugi to numer księgi wieczystej (taki sam jak w przypadku starej, ewentualnie poprzedzony przez kilka dodatkowych zer), trzeci człon to jednocyfrowy numer systemowy.

Należy zaznaczyć, że aby przeglądać internetowe KW, trzeba mieć nowy numer księgi wieczystej, czyli księgi, która została zmigrowana do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. W chwili obecnej przeważająca większość dokumentów jest już dostępna on-line. Mając jedynie stary numer, wystarczy „skompletować” nowy, czyli odnaleźć kod swojego sądu wieczysto-księgowego (człon pierwszy), wpisać numer KW oraz metodą prób i błędów ustalić kontrolny numer systemowy (przedział od 0 do 9).

W przypadku, gdy nie znamy numeru swojego KW lub numeru księgi nieruchomości, którą chcemy nabyć, możemy go odczytać np. z aktu notarialnego umowy przedwstępnej lub z dokumentów pochodzących z Wydziału Geodezji. Można również udać się osobiście do odpowiedniego Wydziału Geodezji w Starostwie Powiatowym lub przy Urzędzie Miasta i złożyć wniosek o udostępnienie numeru KW na podstawie numeru działki.

Warto wiedzieć, że nowe mieszkanie zazwyczaj nie posiada swojej księgi wieczystej. To akt notarialny (w takim wypadku powinien mieć brzmienie: umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu) spisany z deweloperem, od którego kupujemy lokal, jest podstawą do utworzenia całkiem nowej KW. W takim przypadku możemy dla własnej informacji przeglądnąć księgę, która została założona dla nieruchomości gruntowej, na której położony jest budynek (tzw. księgę matkę). To wystarczy, by się upewnić, że przeprowadzamy transakcję z rzeczywistym właścicielem. Z kolei nabywając własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, pomimo, iż nie jest to nieruchomość (a ograniczone prawo rzeczowe), mamy możliwość założyć dla niego osobną KW (o ile wcześniej nie zostało to już uczynione).

Czego jeszcze możemy się dowiedzieć z ogólnodostępnych ksiąg wieczystych?

Oczywistym, lecz jakże ważnym jest fakt, iż księga wieczysta o danym numerze jest związana z nieruchomością, a nie z właścicielem.  Nabywając nieruchomość, nabywamy ją wraz z przypisanym do niej numerem KW. Ten numer może się zmienić w szczególnych przypadkach np. połączenia kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą w jedną lub odłączenia jednej z działek z nieruchomości składającej się z kilku działek. Wtedy odłączona działka otrzymuje nowy numer.

Jedną z najważniejszych informacji, jakie możemy wyczytać z księgi wieczystej są dane właściciela (dział II). Jest to o tyle ważne, że wiąże się z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która stanowi, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.[1] W takim przypadku zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni panią Kwiatkowską, ponieważ jako ostatnia zawarła umowę z osobą ujawnioną w KW jako właściciel. Panu Kowalskiemu pozostaje jedynie walka o odszkodowanie.

Jak się uchronić przed taką sytuacją?

Sąd wieczysto-księgowy z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia (tzw. wzmianki) do księgi wieczystej, jeśli otrzyma zawiadomienie o zmianie właściciela nieruchomości. Notariusz ma trzy dni na przekazanie do sądu wypisu z aktu notarialnego. Jednakże potencjalny oszust może wykorzystać te trzy dni, gdy wciąż widnieje w KW jako właściciel. Istnieje jednak wyjście – podstawą do wpisania wzmianki w II dziale księgi wieczystej może być również umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Warto o tym pamiętać w toku nabywania nieruchomości. Można również samemu dopilnować, by wzmianka o zmianie właściciela znalazła się w księdze przed upływem wspomnianych wyżej 3 dni. Wzmianka wyłącza zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rękojmia wiary publicznej oraz domniemywana wiarygodność ksiąg wieczystych nie obejmuje wpisów znajdujących się w dziale I-O. Są to wpisy dotyczące oznaczenia nieruchomości (położenie, numer obrębu, sposób korzystania, numer działki, obszar). Tutaj decydujące są informacje ujawnione w dokumentach geodezyjnych. Warto również pamiętać, że zbycie nieruchomości nie narusza praw wierzycieli hipotecznych. Mogą oni dochodzić swych praw od nowego właściciela. Dlatego należy sprawdzić także dział IV dotyczący hipotek. Po fakcie, nie można się tłumaczyć niewiedzą, ponieważ jak zostało wspomniane na początku niniejszego artykułu,  jawność ksiąg wieczystych wyklucza nieznajomość wpisów.


[1] art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

 

 

Redakcja
Redakcja

Redakcja portalu RynekPierwotny.pl dba o to, by treści ułatwiły Ci proces poszukiwań nowego mieszkania i pomogły po zakupie.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: