Jakie warunki trzeba spełnić budując osiedle mieszkaniowe?

Deweloperzy, przystępując do realizacji inwestycji mieszkaniowej, przed zakupem działki muszą sprawdzić jej stan prawny oraz zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, weryfikują czy ze względu na jej lokalizację, nie będą wymagane dodatkowe zgody np. od konserwatora zabytków lub decyzje związane z ochroną środowiska.

Procedura ta jest nadal czasochłonna, chociaż wskazana na wstępie specustawa to ułatwiła. Wprowadziła ona alternatywną, szybszą, ścieżkę realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jej wybór zależeć będzie od dewelopera, któremu pozostawiono również możliwość korzystania z dotychczasowych regulacji. Z tego względu, w pierwszej kolejności omówimy zasady ogólne, a następnie uproszczenia wynikające ze specustawy mieszkaniowej, zwanej także lex deweloper.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są zasady budowania osiedla mieszkaniowego
• jakie przepisy wprowadzają ułatwienia dla deweloperów
• co wpływa na wydłużenie czasu realizacji inwestycji

Każda inwestycja to wielkie przedsięwzięcie i długi proces. Zaczyna się od kupna gruntu i opracowania koncepcji inwestycji. Najbardziej uciążliwa dla deweloperów jest biurokracja wynikająca z braku planów zagospodarowania przestrzennego, co wpływa na wydłużony czas uzyskiwania pozwolenia na budowę, a tym samym na koszty prowadzenia inwestycji. Dodatkowo, część regulacji nakłada na dewelopera wymagania dotyczące ochrony środowiska, w tym uzyskanie oddzielnej decyzji środowiskowej – mówi Dariusz Krawczyk, prezes Polnord SA.

Budowa osiedla mieszkaniowego - zasady ogólne 

Stan prawny działki 

Na wydłużenie czasu realizacji inwestycji, istotny wpływ może mieć nieuregulowany status prawny działki. Elementarną czynnością staje się więc sprawdzenie jej stanu prawnego. Wszelkie obciążenia czy niejasności wynikające ze stosunków własnościowych, mogą okazać się dla dewelopera dodatkowo kapitałochłonne. 

Plan zagospodarowania przestrzennego 

By uniknąć opóźnień czasowych oraz generowania dodatkowych kosztów, deweloper zapoznaje się z planem zagospodarowania przestrzennego. Plany miejscowe powinny być uchwalone wszędzie, gdzie jest to możliwe celem uregulowania planowanej zabudowy, oraz uproszczenia procesu uzyskiwania decyzji. Sam proces decyzyjny powinien zostać skrócony, bądź przynajmniej dostosowany do założeń teoretycznych - twierdzi Dariusz Krawczyk, prezes Polnord SA.

Na istotność planu zagospodarowania, wskazuje Andrzej Gutowski z Ronson Development:

Planiści mogą również określić przeznaczenie konkretnego terenu, który może służyć jako przestrzeń mieszkalna, usługowa czy mieszkalno-usługowa. Elementy te są o tyle ważne dla inwestora, że ujęcie ich w planach inwestycji jest weryfikowane przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Wpływ planu na budowę osiedla 

Informacje zawarte w planie zagospodarowania są wiążące dla inwestora, gdyż w sposób znaczący wpływają na samą inwestycję. To właśnie w oparciu o wytyczne w niej zawarte, powinny być realizowane inwestycje. Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, zatem jego zapisy w znacznej części determinują kształt całego projektu i stanowią szczegółową instrukcję dla paramentów zabudowy konkretnej działki. Plany miejscowe definiują m.in. linię zabudowy, maksymalną wysokość budynków, ciągi piesze czy udział terenów zielonych w stosunku do powierzchni całkowitej - mówi Andrzej Gutowski z Ronson Development.

Warunki zabudowy 

Najbardziej problematyczne, nadal są działki, które zlokalizowane są na terenach nie posiadających planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestor musi także wnioskować o uzyskanie warunków zabudowy. Warunki te same w sobie nie powinny być dla dewelopera utrudnieniem, przy czym potencjalne problemy pojawiają się wówczas, gdy mamy do czynienia z przewlekłością postępowania administracyjnego, np. w sytuacji, gdy dojdzie do oprotestowania planów inwestycyjnych przez sąsiadów działki, na której budowa ma zostać zrealizowana. - podkreśla Andrzej Gutowski z Ronson Development.

Pozwolenie konserwatora zabytków 

Kolejnym utrudnieniem, może być kupno działki na terenie, który podlega pod konserwatora zabytków i jest objęty jego ochroną. Z tego tytułu deweloper musi starać się o uzyskanie pozwolenie na prowadzenie budowy. Ponadto, ze względu na istniejący charakter okolicznej zabudowy, będzie musiał dostosować do niej swój projekt.

Pozwolenie na budowę

Po zapoznaniu się ze stanem prawnym działki, przeanalizowaniu zapisów planu zagospodarowania lub uzyskaniu warunków zabudowy, deweloper składa dokumenty, na podstawie, których stara się o pozwolenie na budowę. Jednym z kluczowych warunków rozpoczęcia inwestycji jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponadto deweloper musi spełnić szereg innych formalności, które obejmują np. wnioski o wydanie decyzji dotyczących infrastruktury wodnokanalizacyjnej czy elektrotechnicznej, a także odpowiednich decyzji środowiskowych - mówi Andrzej Gutowski, dyrektor finansowy Ronson Development

Uzbrojenie działki 

Brak odpowiedniej infrastruktury technicznej dodatkowo wydłuża czas realizacji inwestycji, a co się z tym również wiąże, wymaga większych nakładów finansowych. Deweloper jest często zmuszony do realizacji inwestycji drogowej, co wiąże się z wysokimi kosztami. Urzędnicy potrzebują coraz więcej dokumentacji, raportów środowiskowych, uzgodnień, opinii oraz postanowień. Rośnie zatem liczba formalności, które trzeba spełnić przed uruchomieniem inwestycji, a tym samym czas oczekiwania na decyzję dotyczącą niezbędnych pozwoleń wydłuża się – Dariusz Krawczyk, prezes Polnord SA.

Pozostałe formalności 

Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych zgód i przeprowadzeniu prac budowlanych, deweloper stara się o pozwolenie na użytkowanie. Następnie ubiega się o zaświadczenie o samodzielności lokali.

Ułatwienia dla deweloperów wprowadzone przez specustawę 

Na wstępie należy zaznaczyć, że stosowanie specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, nie jest możliwe do każdej inwestycji. Dotyczy ona bowiem jedynie przedsięwzięć obejmujących budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi.

Co więcej, ustawa określa również standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Przykładowo, odległości planowanego osiedla od: przystanków, czy szkoły podstawowej, a także dopuszczalną liczbę kondygnacji w budynkach mieszkalnych. Początkowo, ustawa przewidywała także wymóg zachowania określonej odległości od przedszkola. Warunek ten okazał się wszakże bardzo trudny do spełnienia. Finalnie ustawodawca, w rok po wejściu w życie przedmiotowej ustawy znowelizował ją usuwając ten warunek.

Podstawową różnicą względem realizacji inwestycji na zasadach ogólnych jest to, że inwestycja mieszkaniowa będzie mogła być realizowana nawet, jeżeli jej założenia będą sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wystarczająca będzie bowiem jej zgodność ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ustawa zakłada, że pierwszą czynnością wykonywaną przez inwestora będzie sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, która obrazować i uzasadniać ma przyjęte przez dewelopera rozwiązania przestrzenne. Koncepcja będzie musiała uwzględniać charakter sąsiedniej zabudowy. Co więcej jednym z jej obligatoryjnych elementów będzie wizualizacja.

Następnie deweloper będzie zobligowany do ustalenia lokalizacji inwestycji. Ustalenie takie będzie następowało na wniosek inwestora zawierający szereg bardzo szczegółowych informacji o planowanym zagospodarowaniu i uzbrojeniu terenu oraz koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Wniosek będzie składany za pośrednictwem wójta/burmistrza/prezydenta miasta do właściwej rady gminy/miejskiej/miasta. Ta zaś podejmować będzie stosowną uchwałę w terminie 60 dni od złożenia wniosku.

Uchwała taka wiązać będzie organ wydający pozwolenie na budowę. W samej zaś treści pozwolenia będą mogły zostać umieszczone dodatkowe elementy, takie jak zezwolenie na usunięcie drzew lub krzewów, czy też ograniczenie sposób korzystania z nieruchomości objętej uchwałą na poprzez zezwolenie na zakładanie i przeprowadzenie ciągów, przewodów, urządzeń i innych obiektów niezbędnych do korzystania z danej inwestycji.