Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?

Planujesz zakup mieszkania od dewelopera? Nie chcesz przy tym stracić pieniędzy? Upewnij się, że wybierasz uczciwego wykonawcę. Podpowiadamy, jak sprawdzić dewelopera oraz na co zwrócić uwagę podczas wizyty na placu budowy. Dzięki kilku prostym ruchom na odbiór kluczy poczekasz ze spokojem.

Jak sprawdzić dewelopera – najważniejsze informacje

• Jeśli sprawdzisz dewelopera przed kupnem mieszkania, zminimalizujesz ryzyko utraty pieniędzy, a w razie potrzeby łatwiej odstąpisz od umowy.
• Kondycję finansową i prawną firmy potwierdzisz w bezpłatnych, ogólnodostępnych rejestrach państwowych: Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) oraz Księgach Wieczystych (KW) gruntu.
• Ustawa deweloperska chroni twoje środki poprzez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) i nakłada na inwestora obowiązek dostarczenia ci szczegółowego prospektu informacyjnego przed podpisaniem umowy.
• Wiarygodność inwestora budują nie tylko nagrody, ale przede wszystkim przynależność do organizacji branżowych, takich jak Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), oraz opinie mieszkańców poprzednich osiedli.
• Wybierz się na plac budowy, aby skonfrontować wizualizacje marketingowe z rzeczywistością, ocenić jakość prac oraz sprawdzić faktyczne nasłonecznienie i układ mieszkania.

Dlaczego warto sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?

Dzięki temu zyskasz pewność, że powierzasz pieniądze uczciwemu partnerowi, a cały proces przebiegnie sprawnie i bez niespodzianek.

Ustawa deweloperska – gwarancja ochrony kupującego nieruchomość

Twoim najważniejszym sprzymierzeńcem w relacji z deweloperem jest tak zwana nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2022 roku. Jej przepisy zabezpieczają twoje pieniądze na każdym etapie budowy. Ustawa wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który gwarantuje zwrot środków, jeśli deweloper (lub bank) ogłosi upadłość. Oznacza to, że nie musisz martwić się o swoje pieniądze, bo odzyskasz je, nawet gdy firma nie dokończy budowy.

Przed zawarciem umowy deweloper musi doręczyć ci prospekt informacyjny – dokument, który jest „prześwietleniem” inwestycji i sytuacji prawnej gruntu. Znajdziesz w nim m.in. harmonogram prac, informacje o doświadczeniu dewelopera, planowane inwestycje w sąsiedztwie oraz potwierdzenie, że firma ma pozwolenie na budowę i prawo do gruntu. Deweloper ma też obowiązek wpłacać składki na DFG oraz prowadzić rachunek powierniczy, z którego pieniądze trafiają do firmy dopiero wtedy, gdy bank zweryfikuje postępy na budowie.

Jak upewnić się, że deweloper działa zgodnie z prawem? Już na wstępnym etapie rozmów poproś o wzór prospektu informacyjnego. Jeśli deweloper nie chce przekazać tego dokumentu lub masz wątpliwości co do treści (np. brakuje wpisu o DFG), potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy. W takiej sytuacji, zanim cokolwiek podpiszesz, skontaktuj się z prawnikiem.

Pomożemy ci kupić mieszkanie Porozmawiaj z konsultantem

Jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy?

Przed podpisaniem umowy sprawdź wiarygodność dewelopera. Przeanalizuj dokładnie jego sytuację finansową, prawną oraz historię dotychczasowych realizacji.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera i jego renomę?

Sprawdź, czy firma należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Jeśli deweloper należy do tej organizacji to znak, że zobowiązał się przestrzegać Kodeksu Dobrych Praktyk. Przejrzyj też opinie na forach internetowych i grupach sąsiedzkich, by dowiedzieć się, jak firma reaguje na problemy zgłaszane przez klientów. Dzięki temu szybko odsiejesz firmy, na które inni klienci często się skarżą.

Szukaj deweloperów w Polsce

Jak sprawdzić historię inwestycji w terenie?

Nie polegaj wyłącznie na wizualizacjach – udaj się na spacer po innych osiedlach tego dewelopera. Zobacz na własne oczy, jak starzeją się elewacje i czy części wspólne są zadbane. Jeśli masz okazję, porozmawiaj z mieszkańcami o terminowości odbiorów i jakości wykonania mieszkań. Wizyta w terenie to najlepszy test wiarygodności, który pokaże ci, czy marketingowe obietnice firmy pokrywają się z rzeczywistością.

Jak sprawdzić finanse dewelopera? Jak sprawdzić go w KRS?

Zajrzyj do bezpłatnej wyszukiwarki Krajowego Rejestru Sądowego (ekrs.ms.gov.pl), by prześwietlić kondycję finansową firmy. Pobierz aktualny odpis i sprawdź działy dotyczące zaległości oraz likwidacji – to tam znajdziesz dowody na wypłacalność dewelopera. Upewnij się też, kto reprezentuje spółkę i czy regularnie składa ona sprawozdania finansowe. Taka kontrola w KRS uchroni cię przed przelaniem pieniędzy „firmie-krzak” lub podmiotowi zagrożonemu upadłością.

Sprawdź KRS

Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera?

Jak potwierdzić istnienie rachunku powierniczego dewelopera? Zajrzyj do prospektu informacyjnego lub poproś o zaświadczenie z banku. Dowiedz się, czy jest to rachunek otwarty (wypłata w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy), czy zamknięty (wypłata po przeniesieniu własności). Pamiętaj, że zgodnie z ustawą deweloper musi posiadać taki rachunek – to gwarantuje, że twoje środki są pod kontrolą banku i nie trafią bezpośrednio na prywatne konto firmy przed wykonaniem prac.

Jak sprawdzić stan prawny gruntu i hipotekę?

Poproś dewelopera o numer Księgi Wieczystej (KW) działki i wpisz go w wyszukiwarkę na portalu ekw.ms.gov.pl. Sprawdź w dziale drugim, kto jest właścicielem gruntu, a w dziale czwartym – czy teren nie jest obciążony hipotekami innymi niż banku kredytującego budowę. Dzięki temu będziesz miał pewność, że nie kupujesz mieszkania na gruncie, który ma niejasny status prawny oraz że osoby trzecie nie będą miały roszczeń do twojego mieszkania.

Sprawdź Księgę Wieczystą

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Udaj się do urzędu gminy lub wejdź na miejski geoportal, by sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla okolicy. Sprawdź, co można wybudować na sąsiednich działkach, aby upewnić się, że za rok widoku na park nie zasłoni wieżowiec, a ciszy nie zakłóci droga szybkiego ruchu.

Jak sprawdzić rozwój okolicy przed zakupem mieszkania? Sprawdź

Gdzie sprawdzić dewelopera?

Dewelopera sprawdzisz w oficjalnych rejestrach państwowych, bazach organizacji branżowych oraz na forach gromadzących opinie dotychczasowych nabywców.

Internet i opinie klientów

Zacznij od internetu. Sprawdź, co piszą inni klienci o terminowości i jakości oddawanych mieszkań. Zwróć uwagę, czy deweloper odpowiada na krytykę i jak rozwiązuje zgłaszane usterki. Przejrzyj lokalne fora, grupy w social mediach i wizytówkę firmy w Google, by poznać opinie mieszkańców.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD)

Sprawdź, czy deweloper należy do PZFD. Członkostwo w tej organizacji oznacza, że firma przestrzega Kodeksu Dobrych Praktyk, dzięki czemu zyskujesz dodatkowe wsparcie w razie ewentualnych sporów. Listę członków znajdziesz na stronie związku, a informację o przynależności zobaczysz też na wizytówce dewelopera w portalu RynekPierwotny.pl.

Certyfikat Dewelopera (PZPB)

Zweryfikuj, czy firma posiada Certyfikat Dewelopera przyznawany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa. To prestiżowe wyróżnienie potwierdza rzetelność techniczną i biznesową przedsiębiorstwa. Szukaj tej informacji w zakładce „o nas” na stronie dewelopera lub w serwisie PZPB.

Krajowy Rejestr Sądowy (KRS)

Wejdź na stronę ekrs.ms.gov.pl i wpisz numer KRS dewelopera, by prześwietlić jego sytuację prawną. Sprawdź kapitał zakładowy, skład zarządu i datę rozpoczęcia działalności. Zweryfikuj też, czy firma regularnie składa sprawozdania finansowe i czy nie toczy się wobec niej postępowanie upadłościowe. To darmowe i pewne źródło danych o kondycji przedsiębiorstwa.

Księgi Wieczyste (KW)

Poproś o numer księgi wieczystej gruntu i wpisz go w wyszukiwarkę na portalu ekw.ms.gov.pl. Sprawdź, kto jest wpisany jako właściciel działki i czy nie ciążą na niej hipoteki lub roszczenia osób trzecich. Pozwoli ci to uniknąć zakupu mieszkania na terenie z wątpliwym statusem prawnym, który będziesz musiał później wyjaśniać w sądzie.

Rejestry Dłużników (BIG)

Pobierz raport o firmie z Biura Informacji Gospodarczej (np. KRD), by ocenić jej płynność finansową. Jeśli deweloper ma niespłacone długi i widnieje w rejestrze, w twojej głowie powinna zapalić się czerwona lampka. Sprawdź, czy firma płaci innym wykonawcom na czas. Dzięki temu unikniesz dewelopera, który może mieć problemy z dokończeniem budowy.

Jak sprawdzić kondycję finansową dewelopera

Oceń sytuację finansową firmy na podstawie rocznych sprawozdań dostępnych w rejestrze KRS. Zweryfikuj również raporty dostępne w biurach informacji gospodarczej. Dzięki temu unikniesz nerwów związanych z przestojem na budowie. Choć Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni twoje wpłaty, ewentualne bankructwo dewelopera oznacza dla ciebie stres, stratę czasu i walkę o odzyskanie pieniędzy u syndyka.

Gdzie szukać informacji o finansach spółki? W Krajowym Rejestrze Sądowym. W dziale trzecim rejestru znajdziesz sprawozdania finansowe, które każda spółka prawa handlowego ma obowiązek składać co roku. Zajrzyj do niego, aby ocenić, czy firma generuje zyski i czy nie jest nadmiernie zadłużona. Równie ważny jest dział szósty KRS – tam przeczytasz o ewentualnym postępowaniu likwidacyjnym lub układowym. Jeśli znajdziesz tam informację o upadłości dewelopera, zrezygnuj z zakupu. Dewelopera możesz sprawdzić też na giełdach długów i w rejestrach dłużników (BIG) – znajdziesz tam informacje czy firma terminowo reguluje swoje zobowiązania wobec kontrahentów.

Upadłość dewelopera - co dalej? Czytaj

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego – dlaczego warto wybrać się na plac budowy?

Wizyta w terenie to jedyny sposób, by skonfrontować wizualizacje z rzeczywistością. Trudno ocenić przestrzeń, analizując jedynie płaski rzut lokalu – dopiero wejście do środka pozwoli ci sprawdzić ustawność pomieszczeń oraz nasłonecznienie o różnych porach dnia. Jeśli wiesz, jak sprawdzić inwestycje dewelopera na żywo, zyskujesz przewagę już na starcie.

Kiedy można wejść na budowę? Zazwyczaj po osiągnięciu stanu surowego otwartego. To idealny moment, abyś ocenił kontrolę jakości prac i materiałów. Nawet jako laik możesz dostrzec uchybienia, takie jak nierówne ściany czy zacieki.

Pamiętaj, że plac budowy to strefa podwyższonego ryzyka. Wstęp mają tylko osoby pełnoletnie po wcześniejszym umówieniu. Obowiązkowy kask i kamizelkę zazwyczaj zapewnia inwestor, ale zadbaj o własne, solidne obuwie oraz ubranie, którego nie szkoda pobrudzić. Zamiast zabierać osoby towarzyszące (chyba że zaprosisz na wizję specjalistę o zapleczu budowlanym), weź notatnik, miarkę i telefon, by udokumentować postępy prac.

Jak sprawdzić dewelopera – podsumowanie

Weryfikacja dewelopera to proces, który wymaga czasu i zaangażowania, ale faktycznie na tym skorzystasz. Zwiększysz swoje bezpieczeństwo, sprawdzając dokumenty w KRS, analizując opinie w sieci oraz odwiedzając plac budowy. Pamiętaj, że zakup mieszkania to decyzja na lata, dlatego warto oprzeć ją na twardych danych, a nie tylko na zaufaniu do marki. Im więcej wiesz o firmie, której powierzasz pieniądze, tym spokojniej doczekasz do odbioru kluczy.