Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania?

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych i najtrudniejszych decyzji, której konsekwencje nierzadko rzutują na dalsze życie. Tym bardziej, jeśli transakcja dotyczy lokali pochodzących bezpośrednio od deweloperów, które można nabyć już w pierwszych etapach.

Aby maksymalnie zminimalizować ryzyko związane z kupnem mieszkania na rynku pierwotnym, warto odpowiednio przygotować się do transakcji i uprzednio sprawdzić dewelopera. Jak to zrobić? Zachęcamy do lektury naszego artykułu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

• dlaczego warto zweryfikować inwestora
• jak krok po kroku sprawdzić dewelopera
• gdzie szukać informacji o działalności dewelopera

Weryfikacja dewelopera kluczem do udanej transakcji

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to inwestycja długoterminowa, a niekiedy nawet na całe życie. Dlatego nabywca powinien dokładnie sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy. Od 2011 roku ustawa deweloperska chroni nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przed ryzykiem upadłości inwestora. W dalszym ciągu warto jednak upewnić się, że dany inwestor jest godny zaufania.

Dlaczego przed kupnem M warto sprawdzić dewelopera?

Pozwoli to zmniejszyć ryzyko związane z inwestycją, na przykład odkryciem istotnych wad technicznych mieszkania, zawyżenia ceny, niewywiązania się z wyznaczonego terminu oddania lokalu do użytku czy upadłości inwestora. Warto dokładnie sprawdzić dewelopera zwłaszcza w przypadku ofert nieruchomości na etapie projektowania, czyli tzw. „dziury w ziemi”. Czasami okazuje się, że zrealizowana inwestycja znacząco odbiega od wizualizacji.

Upadłość dewelopera - co dalej? Czytaj

Co wziąć pod uwagę przy sprawdzaniu dewelopera?

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem nieruchomości? Na jakie elementy zwrócić szczególną uwagę? Wskazujemy najważniejsze czynniki, które warto zweryfikować sprawdzając wiarygodność dewelopera przed zakupem M.

Renoma inwestora

Renoma dewelopera do podstawowy wyznacznik jego wiarygodności. Jej potwierdzeniem są przyznane nagrody, certyfikaty i rekomendacje nabywców.

Historia inwestycji

Najlepszą wizytówką każdego dewelopera są dotychczas zrealizowane przez niego inwestycje. Warto udać się na wybrane osiedle i zapytać mieszkańców, czy są zadowoleni z mieszkania i jak oceniają współpracę z inwestorem. Wskazane jest również samodzielne przyjrzenie się nieruchomości – zwłaszcza elewacji i zastosowanym materiałom wykończeniowym, a także otoczeniu budynku.

Umowa / własność gruntów

Warto zakup nieruchomości poprzedzić staranną analizą zapisów umowy. Wskazane jest zwrócenie uwagi zwłaszcza na zapisy dotyczące:

• czasu rękojmi za wady lokalu,
• kar umownych
• kosztów czynszu,
• stanu nieruchomości – czy inwestor oferuje stan deweloperski mieszkania, czy pod klucz.

Każdy deweloper ma prawny obowiązek udostępnić nabywcy nieruchomości prospekt informacyjny. Dokument ten zawiera informacje dotyczące m.in.:

• sytuacji finansowej dewelopera,
• planowanej inwestycji, w tym standardu wykończenia, ceny, mediów, miejsc garażowych itp.,
• wcześniejszych inwestycji zrealizowanych przez dewelopera,
• sposobu finansowania przedsięwzięcia,
• harmonogramu realizacji prac,
• pozwolenia na budowę,
• warunków odstąpienia od umowy.

W księdze wieczystej można zweryfikować, czy deweloper jest właścicielem gruntu przeznaczonego pod inwestycję lub widnieje jako użytkownik wieczysty.

Hipoteka

Warto sprawdzić, w jaki sposób deweloper sfinansował inwestycję. Z księgi wieczystej można dowiedzieć się, czy nieruchomość lub grunt są obciążone hipoteką. Istotną informacją jest jej rodzaj (przymusowa, odwrócona hipoteka lub umowna) oraz data wpisu.

Plan zagospodarowania

W bezpośrednim otoczeniu mieszkania mogą powstać różne inwestycje, które będą uciążliwe dla mieszkańców, np. autostrada, wysokie budynki, tereny przemysłowe, tory kolejowe, wysypiska. Dlatego warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dostępny w biuletynie informacji publicznej danej gminy.

Jak sprawdzić rozwój okolicy przed zakupem mieszkania? Zobacz

Gdzie sprawdzić dewelopera?

Istnieje wiele miejsc, w których można sprawdzić dewelopera. Poniżej prezentujemy najważniejsze z nich.

Internet

Zakup mieszkania warto poprzedzić poznaniem opinii w internecie, np. na forach internetowych czy w mediach społecznościowych. Wiarygodność dewelopera stanie pod znakiem zapytania, jeśli dotychczasowi klienci często zgłaszają problemy, np. związane z odbiorem lokum, jakością inwestycji, terminowością czy kontaktem z firmą deweloperską. Warto sprawdzić, w jaki sposób inwestor odnosi się do negatywnych komentarzy.

Polski Związek Firm Deweloperskich

Wiarygodność dewelopera potwierdza jego przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Członkowie tej organizacji działają zgodnie z kodeksem dobrych praktyk w relacjach z klientami.

Polski Związek Pracodawców Budownictwa

Potwierdzeniem wiarygodności jest również Certyfikat Dewelopera, przyznawany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa.

Krajowy Rejestr Sądowy

Wiarygodność dewelopera pozwala sprawdzić Krajowy Rejestr Sądowy. W rejestrze tym znajdują się podstawowe dane dotyczące dewelopera, np. jego status prawny, adres prowadzenia firmy, kapitał zakładowy czy data rozpoczęcia działalności.

Księgi Wieczyste

Osoba chcąca kupić mieszkanie od dewelopera powinna sprawdzić informacje, które zawiera księga wieczysta. Można dzięki niej zweryfikować, kto jest właścicielem gruntu, sprawdzić źródła finansowania inwestycji, a także upewnić się, czy nieruchomość została obciążona hipoteką.

Rejestr Dłużników Biura Informacji Gospodarczej

Warto zweryfikować również dane zawarte w Krajowym Rejestrze Długów Biura Informacji Gospodarczej. Jest to baza, w której znajdują się informacje na temat płynności finansowej przedsiębiorców, w tym deweloperów. Jeśli dany inwestor ma niespłacone długi, wierzyciel może dopisać go do tego rejestru.

Szukaj deweloperów w Polsce

Jak sprawdzić wiarygodność finansową dewelopera?

Aby sprawdzić, czy deweloperowi grozi upadłość, można przeanalizować jego roczne sprawozdania finansowe. Pozwoli to dowiedzieć się, jaka jest sytuacja finansowa dewelopera. Warto również złożyć w ZUS i urzędzie skarbowym wniosek o zaświadczenie o niezaleganiu przez firmę deweloperską z opłacaniem składek.

Kto może sprawdzić dewelopera?

Dewelopera może sprawdzić samodzielnie każdy nabywca nieruchomości. Prawidłowe przeprowadzenie weryfikacji wymaga czasu i odpowiedniej wiedzy. Dlatego warto rozważyć skorzystanie z pomocy biura nieruchomości lub prawnika.