Jak inwestycje instytucjonalne wpływają na rynek mieszkaniowy?

W 2021 r. wzrosły inwestycje w ramach mieszkaniowego wynajmu instytucjonalnego, a według prognoz nowych mieszkań będzie przybywać. Czy za kilka lat indywidualni inwestorzy będą mieć obawy do niepokoju? Jak już teraz inwestycje oddziałują na rynek? 

Z tego tekstu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych
• co to jest najem instytucjonalny i czym różni się od okazjonalnego
• na czym polega najem instytucjonalny z dojściem do własności 
• jak inwestycje instytucjonalne wpływają na sytuację na rynku mieszkaniowym

Jak wygląda rynek mieszkaniowy w Polsce?

Ceny mieszkań rosną, podobnie jak ceny materiałów budowlanych, za nami kilkukrotna podwyżka stóp procentowych przez NBP (i być może kolejne podwyżki) wpływająca na raty kredytów mieszkaniowych. Mamy pandemię, inflację, nowe regulacje w ramach Polskiego Ładu oraz zmiany na rynku PRS (mieszkaniowym wynajmie instytucjonalnym).

W grudniu 2021 r. spadła podaż mieszkań na 7 największych rynkach mieszkaniowych jak np. w Katowicach – o 64%, we Wrocławiu – o 56% czy w Poznaniu – o 41%. Na ogół mniejsza podaż powoduje wzrost cen, chociaż nie jest to regułą, bo np. w Łodzi średnia cena mkw. spadła o 2%. Niższa podaż wynika m.in. z drożejących materiałów budowlanych. Deweloperzy mieli również problem z dostępnością gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo.

Polacy szukają mieszkań i domów poza dużymi miastami. Coraz więcej decyduje się zamieszkać w pobliskich miejscowościach, gdzie ceny nieruchomości są średnio niższe nawet o 30-40%. Dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania lub oszczędzają na wkład własny, opcją pozostaje wynajmowanie. I to zarówno od przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie, oferujących najem instytucjonalny, jak i inwestorów indywidualnych.

Szukaj lokali inwestycyjnych

Czym jest najem instytucjonalny?

To najem oferowany przez przedsiębiorców osobom, które wynajmują mieszkania na swoje potrzeby – najemcami nie mogą być inne firmy. Umowę najmu instytucjonalnego mogą podpisać osoby fizyczne, prawne, lub jednostki organizacyjne niebędące osobą prawną, które prowadzą działalność w zakresie wynajmowania lokali. Inny rodzaj działalności gospodarczej do tego nie uprawnia. 

Najem instytucjonalny zabezpiecza wynajmującego w sytuacji, gdy lokator nie chce opuścić mieszkania. W jaki sposób? Do umowy dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Oświadcza on również, że przyjął do wiadomości, iż nie przysługuje mu wtedy prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Umowa najmu instytucjonalnego – co jeszcze warto wiedzieć?

Umowa powinna zabezpieczać interesy lokatora i wynajmującego. O czym jeszcze należy pamiętać przy konstruowaniu i podpisywaniu umowy najmu instytucjonalnego?

1. Umowa i jej zmiany muszą mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.
2. Właściciel lokalu nie musi być stroną umowy.
3. Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub po upływie okresu wypowiedzenia. 
4. Wynajmujący może uzależnić jej zawarcie od wpłacenia przez najemcę kaucji.
5. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności stawki czynszu w dniu zawarcia umowy.
6. Właściciel ma prawo podwyższyć czynsz, ale zgodnie z warunkami umowy.
7. Właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej.

Jakie prawa przysługują właścicielowi, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania?

1. Właściciel dostarcza najemcy na piśmie żądanie opróżnienia lokalu z poświadczonym urzędowo podpisem. 
2. W żądaniu znajduje się termin (nie krótszy niż 14 od dnia doręczenia), w którym najemca wraz z innymi osobami przebywającymi w mieszkaniu musi się wyprowadzić. 
3. Jeśli najemca wciąż zajmuje mieszkanie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

O umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności mówimy wówczas, gdy do lokalu właściciel mieszkania założył księgę wieczystą. Księga zawiera zobowiązanie najemcy do nabycia mieszkania i zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na niego prawa własności z innymi prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu. Ma to nastąpić najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.

Najem okazjonalny i instytucjonalny – czym się różnią? 

Jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, możesz korzystać z najmu okazjonalnego. W obu przypadkach umowy wygasają po upływie czasu, na jaki je zawarto lub po upływie okresu wypowiedzenia. Jednak czas trwania umowy najmu okazjonalnego nie może być dłuższy niż 10 lat. Tego ograniczenia nie ma przy umowie najmu instytucjonalnego. Nie stosuje się bowiem art. 661. § 1 Kodeksu cywilnego, który mówi, że najem zawarty na dłużej niż 10 lat, po upływie tego terminu przechodzi w czas nieoznaczony. 

Jak inwestycje instytucjonalne wpływają na rynek mieszkaniowy?

Według danych z raportu przygotowanego przez ekspertów ThinkCo rynek PRS w Polsce wygląda następująco:

• Wydatki na inwestycje rosną – w 2020 r. osiągnęły 870 mln zł, a w I połowie 2021 r. ponad 2,2 mld zł. 
• Mieszkania w ramach najmu instytucjonalnego to kilka promili –  do końca lipca 2021 r. mieszkań było prawie 7,3 tys. spośród co najmniej 1,2 mln lokali na wynajem.
• Do 2023 r. mieszkań będzie ponad 3 razy więcej – w przygotowaniu i budowie jest ponad 25 tys. lokali.

Wzrost liczby mieszkań się utrzyma – szacuje się, że do 2028 r. na rynku najmu instytucjonalnego znajdą się ponad 92 tys. mieszkań.

Czy najem instytucjonalny zmieni polski rynek mieszkaniowy? 

Przyczyną gwałtownego wzrostu cen mieszkań w 2021 r. były koszty budowy, ceny działek i mała podaż.

Nie dziwią emocje, które wywoływały informacje o hurtowych zakupach mieszkań przez zagraniczne fundusze – mówi nasz ekspert Marek Wielgo.

Według niego wzrost oprocentowania kredytów mieszkaniowych przyspieszy rozwój rynku najmu instytucjonalnego. To dlatego, że spada zdolność kredytowa nabywców mieszkań na własne potrzeby. Widzimy spadek sprzedaży w miastach, których ceny przekroczyły 10 tys. zł za mkw.

Marek Wielgo mówi, że nasz rynek najmu jeszcze długo będzie zdominowany przez indywidualnych właścicieli. Według naszego eksperta dla potężnych zagranicznych funduszy i firm inwestujących w mieszkania na wynajem liczy się tylko 6 miast: Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań i Łódź. I to w nich może nastąpić ograniczenie podaży nowych mieszkań.

Znaczenie polskiego rynku dla inwestorów zagranicznych 

Inwestorami instytucjonalnymi są m.in.: banki, fundusze emerytalne, towarzystwa ubezpieczeniowe, domy maklerskie, fundusze inwestycyjne. Z raportu HRE „Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy” wynika, że inwestorzy instytucjonalni są coraz bardziej aktywni na polskim rynku od 2019 r. Wzrasta również znaczenie kapitału zagranicznego. Polski sektor jest atrakcyjny dla inwestorów zagranicznych, bo cechuje się wyższą rentownością niż rynki zachodnie i mniejszą konkurencją.  

Na rynkach nieruchomości mieszkaniowych w Europie szybko wzrasta znaczenie inwestorów instytucjonalnych. W Berlinie dominuje sektor najmu. W 2017 r. około 15% lokali stanowiły mieszkania zajmowane przez właścicieli, 85% to mieszkania pod wynajem. 

W Londynie również rośnie udział rynku mieszkań na wynajem i obecnie najemcy stanowią 27% gospodarstw domowych. W 2019 r. kapitał zagraniczny w inwestycjach instytucjonalnych wynosił 4% w Berlinie, 32% w Amsterdamie, 69% w Barcelonie i 56% w Sztokholmie. W Wielkiej Brytanii większy udział kapitału zagranicznego spowodował wzrost cen mieszkań.

Jakie są skutki finansjalizacji mieszkalnictwa?

Według raportu JRC i Komisji Europejskiej Who owns the city? dotyczącego krajów UE, rozwój finansjalizacji nieruchomości przyczyni się w przyszłości do niższej przystępności cenowej mieszkań, zwłaszcza dla klasy średniej i niższej. Dodają, że na system mieszkaniowy wpływa wiele czynników, które bezpośrednio lub pośrednio wpływają na siebie. Według wniosków HRE większa liczba i wartość transakcji z kapitałem zagranicznym wpłynie również na wzrost cen mieszkań na wszystkich segmentach rynku i wzrost znaczenia najmu. 

Podsumowanie

Obecnie udział inwestycji instytucjonalnych w Polsce nie jest zbyt duży, więc trudno mówić o jego oddziaływaniu na rynek. Jeszcze długo znacząca pozycja będzie należała do indywidualnych właścicieli. Wzrost stóp procentowych ograniczy możliwości zaciągania kredytów hipotecznych. Jednak potrzeby mieszkaniowe Polaków są wciąż duże. Najemcy instytucjonalni mają w rękach narzędzia, które regulują kwestie prawne najmu. Umowa zabezpiecza również lokatorów, którzy mogą korzystać z usług firm wynajmujących i zarządzających nieruchomościami, czyli doświadczonych przedsiębiorców.

Czy rynek PRS w Polsce zagraża mieszkaniówce? Czytaj komentarz Jarosława Jędrzyńskiego