Fundusze nieruchomości wciąż w koniunkturalnej zapaści

Tradycyjnie na minusach

Rynek nieruchomości na świecie uważany jest za jedną z bardziej lukratywnych, a przede wszystkim pewnych form pomnażania kapitału. Stąd też na rozwiniętych rynkach kapitałowych fundusze nieruchomości są ich bardzo ważnym i mocno zaawansowanym rozwojowo ogniwem. Niestety w Polsce od lat ta forma inwestowania pieniędzy nie jest w stanie rozwinąć skrzydeł, a przypadki  funduszy nieruchomości, które przyniosły w ostatnich latach swoim klientom jakikolwiek zysk można policzyć na palcach jednej ręki.

Pierwsze krajowe fundusze nieruchomości rozpoczęły swoją działalność przed mniej więcej dekadą. Jeszcze 2 lata temu funkcjonowało ich w naszym kraju 18, a zarządzało nimi 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI). Dziś w serwisie Analizy Online doliczymy się zaledwie dziesięciu takich funduszy, z czego 2 rozpoczęły działalność kilka miesięcy temu. W związku z tym ich wyniki są mało reprezentatywne w przeciwieństwie do pozostałej ósemki przedstawionej w zestawieniu.

Fundusze nieruchomościowe należą do kategorii zamkniętych funduszy inwestycyjnych, tzw. FIZ. Oznacza to, że oferują one inwestorom certyfikaty inwestycyjne, które można nabyć tylko okresowo w czasie trwania oferty publicznej organizowanej przez TFI. W sześciu przypadkach stanowią one także przedmiot obrotu giełdowego. Pojęcie „obrót” nie do końca jednak odzwierciedla w tym przypadku istotę rzeczy, a to z uwagi na bardzo słabą, wręcz śladową płynność, która niestety dość stanowczo ogranicza rynkowy wolumen handlu tymi instrumentami. Jednak to właśnie fundusze notowane na GPW prezentują w pełni wiarygodny, niestety z biegiem czasu coraz mniej obiecujący obraz rynkowej koniunktury w segmencie nieruchomościowych FIZ. Ich notowania giełdowe spełniają jednak szczególną rolę z uwagi na bardzo długi horyzont inwestycyjny, wynoszący najczęściej od 8 do 12 lat. Dają mianowicie szansę na wcześniejsze wyjście z inwestycji, gdyby taka potrzeba stała się udziałem inwestora.

Wyceny jednostek netto (WJN) funduszy nieruchomości, okresowe stopy zwrotu oraz notowania giełdowe z dyskontem do WJN. Stan na 24.10.2014r. Opracowanie: RynekPierwotny.pl na podst. Analizy Online/GPW

Zarządzający FIZ segmentu nieruchomości środki uzyskane ze sprzedaży certyfikatów inwestują na szeroko pojętym rynku nieruchomości, np. w biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny, nieruchomości mieszkaniowe, grunty inwestycyjne itp., przez lata czerpią zyski z wynajmu, a na koniec sprzedają wszystkie nieruchomościowe aktywa, z założeniem realizacji zysku ze wzrostu ich wartości. Obecność certyfikatów w obrocie giełdowym umożliwia więc inwestorom wcześniejsze wyjście z inwestycji albo zakup certyfikatów na rynku wtórnym. TFI okresowo publikują obliczoną przez siebie wycenę certyfikatów (wycenę jednostki netto – WJN), co pozwala systematycznie monitorować ich rentowność.

Niestety na dzień dzisiejszy ta rentowność zaprezentowana w formie zestawienia stóp zwrotu z kilku okresów inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FIZ przypomina coś w rodzaju żywej antyreklamy idei zarabiania pieniędzy w drodze inwestycji pośrednich na szeroko pojętym rynku nieruchomości.

Wyjątek potwierdzający regułę

Tylko jeden fundusz – SECUS FIZ InProperty we wszystkich okresach dotychczasowej działalności zapewnia swoim udziałowcom zysk na przyzwoitym poziomie średnio 10 proc. rocznie. Coroczna stopa zwrotu zbliżona do tej wartości zazwyczaj była zakładana przez TFI, które powoływały do życia kolejne FIZ nieruchomości. Niestety tego typu celu nie udało się do końca osiągnąć w żadnym przypadku.

Co więcej, wygląda na to, że w okresie obserwowanej od prawie półtora roku poprawy sytuacji w krajowej gospodarce, ale przede wszystkim potwierdzonego ożywienia na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych, stan koniunktury rodzimych funduszy nieruchomości w dalszym ciągu przypomina zjazd po równi pochyłej.

Przykładem mogą tu być dwaj „weterani” przedmiotowego segmentu rynku funduszy inwestycyjnych: BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ oraz Ipopema Rynku Mieszkaniowego FIZ AN. Jeszcze 2 lata temu oba FIZ-y wyróżniały się dodatnią stopa zwrotu we wszystkich okresach. Dziś pierwszy z wymienionych funduszy jeszcze tylko w okresie 5-letnim nie notuje minusa przed stopą zwrotu, za to fundusz Ipopemy zdecydowanie zanurkował do wartości ujemnych swojej rentowności we wszystkich możliwych okresach. Jest to najlepszy dowód na to, ze do inwestycji w certyfikaty nieruchomościowych FiZ wciąż należy podchodzić ze szczególną ostrożnością.

Kolejnym potwierdzeniem tezy o zdecydowanie pośledniej kondycji rodzimego rynku FIZ nieruchomości są ich wyceny giełdowe. Na dziś dzień są one notowane z dyskontem względem WJN od 16-tu procent w przypadku Ipopemy Rynku Mieszkaniowego FIZ AN do nawet 43 procent przy certyfikatach BPH Sektora Nieruchomości FIZ. Średnio wychodzi więc nieco ponad 28 proc. i tej wartości dyskonto obowiązuje na giełdzie w przypadku omawianych instrumentów już od dawna. Pytanie czy nie jest to przypadkiem wyjątkowa okazja inwestycyjna?

Średnio licząc inwestor, który kilka lat temu zainwestował w nieruchomościowe certyfikaty na rynku pierwotnym, dziś ma szansę nominalnie, a więc nie licząc inflacji, odzyskać na GPW około połowy zainwestowanych środków. Mimo wszystko potencjalny nabywca takich instrumentów na rynku wtórnym musi liczyć się ze sporym ryzykiem takiej transakcji, w związku z czym dotychczas nie pojawiły się w oficjalnym obiegu żadne rekomendacje zachęcające do tego typu inwestycji.

FIZ wysokiego ryzyka

Na generalnie bardzo słabe wyniki funduszy nieruchomości może składać się kilka czynników. Po pierwsze może to być nietrafiony timing inwestycji, czyli budowanie portfeli w czasach cen istotnie wyższych od obecnych. Wątpliwości budzi też często jakość samych portfeli, od której w pierwszym rzędzie zależy rentowność inwestycji, a zwłaszcza możliwość jej sprawnego zamknięcia. Na wynikach nieruchomościowych FIZ swoje piętno odcisnął też co najmniej 5-letni okres uciążliwego spowolnienia na rynku krajowych nieruchomości, który w znacznym stopniu zredukował wyceny wszelkiego rodzaju nieruchomościowych aktywów, a samych zarządzających zmusił do radykalnej korekty przyjętych początkowo, najczęściej zbyt optymistycznych strategii inwestycyjnych. Istotny wpływ na spadek wycen certyfikatów FIZ nieruchomości mają też w końcu nieproporcjonalnie wysokie koszty działalności funduszy w stosunku do wartości pozyskanych przez nie aktywów.  

Jak więc widać na zaprezentowanych przykładach inwestycje w certyfikaty FIZ nieruchomości wciąż są inicjatywą obarczoną wysokim ryzykiem poniesienia straty. Czy w tym stanie rzeczy rodzimi amatorzy zarabiania pieniędzy na nieruchomościowych inwestycjach pośrednich są pozbawieni jakichkolwiek możliwości?

Faza inwestycyjnego rozkwitu?

Wydaje się, że jedyną sensowną alternatywą dla FIZ nieruchomości są akcje wybranych spółek giełdowych wchodzących w skład indeksu WIG – nieruchomości.

Jeżeli ktoś chciałby zainwestować w dobrze zdywersyfikowany, starannie skonstruowany i profesjonalnie zarządzany portfel nieruchomości może na przykład przyjrzeć się notowaniom akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości. Spółkę można określić jako „inny rodzaj” funduszu nieruchomości, aspirującą do roli typowego nieruchomościowego wehikułu inwestycyjnego, jakich wiele funkcjonuje od bardzo dawna na wysoko rozwiniętych zachodnich rynkach kapitałowych. Obserwowana w ostatnich miesiącach wysoka zmienność notowań PHN sygnalizuje i w tym przypadku niemałe ryzyko inwestycyjne. Jednak dla inwestora długoterminowego zupełnie inna kwestia powinna mieć decydujące znaczenie. Zarząd spółki zabiegając o zaufanie inwestorów deklaruje bowiem coroczną wypłatę akcjonariuszom sowitej dywidendy, co znacznie podnosi atrakcyjność inwestycyjną bez wyjątku każdej spółki giełdowej.

Ostatnio też pojawiła się wydana przez ekspertów z DM mBanku rekomendacja kupna akcji giełdowych deweloperów komercyjnych: Echo Investment, GTC i Capital Parku, a więc klasycznych „okrętów flagowych” giełdowego segmentu nieruchomości, z kursami docelowymi znacznie powyżej ich aktualnych wycen. Nie ma w tym nic nadzwyczajnego, skoro indeks WIG- deweloperzy w dobie rynkowego ożywienia stoi jak zaczarowany na poziomie zaledwie kilkunastu procent powyżej historycznego dna. Co ciekawe, swoją rekomendację analitycy uzasadniają faktem wejścia nieruchomościowego rynku inwestycyjnego w „fazę rozkwitu”. Czy kiedyś zagości ona także w segmencie FIZ nieruchomości?