Epidemia a przeceny nieruchomości. Czy ceny spadną?

Czy COVID – 19 doprowadzi do przecen na polskim rynku nieruchomości? Zdania na ten temat są podzielone. Jeśli jednak rzeczywiście doszłoby do korekty, na „pierwszy ogień” mogą pójść mieszkania stricte inwestycyjne, w projektach dedykowanych pod wynajem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy epidemia wpłynie na spadek cen nieruchomości
• jaka przyszłość czeka branżę nieruchomości
• jak z pandemią radzi sobie rynek najmu

Ciągle za mało mamy informacji, by przesądzać o tym, co stanie się z rynkiem nieruchomości z powodu epidemii. Na dzień, w którym powstał ten tekst (20 kwietnia 2020), przestój na rynku trwa niecałe półtora miesiąca. Władze właśnie luzują część obostrzeń i coraz głośnie zapowiadają dotarcie do tzw. nowej normalności, cokolwiek będzie to znaczyć.

Z całą pewnością aktualnie na rynku mamy odczuwalne skutki wielkiego hamowania. Najbardziej epidemię „odczuł” rynek najmu, zwłaszcza krótkoterminowego/noclegowego. Ten de facto skończył się z dnia na dzień. Całkowity lockout gospodarki, w tym usług gastronomicznych, eventów, rozrywki, do tego blokada ruchu lotniczego, zamknięcie granic – wszystko to zupełnie sparaliżowało segment noclegowy.

Jeśli chodzi o obrót mieszkaniami – tu sytuacja nie jest tak bardzo zła. Co prawda sprzedający zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym notują drastycznie mniej transakcji, jednak obrót mimo wszystko ciągle się odbywa. Pracują banki, notariusze (z obostrzeniami, zachowaniem zasad bezpieczeństwa itp.). Mniejsza liczba transakcji wynika przede wszystkim z obaw samych kupujących, dotyczących przyszłości, ewentualnego kryzysu gospodarczego itp.

Znacznie mniej jest też zainteresowanych kupnem. Mniejszy popyt odczuwają biura nieruchomości. Nie organizuje się już tej samej liczby prezentacji, nie ma castingów na nabywcę, tak jak to miało miejsce na rozgrzanym rynku nieruchomości tuż przed epidemią. Wielu potencjalnych kupujących decyduje się „przeczekać” koronawirusa. Rynek dziś na pewno należy do nabywcy. A jeszcze dwa miesiące temu warunki dyktowali tutaj sprzedający.

Ceny w dobie COVID – 19

Na razie nie wygląda na to, byśmy mieli do czynienia z wyraźną, mocną przeceną – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Z danych ofertowych wynika, że sprzedający zdecydowali się raczej „zamrozić” stawki na „przedepidemicznym” poziomie, w oczekiwaniu co będzie dalej.

Z ostatnich informacji NBP, który publikuje średnie cenowe mieszkań w miastach wojewódzkich, wynika, że na koniec ubiegłego roku za 1 mkw. nowego mieszkania w Warszawie płaciło się 9800 zł.

W jednym z najpopularniejszych i najdroższych rejonów miasta, czyli Mokotowie, tyle przeciętnie oczekiwali sprzedający przed epidemią. Dziś stawki z tej popularnej warszawskiej lokalizacji nie odbiegają cenowo od tamtej średniej.

Z danych RynekPierwotny.pl wynika, że za 1 mkw. nowego mieszkania na Mokotowie trzeba zapłacić od około 8200 – 8500 zł/mkw. do 11 – 12 tysięcy złotych. Oferty luksusowe kosztują nawet w okolicach 20 tys. zł za 1mkw. Najdroższe są mieszkania na Starym Mokotowie, Sadybie i Służewcu. Przykładowo: za 62 metrowe mieszkanie na Sadybie, w nowym projekcie apartamentowym, w rejonie ulicy Sobolewskiej, trzeba zapłacić ponad 850 tysięcy złotych. Metr kwadratowy w tym przypadku kosztuje 14 tysięcy.

Podobnie rzecz ma się w innych stołecznych lokalizacjach. W najdroższej dzielnicy mieszkalnej w Polsce, czyli na warszawskim Śródmieściu, nadal trzeba dysponować kwotą rzędu kilkanaście tysięcy złotych za metr, by myśleć o mieszkaniu tutaj. Ceny za mieszkania w budynku wielorodzinnym na Muranowie, w rejonie alei „Solidarności” zaczynają się od 15 tysięcy złotych/mkw.

We Wrocławiu gdzie na koniec ubiegłego roku metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował 8200 zł, wśród najświeższych ofert z RynekPierwotny.pl jest choćby budynek wielorodzinny na ulicy Kurkowej, na Nadodrzu w bardzo dobrej lokalizacji, blisko Starego Miasta. Tu ceny zaczynają się od 8500 zł/mkw.

Jeśli można mówić o widocznych obniżkach stawek, to wydaje się że na największych wielkomiejskich rynkach dotyczą one raczej nie tyle segmentu premium w bardzo dobrych lokalizacjach, a budownictwa popularnego w lokalizacjach nieco gorszych, peryferyjnych.

Przykładem może być jedna z inwestycji z Wrocławia na mocno rozbudowującym się, ale oddalonym od centrum osiedlu Stabłowice. Tutaj stawki za nowe mieszkania, po raz pierwszy od dawna we Wrocławiu, spadły poniżej 6000 zł mkw. Obecnej jeden z deweloperów oczekuje od 5800 zł za metr kwadratowy. Podobnie jest na osiedlu Gaj. Tu spotykamy nawet oferty zaczynające się do 5300 zł.

Co do przeceny?

Czy to oznacza, że tanieją mieszkania „dla Kowalskiego”, o przeciętnym standardzie i lokalizacjach, a ceny „trzyma” segment Premium? Jak już mówiliśmy – na razie za wcześnie, by wyciągać daleko idące wnioski, ale taki scenariusz generalnie jest zgodny z typowym zachowaniem rynku. W dobie kryzysu wartość najdłużej trzyma właśnie segment luksusu – nieruchomości o najwyższym standardzie, najlepiej zlokalizowane, najbardziej prestiżowe. Szybciej z kolei tanieje budownictwo popularne.

Trzeba tutaj jednak zaznaczyć, że rynek szybko zweryfikuje prawdziwą wartość wielu projektów podawanych jako apartamentowe. Tak było również i podczas kryzysu w 2009 roku, kiedy to wiele „apartamentów” przeceniano o kilkadziesiąt procent i sprzedawano jako zwykłe mieszkania z segmentu popularnego. Broniły się więc naprawdę tylko wyjątkowe nieruchomości.

Dziś wydaje się, że los przecenionych apartamentów może w pierwszym rzędzie spotkać wiele projektów o charakterze inwestycyjnym, realizowanych w dużych miastach i ośrodkach o potencjale turystycznym typu mikrokawalerki, apartamenty na wynajem, conodohotele, akademiki itp. Tego typu budownictwo, oferujące zazwyczaj małe, bardzo drogie mieszkanka pod wynajem, świetnie rozwijało się w czasach koniunktury.

Jeszcze dwa miesiące temu ogłoszenia sprzedaży czy to z rynku pierwotnego, czy wtórnego „uginały się' od najróżniejszych „gotowców inwestycyjnych” pod wynajem, m.in. krótkoterminowy, które kusiły stopami zwrotu rzędu 8, a nawet 10 proc. rocznie. Tak było jednak w czasie koniunktury. Ceny mikromieszkań sięgały kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Dziś to właśnie tego typu oferty są skazane na przecenę, zwłaszcza jeśli na horyzoncie nie będzie szybkiego powrotu do normalności, takiej jaką pamiętamy sprzed epidemii. Rynek najmu noclegowego, któremu dedykowane są takie apartamenty na chwilę obecną nieomal nie istnieje. Duża część mieszkań trafiła więc pod najem standardowy, ale i tu popyt jest mniejszy.

Czynsze są pod presją spadkową. Tym samym spada potencjalna rentowność inwestycji. Wszystko to będzie się przekładało na prawdopodobnie wyraźnie słabnący popyt na takie mieszkania. Niewykluczone, że spora część inwestycji zostanie przearanżowana na zwykłe mieszkania z segmentu popularnego.

Wszystko zależy od tego, jak długo potrwa jeszcze epidemia, jak długo będziemy borykać się z jej konsekwencjami, jak głęboko w normalne życie będą one sięgać. Na dzień dzisiejszy rynek nieruchomości w Polsce jest w stadium oczekiwania.

Nie znaczy to jednak, że przed nami tylko czarne chmury. Rekordowo niskie stopy procentowe będą z pewnością stymulować popyt i akcję kredytową. Z kolei zainteresowanie nieruchomościami jako lokatą kapitału w niepewnych czasach nadal może być wysokie. Na chwilę obecną poza złotem i srebrem właśnie chyba tylko nieruchomości cieszą się opinią względnie pewnych aktywów na niepewne czasy.