Ekspektatywa zabezpieczy roszczenia wobec dewelopera

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest ekspektatywa
• przy budowie jakich inwestycji jest obowiązkowa
• czy spółdzielcza ekspektatywa podlega dziedziczeniu 

Co to jest ekspektatywa? 

Na temat ekspektatywy najwięcej mogą powiedzieć osoby zawodowo związane z branżą nieruchomości. Nabywcy nowych lokali nie muszą znać wszystkich zawiłości, które dotyczą tej instytucji prawnej. Z ich punktu widzenia największe znaczenie ma bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem. Ekspektatywa umożliwia egzekwowanie prawa do zakupionego lokalu w przypadku nierzetelności lub bankructwa dewelopera. Właśnie dlatego osoby decydujące się na zakup nieukończonego mieszkania powinny zyskać ogólną wiedzę na jej temat.

Prawo do powstającego lokalu można zagwarantować…

Ekspektatywa zwykle jest definiowana jako prawo do dóbr, które zostaną objęte w przyszłości. Eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi zwracają uwagę, że taka konstrukcja prawna w naturalny sposób odpowiada potrzebom rynku deweloperskiego.

Osoby, które nabywają lokal w ramach nieukończonej inwestycji muszą się pogodzić z późniejszym objęciem lokalu. Przeniesienie prawa własności nastąpi dopiero po prawnym wyodrębnieniu nieruchomości lokalowej z zabudowywanego gruntu. Taka czynność wiąże się z założeniem odrębnej księgi wieczystej. Ekspektatywa jako prawo do objęcia przyszłych dóbr gwarantuje ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na klienta. W przypadku wadliwego wykonania umowy przez dewelopera nabywca może również wnioskować do sądu o dokończenie budowy przez innego wykonawcę. Koszty ukończenia lub modyfikacji lokalu poniesie wówczas nierzetelny inwestor – tłumaczy Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Rodzime prawo przewiduje pewne wymogi formalne dla ekspektatywy. Można się tutaj powołać na artykuł 9 ustawy o prawie własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wedle wspomnianego przepisu utworzenie odrębnej własności lokalu na podstawie umowy deweloperskiej nastąpi jeśli spełnione są poniższe warunki:

• deweloper posiada prawo własności zabudowywanego gruntu 
• budowa jest prowadzona na podstawie ważnego zezwolenia
• zobowiązanie dewelopera do utworzenia odrębnej własności lokalu zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej 

Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że wymóg ujawnienia ekspektatywy ma największe znaczenie dla nabywców powstających lokali mieszkalnych.

Okazuje się bowiem, że wpis w księdze wieczystej gruntu może być dokonany tylko na podstawie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jest to konsekwencja obowiązującego prawa, które wymaga, by przeniesienie prawa własności lokalu lub zobowiązanie do jego przeniesienia było uregulowane za pośrednictwem notariusza. Oznacza to, że nabywcy podpisujący umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej rezygnują z ekspektatywy.

Ekspektatywa jest obowiązkowa

Znaczenie ekspektatywy wzrosło po wprowadzeniu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która potocznie jest określana jako ustawa deweloperska. Artykuł 23 ustęp 2 wspomnianego aktu prawnego stanowi, że roszczenie o przeniesienie prawa własności do powstającego lokalu zawsze musi być ujawnione w księdze wieczystej zabudowywanego gruntu. Innymi słowy ekspektatywa jest wymagana w przypadku inwestycji, które zostały objęte nową ustawą deweloperską. Nowe uregulowania zwiększyły bezpieczeństwo klientów. 

Do tej pory nabywcy mieszkań często zawierali umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej. Wprowadzenie jednolitych wymogów dla wspomnianych umów przyczyni się do wyrównania praw wszystkich nabywców. Dotychczas pozycja osób, które samodzielnie zadbały o ujawnienie swoich roszczeń w księdze wieczystej gruntu była znacznie lepsza – mówi Andrzej Brudzyński.

Klienci spółdzielni zawsze są chronieni…

W kontekście ekspektatywy nie można zapomnieć o rozwiązaniach prawnych, które dotyczą klientów spółdzielni. Do niedawna nabywcy lokali spółdzielczych dysponowali uprzywilejowaną pozycją wobec osób, które nabywały mieszkania u deweloperów. Bezpieczeństwo klientów spółdzielni gwarantuje artykuł 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27).

Wspomniany przepis przewiduje obowiązkowe zabezpieczenie praw nabywcy w formie ekspektatywy odrębnej własności lokalu spółdzielczego. Warto również dodać, że spółdzielcza ekspektatywa zawsze podlega dziedziczeniu i zbyciu. W przypadku umowy, która jest zawierana z deweloperem sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Możliwość dziedziczenia ekspektatywy lokalu deweloperskiego występuje zawsze. Jej zbycie na rzecz osoby trzeciej wymaga natomiast zgody inwestora.

Zarówno spółdzielcze jak i deweloperskie ekspektatywy są coraz częstszym przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Ich nabywcy muszą się jednak liczyć z dodatkowymi formalnościami w trakcie procedury kredytowej. Kredytodawcy weryfikują m.in. zaświadczenie o stanie zadłużenia dotychczasowego nabywcy lokalu. Trzeba też pamiętać, że sprzedaż ekspektatywy musi być uregulowana w formie osobnego aktu notarialnego, który jest prezentowany w banku – objaśnia Andrzej Brudzyński.

Nadal warto zadbać o akt notarialny…

W ramach podsumowania przedstawiciele firmy Conse przypominają, że zmiany w zakresie obowiązkowej ekspektatywy nie dotyczą wielu inwestycji deweloperskich, które są obecnie realizowane. Większość powstających mieszkań wciąż nie jest objęta nowymi uregulowaniami. Dlatego nabywcy lokali, których sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia bieżącego roku powinni pamiętać o sporządzeniu umowy przedwstępnej w formie notarialnej i ustanowieniu ekspektatywy.