Czy własne mieszkanie to najlepsza inwestycja?

Jedną z częstych „blokad” przed rozpoczęciem inwestowania w mieszkania na wynajem jest wymówka „najpierw muszę kupić własne mieszkanie – na które najczęściej trzeba wziąć kredyt, a dopiero później zacznę lokować kapitał w mieszkania na wynajem”. Nie jest to dziwne podejście, bo faktycznie żyjemy w głęboko zakorzenionej kulturze „posiadania mieszkania”. Uczą nas tego rodzice, reklamują to banki, zachęcają do tego znajomi i deweloperzy. Myślimy też „moje mieszkanie, moja najlepsza inwestycja”. Ale czy na pewno jest to najlepsze rozwiązanie?

Kupno własnego mieszkania niewątpliwie jest pewną formą inwestycji – kapitał został ulokowany w nieruchomości, która może zyskać (i w długim okresie prawie na pewno zyska) na wartości. Jeśli zakup był na kredyt, to z czasem spłacimy większą część kredytu, ale często nie liczymy kosztów dodatkowych związanych z własnym mieszkaniem, takie jak: 

• Comiesięcznych opłat,
• Podatku od nieruchomości i opłat za dawne użytkowanie wieczyste,
• Ubezpieczenia,
• Pieniędzy „utopionych” w piękne wykończenie i drogie sprzęty, bo z reguły przy wykańczaniu własnego mieszkania działa zasada „zastaw się, a postaw się”.

Mówiąc wprost, konsumujemy część wartości, którą zbudowaliśmy przez zakup mieszkania – własne mieszkanie staje się pasywem i kosztem, do którego musimy nieustannie dokładać.

Elastyczność, a własne mieszkanie 

Zapomina się przede wszystkim o utraconej elastyczności w momencie, kiedy chcemy lub musimy zmienić mieszkanie (bo zmieniliśmy pracę, bo urodziło się dziecko i musimy przenieść się do większego, bo się rozstajemy z partnerem). Sprzedaż mieszkania w takiej sytuacji często nie jest łatwa, zwłaszcza, że mamy bagaż emocjonalny – „moje jest najdroższe” i finansowy – „tyle a tyle wydałem na tę piękną kuchnię”. Niestety kupujący wyceniają te argumenty na okrągłe „zero”. Co więcej, jeśli wzięliśmy kredyt na zakup własnego mieszkania, to mentalnie nie jesteśmy w stanie przestać pracować, bo stracimy nasze własne gniazdko. Nie brzmi to jak wolność.

A może jednak warto rozważyć wynajęcie mieszkania dla siebie i ulokowanie środków w mieszkaniu na wynajem? Przykładowo mamy dwie alternatywy dla osoby posiadającej 500 tysięcy złotych i potrzebującej większego mieszkania dwupokojowego o powierzchni 50 m2 w Warszawie. Powiedzmy, że akurat ta kwota wystarczyłaby tej osobie na zakup oraz remont mieszkania:

Wariant zakupu – kupuję mieszkanie, przeprowadzam remont, wprowadzam się po kilku miesiącach oczekiwania i jestem zadowolony. Ale po miesiącu przychodzą pierwsze rachunki. 500 złotych za opłaty, 100 złotych za prąd. A po roku trzeba jeszcze wykupić ubezpieczenie i zapłacić podatek od nieruchomości. Razem 7.350 złotych w ciągu roku, 610 złotych miesięcznie. Na domiar złego, po roku deweloper stawia przed moim oknem nowy blok. Wartość mieszkania traci 5%… co zdarza się bardzo często. 

Wariant wynajmu – wchodzę na portal z ogłoszeniami i wybieram mieszkanie w miejscu, z którego mam blisko do pracy – tuż obok tego hipotetycznego, które bym kupił dla siebie. Najem i opłaty wynoszą około 3.000 złotych miesięcznie – ubezpieczenie, podatki mnie nie interesują. Za 500 tysięcy kupuję dwie kawalerki 25 m2 na obrzeżach Warszawy, każda za 250 tysięcy złotych, które sam wynajmuję – najemcy płacą mi 1.600 złotych miesięcznie, z czego za 300 złotych opłacam opłaty i media, a więc mój czynsz netto wynosi 1.300 złotych. Co miesiąc płacę podatek ryczałtowy, a na koniec roku podatek i ubezpieczenie. Po wszystkich kosztach mam około 2.350 złotych miesięcznie. Do wynajmu muszę dołożyć 650 złotych. Niestety, znowu deweloper stawia mi blok przed oknem – ale tym razem wyprowadzam się w inne miejsce i nie mam żadnego problemu ze stratą wartości!

A może zrobię inaczej – kupię mieszkania poza Warszawą! Za 500 tysięcy kupuję 4 kawalerki w Łodzi i oddaję operatorowi do obsługi. Z każdego mam czynsz netto 950 złotych. Po wszystkich kosztach, w tym operatora, pozostaje mi w kieszeni 3.000 złotych – mieszkam za darmo! Analogiczne efekty zadziałają w przypadku zakupu na kredyt – a nawet będą wzmocnione dzięki dźwigni finansowej!

A więc jakie zalety może dawać wariant wynajmu?

• Elastyczność – możemy zmieniać rozmiar mieszkania i jego lokalizację w miarę potrzeb – pojawia się dziecko, wynajmuję większe. Zmieniam pracę na drugi koniec miasta lub kraju, zmieniam też mieszkanie.
• Bezpieczeństwo finansowe – TAK! Zakup mieszkań na wynajem i sfinansowanie z nich czynszu mieszkania wynajętego dla siebie jest bezpieczniejsze. Mamy kilku najemców, którzy finansują mój wynajem. Szansa, że wszyscy naraz stracą pracę jest znacznie niższa, niż to, że ja sam stracę pracę.
• Dodatni przepływ finansowy – wynajmując mieszkanie i kupując za jego równowartość tanich kawalerek, najlepiej w miastach o wysokiej rentowności, możemy uzyskać nadwyżkę nad kosztem wynajmu. Działa to zwłaszcza w przypadku drogich mieszkań o dużej powierzchni, ponieważ ich czynsze nie rosną proporcjonalnie z wartością – ich rentowność jest niska (jest to też jeden z powodów, dla których nie warto inwestować w takie mieszkania), a małych kawalerek jest wysoka.

Czy mieszkanie w wynajmowanym mieszkaniu może być przyjemne i mało ryzykowne? 

Na pewno, jeśli wynajmiesz je od świadomego inwestora, a najlepiej operatora wynajmu, który będzie miał racjonalne podejście, symetryczną umowę i brak emocjonalnego podejścia do mieszkania – a przede wszystkim nie rozwiąże umowy z dnia na dzień, ponieważ mieszkanie postanowił wynająć swojemu chrześniakowi…