Czy nieruchomości luksusowe obronią się przed kryzysem?

Branża mieszkaniowa spodziewa się co najmniej ostrego hamowania popytu. W marcu i kwietniu 2020 roku bardzo mocno spadła zarówno liczba rozpoczynanych inwestycji, jak i wydanych pozwoleń na budowę. Z kolei dane dotyczące akcji kredytowej potwierdzają, że mimo taniejącego pieniądza, Polacy nie chcą się zadłużać. Najmniej prawdopodobna jest więc przecena nieruchomości z najwyższej półki.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy nieruchomości luksusowe są dobrą inwestycją kapitału
• ile kosztują luksusowe nieruchomości
• ile pozwoleń na budowę wydano w kwietniu

Ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego wyraźnie wskazują na obawy deweloperów. Firmy starają się ograniczać podaż, spodziewając się spowolnienia.

W kwietniu wydano ponad 16 tysięcy 700 pozwoleń na budowę. Ich liczba względem tego samego okresu roku ubiegłego spadła aż o 27 procent. Liczba pozwoleń dotycząca budownictwa indywidualnego (ponad 6800) zmniejszyła się o ponad 27 proc. Deweloperzy uzyskali blisko 9650 pozwoleń, co było wynikiem o blisko 27 proc. mniejszym.

Jeśli chodzi o liczbę lokali, których budowę rozpoczęto – tu spadek był nawet głębszy. W kwietniu deweloperzy ruszyli z budową 6181 mieszkań, co jest wynikiem o ponad 46 proc. mniejszym niż rok wcześniej! Liczba rozpoczętych inwestycji w budownictwie indywidualnym spadła natomiast o ponad 30 proc.

Tak złe dane wskazują, że rynek mocno przyhamował. Na razie jednak ciągle jeszcze za wcześnie jest, by wyciągać  daleko idące wnioski. Zrozumiałe było to, że w kwietniu, a więc w szczycie zamknięcia gospodarki duża część inwestycji po prostu stanęła – z przyczyn obiektywnych – choćby w wyniku problemów kadrowych. Pamiętajmy, że do swojej ojczyzny wróciło tysiące pracowników ze wschodu. Brak kadrowe z pewnością dotyczyły także Polaków, specjalistów pozamykanych w domach z powodu kwarantanny, wygaszenia gospodarki itp.

Tak więc miarodajne będą dopiero miesiące po wyjściu z pandemii. Zobaczymy, jakie dane przyniesie czerwiec i miesiące letnie. Jeśli chodzi o ceny mieszkań – tu na razie spektakularnych spadków ciągle jeszcze nie widać. Wydaje się, że rynek pozostaje nadal na etapie „zamrożenia”, w oczekiwaniu na skutki przestoju. Należy pamiętać, że rynek nieruchomości, ze względu na specyfikę transakcji (na lata) i czas potrzebny na jej przeprowadzenie, reaguje później na wszelkie zmiany koniunkturalne, gospodarcze niż inne rynki.

Niestety złym prognostykiem jest sytuacja na rynku kredytowym – ściśle powiązanym z mieszkaniówką. Co prawda rząd i Rada Polityki Pieniężnej zastosowały całą serię stymulantów, które mają utrzymać popyt na kredyty – mowa przede wszystkim o trzech cięciach stóp procentowych, w tym ostatniej nieomal do zera – ale także o zapowiadanym programie dopłat do czynszów najmu.

Niestety banki negatywnie zareagowały na drastyczne ścięcie stóp. Wielu ekspertów podkreśla, że znacznie mniejsze oprocentowanie kredytów to też mniejsze zyski sektora bankowego. Banki dotychczas przerzucały koszty cięć stóp na posiadaczy depozytów. Oprocentowanie depozytów spadało, ale już jest tak niskie, że na kolejne cięcia nie ma miejsca. Do tego dochodzi znacznie większe ryzyko, związane z niepewną sytuacją makroekonomiczną.

W efekcie o kredyt nie musi być łatwiej, a cięcie stóp może nie pobudzić popytu. Część banków już zareagowała wzmocnieniem wymogów względem klientów. Chodzi o wzrost wkładu własnego nawet do 30 proc., wykluczenie części klientów z możliwości starania się o kredyt: pracowników branż szczególnie narażonych na skutki epidemii, osoby zarabiające na umowach cywilnoprawnych czy też posiadających własne firmy. Należy się też spodziewać wzrostu dodatkowych opłat, którymi banki sobie zrekompensują cięcie stóp, także za prowadzenie kont.

Obraz całości sytuacji na rynku kredytowo – mieszkaniowym nie jest więc zbyt optymistyczny, choć z drugiej strony dość szybko gospodarka jako całość wychodzi z zamknięcia covidowego.

Luksus się obroni

Jak już mówiliśmy – na razie nie widać wyraźnych ruchów cenowych – tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zakładając jednak, że doszłoby do większej przeceny, można pokusić się o próbę odpowiedzi na pytanie: jakie nieruchomości są stosunkowo odporne na zmiany koniunkturalne?

Oczywiście – jak w każdej dziedzinie życia – nie ma pewniaków. Jednak przykłady zmiany cyklów pokazały pewną prawidłowość. Dobrą lokatą kapitału będą nieruchomości luksusowe, które podobnie jak inne luksusowe przedmioty – biżuteria, metale szlachetne, dzieła sztuki – zawsze są w cenie. Ich wartość jest wysoka niezależnie od wichrów i burz ekonomicznych, które przetaczają się przez świat. Dlatego  w czasach niepokoju  inwestorzy szukają bezpiecznych przystani w obiektywnie wartościowych i (co warto podkreślić) materialnych aktywach, m.in. w złocie.

Cechę „materialności”, wymierności, spełniają też oczywiście nieruchomości, na dodatek są one użyteczne – można w nich po prostu zamieszkać. Pozwalają też zarabiać na wynajmie. Są powszechnie akceptowanym zabezpieczeniem kredytów, a więc umożliwiają uwolnienie kapitału, bez straty nieruchomości.

Tak jest, jednak w warunkach dekoniunktury część cech mieszkań traci na znaczeniu i sile. Np. słabnie rynek najmu, co powoduje, że inwestycyjne walory mieszkań są mniejsze. Jeśli spada popyt, to i spadają ceny.

Po czasach poprzedniej bańki cenowej z lat 2006 – 2008 wiemy, że przecena może być głęboka. Po pęknięciu bańki w roku 2009 nieruchomości zaczęły mocno tanieć. Skala obniżek sięgnęła średnio 30 proc. Na wielu największych rynkach stawki  dopiero w zeszłym roku wróciły do poziomów sprzed spadków.

Taniały zwłaszcza mieszkania z segmentu popularnego, wartość trzymały natomiast nieruchomości o charakterze luksusowym- w centrach dużych miast, w obiektach zabytkowych, świetnie zlokalizowanych, w nowoczesnych, szeroko rozpoznawalnych apartamentowcach itp. O stabilności wartości luksusu może świadczyć choćby fakt, że od wielu już lat rynek premium definiuje się przez niezmieniający się zasadniczo rząd cenowy.

Naprawdę luksusowe mieszkania w naszym kraju „zaczynają się” od cen rzędu przynajmniej kilkunastu tysięcy złotych. Taka stawka w kontekście polskiego segmentu Premium pojawia się od dawna. Przykładowo – wg raportu KPMG z 2015 roku średnia cena nieruchomości uznawanych za luksusowe w Polsce wynosiła 16,5 tys. zł/mkw. Najdroższe transakcje sięgały 10 mln. Jeśli chodzi o najwyższe ceny mieszkań – tu top cenowy w Warszawie wynosił nawet 65 tys. zł/mkw., w Krakowie i Wrocławiu 40 tys. ,w Trójmieście około 30 tys.

Powyższy opis sprzed 5 lat z powodzenie pasowałby do sytuacji z początku obecnego roku  tuż przed pandemią, a więc z okresu maksymalnego rozgrzania rynku, rosnącego mocno popytu i cen. Stawki za luksusowe projekty, typu Złota 44 na warszawskim Śródmieściu przez lata właściwie się nie zmieniają. Zaczynają się od około 25 tysięcy złotych za 1 mkw. Sięgają nawet 50 tysięcy. Za najdroższy apartament należy zapłacić powyżej 13 mln zł.

Jak więc widzimy – ceny za luksus z najwyższej półki cechują się wysoką stabilnością, niezależnie od aktualnej sytuacji rynkowej.

Tu jednak należy zastrzec, że wahnięcia koniunktury boleśnie weryfikują prawdziwą wartość nieruchomości i skutecznie „odsiewają” obiekty przewartościowane, a więc najróżniejsze „apartamenty”, „gotowce inwestycyjne” i inne „super okazje”, które w czasach koniunktury wyrastają jak grzyby po deszczu. Tak było i w latach 2006 – 2008, gdy powstawało wiele najróżniejszych „apartamentowców”. Kryzys jednak zmusił deweloperów do mocnych przecen, lub nawet rezygnacji z inwestycji.

Tak więc, jeśli próbować wskazywać pewniaków na rynku nieruchomości, będą to tylko naprawdę luksusowe, świetnie zlokalizowane, niepowtarzalne, unikatowe, wyjątkowe apartamenty, wille i posiadłości, w pewnym sensie o ponadczasowej wartości. Takie projekty z segmenty premium w największym stopniu opierają się wahaniom koniunkturalnym.