Czy można podzielić mieszkanie na dwa mniejsze?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy można podzielić mieszkanie na dwa mniejsze 
• co składa się na samodzielność lokalu
• jakie kroki prawne należy podjąć chcąc podzielić mieszkanie 

1. Plan działania

Jeśli w twojej głowie kiełkuje już wizja dwóch niezależnych lokali mieszkalnych powstałych w miejsce dotychczasowego mieszkania, potrzebujesz planu działania, aby ów cel osiągnąć. Można go przedstawić w następujących krokach:

• uzyskanie zgody właściciela nieruchomości,
• opracowanie projektu architektonicznego,
• zgłoszenie robót budowlanych albo wystąpienie o wydanie pozwolenia na budowę,
• przeprowadzenie robót budowlanych,
• wystąpienie o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali powstałych na skutek podziału,
• ustanowienie odrębnej własności nowoutworzonych lokali oraz uwidocznienie zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

Przyjrzyjmy się zatem poszczególnym działaniom, jakie powinieneś podjąć w celu uzyskania zamierzonego efektu.

2. Zgoda właścicieli

W zależności od tytułu własności do nieruchomości budynkowej oraz sposobu zarządzania nią, możliwe są następujące sytuacje:

• twój lokal mieszkalny jest w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej – w takim przypadku jego przebudowa polegająca na podziale mieszkania na dwa odrębne lokale wymaga zgody członków wspólnoty wyrażonej w uchwale. Co więcej, jeżeli prace budowalne mają ingerować w części wspólne budynku, np. w związku z utworzeniem dodatkowego wejścia albo otworu okiennego, musisz uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na tego typu ingerencje w nieruchomość wspólną. W przypadku nie powzięcia ww. uchwały albo odmowy udzielenia zgody na podział mieszkania, możesz wystąpić na drogę postępowania sądowego pozywając wspólnotę mieszkaniową. Sąd po zbadaniu okoliczności sprawy może wydać tobie zezwolenie na zamierzone zmiany,
• budynek objęty jest współwłasnością kilku osób (poniżej 7), w takim przypadku mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, do której stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. W takim przypadku potrzebujesz zgody pozostałych współwłaścicieli na dokonanie podziału lokalu i ingerencję w części wspólne budynku,
• budynek jest twoją wyłączną własnością – w tym wypadku możesz swobodnie przystąpić do realizacji kolejnego punktu z listy.

3. Zaprojektuj i przebuduj

Nawet jeżeli wydaje się tobie, że doskonale potrafisz zaprojektować kształt nowych lokali, skonsultuj to z profesjonalistą. Pamiętaj bowiem, że lokale muszą spełniać ustawowe wymogi samodzielności. Może się zatem okazać, że dzieląc je bez pomocy architekta, nie uzyskasz następnie zaświadczenia o samodzielności. To zaś narazi cię na dalsze koszty. Ponadto, wykonanie części prac może wymagać pozwolenia na budowę, a do wniosku o jego wydanie projekt budowalny będzie niezbędny. Warto wiedzieć zatem, że lokal jest samodzielny, gdy:

• składa się z izby lub zespołu izb (pomieszczeń) położonych w obrębie budynku,
• wydzielony jest trwałymi ścianami
• izby wchodzące w skład lokalu muszą spełniać warunki dla pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu ludzi – warunki te znajdziesz w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
• izby wchodzące w skład lokalu – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – muszą zaspokajać określone potrzeby, w tym przypadku mieszkaniowe.

Z naszych poprzednich publikacji możesz pamiętać, że obecnie lokal mieszkalny musi posiadać powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Ponadto, mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć kuchnię lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony lub miskę ustępową w łazience, przestrzeń składowania, miejsce umożliwiające zainstalowanie automatycznej pralki domowej oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej.

4. Samodzielność lokalu

Jeżeli chcemy, aby powstałe na skutek podziału mieszkania lokale mogły być w przyszłości przedmiotem sprzedaży, musimy zadbać o stosowne kroki prawne. Pierwszym z nich jest zwrócenie się do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu, z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność danego lokalu mieszkalnego. Następnie konieczne jest założenie tzw. kartoteki lokalu i ujawnienie go w ewidencji gruntów i budynków. W dokumentach tych nadaje się także nowe oznaczenia wyodrębnionym mieszkaniom. Nie mogą one bowiem wspólnie funkcjonować pod dotychczasowym numerem.

5. Odrębna własność lokalu

Dysponując zaświadczeniem starosty oraz wypisem z ewidencji gruntów można dać się do notariusza w celu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Co do zasady podział lokalu nie powinien rzutować na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej pozostałych właścicieli. Dotychczasowy udział przypadający na dzielone mieszkanie rozdziela się bowiem na nowe lokale. W przypadku jednak zmiany udziałów innych właścicieli, powinno znaleźć to odzwierciedlenie we ww. umowie.

W umowie notariusz zamieszcza również stosowne wnioski wieczystoksięgowe, w tym wniosek o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonego lokalu oraz zmianę powierzchni i oznaczania w księdze wieczystej mieszkania dzielonego. Nowo powstałe lokale mieszkalne, po dokonaniu ww. zmian w księgach wieczystych mogą być przedmiotem obrotu.

Jak podzielić działkę? Przeczytaj poradnik