Gotowe mieszkania od dewelopera

Preferencje klientów firm deweloperskich dotyczące terminu ukończenia lokum bywają bardzo różne. Dla niektórych osób, zakup tzw. „dziury w ziemi” nie stanowi żadnego problemu. Inni klienci deweloperów biorą pod uwagę tylko nowe mieszkania, które zostały już ukończone. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl nie mają zbyt dobrych wiadomości dla takich osób. Okazuje się bowiem, że przez ostatnie dwa lata na największych rynkach mieszkaniowych widoczny był spadek liczby i udziału gotowych mieszkań od dewelopera.

Liczba gotowych „M” bardzo spadła między innymi w Poznaniu

Portal RynekPierwotny.pl posiada największą w Polsce bazę ofert mieszkań deweloperskich (liczącą około 64 000 lokali i domów pod koniec marca 2019 r.). Właśnie dlatego dane RynekPierwotny.pl mogą posłużyć do wiarygodnej analizy zjawiska związanego ze spadkiem popularności gotowych mieszkań deweloperskich. Pod uwagę warto wziąć przede wszystkim sześć wiodących rynków, które skupiają 60% - 70% oferty i sprzedaży krajowych deweloperów. Mowa o Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku. Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że we wspomnianych miastach przez dwa lata następująco zmieniła się liczba inwestycji deweloperskich z gotowymi mieszkaniami:

• Warszawa - 199 inwestycji pod koniec lutego 2017 r./154 inwestycje pod koniec lutego 2019 r.
• Kraków - 116 inwestycji/62 inwestycje
• Łódź - 38 inwestycji/24 inwestycje
• Wrocław - 100 inwestycji/54 inwestycje
• Poznań - 42 inwestycje/36 inwestycji
• Gdańsk - 25 inwestycji/18 inwestycji

Powyższe informacje bardzo dobrze udowadniają skalę spadku dotyczącego popularności gotowych „M”. Jeszcze bardziej sugestywne wydają się dane RynekPierwotny.pl, które zostały zaprezentowane na poniższym wykresie. Te statystyki pokazują, jak przez dwa lata (koniec lutego 2017 r. - koniec lutego 2019 r.) zmieniła się liczba gotowych mieszkań deweloperskich z sześciu metropolii. Spore spadki były widoczne na terenie każdego z analizowanych miast poza Gdańskiem. Przykładowo w Warszawie liczba ukończonych „M” od dewelopera zmniejszyła się z ok. 2400 (luty 2017 r.) do ok. 1800 (luty 2019 r.). Największy spadek w ujęciu procentowym odnotowano jednak dla Poznania. Na terenie Stolicy Wielkopolski, przez dwa lata podaż ukończonych mieszkań od dewelopera spadła aż o 64%. Bardzo wysoki wynik odnotowano również na terenie Krakowa (-44%). Do tak dużych zmian prawdopodobnie doprowadził splot dwóch czynników. Mowa o wysokim popycie na gotowe mieszkania i sporym zróżnicowaniu liczby nowych inwestycji rozpoczętych w 2016 roku, 2017 roku i 2018 roku.

Wrocław i Gdańsk - tam najłatwiej znajdziemy ukończony lokal

Informacje widoczne na powyższym wykresie warto odnieść do łącznej podaży na poszczególnych rynkach deweloperskich. Tak powstało poniższe zestawienie, które prezentuje udział gotowych mieszkań w całym rynku pierwotnym. Eksperci RynekPierwotny.pl obliczyli wspomniany udział dla sześciu metropolii na koniec lutego 2017 roku, 2018 roku oraz 2019 roku.

Poniższa tabela potwierdza, że spadek popularności gotowych mieszkań deweloperskich był najbardziej odczuwalny na terenie Poznania. Jeszcze w lutym 2017 r. ta wielkopolska metropolia przodowała pod względem odsetka ukończonych lokali od deweloperów (wynik: 33%). Pomiędzy lutym 2018 roku i lutym 2019 roku, analogiczny udział spadł z 26% do 7%. Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że w perspektywie dwóch lat, odsetek gotowych lokali deweloperskich nie spadł jedynie w Warszawie i Gdańsku. Na terenie stolicy, analizowany udział utrzymał niski, ale stabilny poziom (12%). Jeżeli chodzi o Gdańsk, to odsetek tamtejszych gotowych „M” nawet wzrósł z 21% do 25%. Pod koniec lutego 2019 r. to właśnie Gdańsk razem z Wrocławiem (20%) dzierżył palmę pierwszeństwa pod względem popularności gotowych mieszkań deweloperskich. We wspomnianych miastach deweloperzy są najmniej zagrożeni tym, że deficyt gotowych „M” skieruje większą uwagę potencjalnych nabywców lokali na rynek wtórny. Właśnie takie zjawisko było jedną z przyczyn aktywizacji rynku wtórnego na terenie Warszawy.

-------------------

W 2017 roku ukończone „M” rzadko stanowiło więcej niż 25% oferty deweloperów

Portal RynekPierwotny.pl jako serwis posiadający największą w Polsce bazę inwestycji deweloperskich, obserwuje ciekawe zmiany udziału gotowych mieszkań. Poniższa tabela przedstawia informacje z początku listopada 2017 r. o liczbie i udziale gotowych lokali deweloperskich. Te statystyki pochodzące z miast wojewódzkich wskazują, że odsetek ukończonych „M” w ofercie deweloperów obecnie bywa bardzo zróżnicowany (Opole i Zielona Góra - 0%, Katowice oraz Kielce - ponad 40%).

Analizowany wskaźnik na ogół nie przekracza jednak 20% - 25%. Wyższego udziału gotowych mieszkań, nie odnotowano również w sześciu największych miastach wojewódzkich. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, na początku listopada 2017 roku, udział gotowych mieszkań deweloperskich z metropolii wynosił:

• Warszawa - 11%

• Kraków - 16%

• Łódź - 10%

• Wrocław - 19%

• Poznań - 25%

• Gdańsk - 9%  

Historyczne dane RynekPierwotny.pl wskazują, że w styczniu 2015 r. lokale ukończone przez deweloperów, stanowiły następujący odsetek całej oferty:

• Warszawa - 29%

• Kraków - 50%

• Łódź - 48%

• Wrocław - 44%

• Poznań - 47%

• Gdańsk - 53%  

Po porównaniu powyższych wyników, skala zmian staje się bardzo łatwo widoczna. Wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów sprawił, że ukończone mieszkania straciły swoją pozycję rynkową. W styczniu 2015 r. nowe mieszkania deweloperskie stanowiły 40% oferty z sześciu metropolii (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Na początku listopada 2017 roku, analogiczny wynik nie przekraczał 14%. W analizowanym okresie (styczeń 2015 r. - listopad 2017 r.) zwiększyła się łączna podaż mieszkań oferowanych w sześciu metropoliach (o mniej więcej 9% - 10%). Taka zmiana oczywiście nie mogła skompensować mniejszego udziału gotowych lokali.

Na połowę mieszkań z Warszawy trzeba będzie czekać dłużej niż rok

Spadek popularności gotowych mieszkań na największych rynkach deweloperskich, może skłaniać wiele osób do zainteresowania się lokalami z terminem ukończenia nieprzekraczającym pół roku. Dzięki danym portalu RynekPierwotny.pl (zaprezentowanym na poniższym wykresie), można ocenić udział rynkowy takich prawie gotowych „M”. Wspomniany udział waha się od 0% (Opole) do 30% (Zielona Góra). W przypadku sześciu największych miast, odsetek nowych lokali z półrocznym lub krótszym terminem ukończenia wynosi:

• Warszawa - 15%

• Kraków - 20%

• Łódź - 14%

• Wrocław - 11%

• Poznań - 12%

• Gdańsk - 15%  

Jak widać, mieszkania z krótkim terminem ukończenia (do pół roku), mogą nieco skompensować ewentualny deficyt gotowych lokali deweloperskich. Wśród „M” z datą ukończenia nieprzekraczającą 6 miesięcy, znajdziemy nawet takie mieszkania, które są już technicznie gotowe, ale czekają jeszcze na formalne zakończenie budowy.