Crowdinvesting w nieruchomości

Postanowiłeś zainwestować 450 tys. zł w mieszkanie na wynajem. Kupiłeś od dewelopera lokal w Warszawie za 300 tys. zł. Wykończenie i wyposażenie kosztowało 55 tys. zł. Zostało Ci, po kosztach notariusza itp. 90 tys. zł. Za mało na kolejne mieszkanie. Trzymać na lokacie? Bez sensu. Zdecydowanie powinieneś rozważyć crowdinvesting w nieruchomości. Pierwszy raz słyszysz o tej formie inwestowania albo uważasz, że nie jest dla Ciebie? Weź pod uwagę, że wystarczy 10 tysięcy złotych, a roczna stopa zwrotu sięga 6-7 procent.

Od pewnego czasu głośno jest o crowdinvestingu w nieruchomościach. Kolejne firmy deklarują rozpoczęcie działalności w tym zakresie. Tymczasem na polskim rynku spółki inwestowania grupowego w nieruchomości funkcjonują już od pięciu lat. Grupa Mzuri powołała ich w ciągu ostatnich pięciu lat już jedenaście. Pierwsza, podobnie jak szereg kolejnych, działały w modelu deweloperskim, tworząc nowe mieszkania na wynajem. Inne, mające charakter „rentierski” – naśladują posiadacza mieszkań na wynajem. Tyle że zamiast jednego, dwóch czy kilku, mają ich po blisko 100. Ich współposiadaczem można się stać przy minimalnym wkładzie już na poziomie 10.000 zł.

Zanim przejdziemy do szczegółów jednak kwestia fundamentalna: czy to bezpieczne? Jak to działa? Czym różni się od zwykłego posiadania mieszkania na wynajem?

Zacznijmy do tego, że spółki inwestowania grupowego powoływane przez Mzuri działają od pięciu lat. W tym czasie wypłaciły swoim inwestorom już blisko 4 mln zł zysków i zwróconego po zakończeniu projektu kapitału. Niemal cały ich majątek stanowią nieruchomości, a więc kapitał jest zabezpieczony realnymi aktywami, a w księdze wieczystej widnieje nazwa spółki jako ich właściciela. Co więcej, nie zaciągają one żadnych kredytów bankowych, natomiast spółki rentierskie prawie nie mają kosztów stałych (spółki o charakterze deweloperskim mają z reguły duże koszty związane z budową lub remontem). Zarządzający szacują, że do pokrycia kosztów funkcjonowania przedsięwzięć rentierskich wystarcza, by ok. 30% mieszkań było wynajęte – podczas gdy rzeczywista stopa wynajęcia znacznie przekracza 90%. Ponadto umowy spółek nakładają na zarząd szereg ograniczeń, które zwiększają bezpieczeństwo inwestycji (np. zakaz inwestowania w aktywa inne niż nieruchomości czy obowiązek uzyskania zgody rady nadzorczej dla większych inwestycji). Natomiast w radzie nadzorczej zasiadają przedstawiciele inwestorów. Tak więc są to relatywnie bezpieczna inwestycje.

Oczywiście nie wszystkie inwestycje crowdfundingowe muszą posiadać tak bezpieczną konstrukcję. Niektóre mogą zaciągać kredyty bankowe, co z reguły podnosi zwrot, jednak zwiększa ryzyko przejęcia inwestycji przez bank, jeśli coś pójdzie nie tak. Inne mogą nie umożliwiać inwestorom kontroli nad zarządem. Dlatego przed zainwestowaniem zawsze należy zapoznać się w szczegółach z wszystkimi formalnościami (umowami, regulaminami itp.) i zadać organizatorowi pytania o zabezpieczenia, mechanizmy decyzyjne i ryzyka. A przede wszystkim o jego doświadczenie na rynku nieruchomościowym oraz wcześniejsze wyniki w prowadzeniu spółek crowdfundingowych.

Jak wygląda mechanizm inwestycji? W przypadku spółki to proste – inwestor obejmuje udziały w spółce. Z kolei w spółkach rentierskich wniesiony kapitał jest przeznaczany niemal w całości na zakup i remont kolejnych mieszkań. Te, wraz z już posiadanymi są wynajmowane, a spółka czerpie z tego dochody. Z przychodu pokrywane są koszty funkcjonowania biznesu, a zysk wypłacany jest regularnie inwestorom w postaci zaliczek i rozliczenia salda dywidendy. Natomiast w sytuacji spółek deweloperskich kapitał inwestorów jest przeznaczany na zakup lub budowę dużej nieruchomości (działka, kamienica, portfel mieszkań). Po ukończeniu inwestycji – zwykle po dwóch czy trzech latach — powstające w niej mieszkania są sprzedawane, a zysk z operacji wraz z zainwestowanym kapitałem wypłacany inwestorom.

Zalety tego rozwiązania są oczywiste. Oprócz możliwości zainwestowania już niewielkiej – jak na nieruchomości – kwoty 10 tys. zł, są to także zupełna pasywność inwestycji (całość obowiązków przejmują organizatorzy) oraz rozproszenie ryzyka. Dzięki temu, że spółki crowdfundingowe inwestują z reguły w znaczną liczbę mieszkań, pustostan, czy konieczność remontu dwóch czy trzech z nich (w spółkach parających się najmem) nie wpływają znacząco na przychody. Inaczej sprawy się mają, gdy indywidualny właściciel posiada np. trzy mieszkania — wówczas pustostan w jednym sprawia, że na konto nie wpływa znaczna część spodziewanego dochodu.

Oczywiście inwestowanie grupowe ma też wady i wiąże się z ryzykiem, które – w przypadku spółek wynajmujących mieszkania – nie różni się znacząco od ryzyka, jakie podejmuje indywidualny właściciel mieszkania na wynajem. Może, poza tym, że dzięki mechanizmowi rozproszenia inwestycji, o którym pisaliśmy wyżej oraz dzięki profesjonalnemu zarządzaniu, są one poważnie ograniczone. Nieco inaczej rzeczy się mają jeżeli mówimy o spółkach deweloperskich, gdzie ryzyko są większe, ponieważ łączą się z ryzykiem sprzedaży, spadku cen mieszkań, wzrostu cen budowy, spełnienia wymogów często bardzo skomplikowanych przepisów itp., które może być w dużej mierze mało zrozumiałe dla przeciętnego inwestora.

Natomiast wady? Z pewnością jedną z nich jest ograniczenie kontroli. To niejako cena za święty spokój – inwestor nie musi nic robić, ale za to ma bardzo ograniczony wpływ np.  na wybór inwestycji. Kolejna wada to nieco ograniczona płynność inwestycji — co prawda udziały można sprzedać innej osobie, a w przypadku inwestowania z Mzuri umorzyć je lub odsprzedać do Mzuri, to jednak ten proces może zająć nieco czasu. Mieszkanie — zwłaszcza w atrakcyjnej okolicy i za cenę poniżej rynkowej można upłynnić szybko.

Czy to się opłaca? Posiadając dziesięć czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, trudno znaleźć inwestycję łączącą relatywnie niskie ryzyko z relatywnie wysoką stopą zwrotu (rzędu 6-7% rocznie), jak to ma miejsce w spółkach inwestowania grupowego o charakterze rentierskim. W kwestii inwestycji deweloperskich ryzyko i zwrot są wyższe (oczekiwany zwrot oscyluje w granicach 10%), ale wciąż stanowią atrakcyjną ofertą dla mniej konserwatywnych inwestorów. Oczywiście, są inwestycje dające możliwość większego zarobku, ale z reguły łączą się ze znacznie większym ryzykiem, w tym z ryzykiem utraty całości zainwestowanego kapitału. Natomiast jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomość ryzyko to jest poważnie ograniczone.

Z zainteresowaniem będziemy obserwować rozwijające się w Polsce możliwości inwestycji grupowych w mieszkania. 

Autor: Artur Kaźmierczak – Prezes Zarządu Mzuri CFI