Na jakiej podstawie można domagać się zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych?

W sprawie, rozpoznanej przez Sąd Najwyższy w uchwale z 11 września 2014 r., sygn. akt III CZP 58/14 sąd rejonowy zasądził od spółdzielni mieszkaniowej na rzecz powodów (właścicieli mieszkań) kwoty od kilkuset do kilku tysięcy złotych z ustawowymi odsetkami, tytułem zwrotu nadpłaconych opłat za dostawę energii cieplnej za lata 2005 - 2010.

Spółdzielnia mieszkaniowa złożyła apelację od wyroku sądu rejonowego. Przy rozpoznaniu sprawy sąd okręgowy miał wątpliwości, czy właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają prawo dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych. Sąd okręgowy zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie tych wątpliwości.

Orzeczenie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy orzekł, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają prawo dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych na podstawie przepisów o świadczeniu nienależnym.

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy powołał się na art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele niebędący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Z powyższego przepisu wynika po pierwsze, że zmianę wysokości opłat można kwestionować bezpośrednio na drodze sądowej, niezależnie czy kwestionującym jest członek spółdzielni czy właściciel lokalu niebędący członkiem, co w praktyce oznacza, że nie wiążą w tym zakresie ewentualne uchwały organów spółdzielni. Po drugie, w razie wystąpienia na drogę sądową osoby kwestionujące wysokość zmiany ponoszą opłaty w dotychczasowej wysokości.

Po trzecie, ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat eksploatacyjnych spoczywa na spółdzielni. Wskazany wyżej art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie rozstrzyga, w jakim terminie osoba uprawniona może zakwestionować zmianę opłaty eksploatacyjnej.

Prawo kwestionowania zmiany wysokości opłat nie jest uzależnione od wcześniejszego uzyskania wyroku uchylającego uchwałę rady nadzorczej określającą zmianę wysokości opłat lub ustalającą ich wysokość, a można je realizować zarówno w drodze zarzutu w procesie wytoczonym przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jak i w procesie wytoczonym spółdzielni przez uprawnionego o zasądzenie zwrotu już uiszczonej należności albo w drodze powództwa o ustalenie, że określone zobowiązanie z tego tytułu nie istnieje.

W przypadkach, gdy powódką będzie spółdzielnia dochodząca zapłaty zaległych opłat eksploatacyjnych podstawą żądania będzie art. 4 ust. 1-4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Pozwany członek spółdzielni lub właściciel lokalu, niebędący członkiem spółdzielni mogą się bronić zarzutem, że dochodzona należność nie przysługuje spółdzielni lub przysługuje w innej wysokości, z uwagi na niezgodność zmiany wysokości opłaty z prawem, postanowieniami statutu, dobrymi obyczajami lub z powodu braku faktycznych podstaw uzasadniających zmianę opłaty. Gdy zaś powodem będzie osoba, której przysługuje lokal, podstawą prawną żądania jest art. 410 § 1 Kodeksu cywilnego o zwrot nienależnego świadczenia. Skoro art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa terminu do kwestionowania opłat na utrzymanie i eksploatację nieruchomości, roszczenie o zwrot nadpłaconych opłat nie jest w czasie ograniczone w czasie i można dochodzić go w każdym czasie. Ograniczeniem jest tu tylko termin przedawnienia roszczenia.

Podważanie wysokości należności z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości w procesie o zwrot nadpłaconych opłat, przysługuje niezależnie od tego w jakiej wysokości opłaty uiszczał uprawniony i czy miał wiedzę o nienależności podwyższonej opłaty, ani też od wcześniejszego zgłoszenia spółdzielni wątpliwości co do wprowadzonej zmiany (podwyżki) opłaty. O tym, że opłata w danej wysokości spółdzielni nie przysługuje właściciel mieszkania może się bowiem dowiedzieć w terminie znacznie późniejszym niż data wprowadzonej zmiany (podwyżki opłat eksploatacyjnych).