Co to jest nadpłata czynszu: nadpłata i zwrot nadpłaty za czynsz w spółdzielniach mieszkaniowych

W teorii zwrot nadpłaty czynszu powinien następować na wniosek mieszkańca i być obsługiwany bezproblemowo. Ale czy tak jest zawsze? Sprawdzamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie opłaty składają się na czynsz,
• jak powstaje nadpłata,
• komu i kiedy przysługuje jej zwrot i jak wygląda procedura.

Różnice między czynszem a opłatami eksploatacyjnymi

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje jednoznacznie czynszu — w akcie prawnym ujęty jest jedynie:

Obowiązek w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczenie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Zwrot ,,czynsz administracyjny'' powstał więc niejako na gruncie mowy potocznej i oznacza właśnie wspomniane opłaty.

W skład czynszu wchodzą koszty ogrzewania, wody, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci, oświetlenia części wspólnych i podatku od nieruchomości, koszty utrzymania części wspólnych budynku (sprzątanie, konserwacja), administracyjne (wynagrodzenia pracowników, księgowość) oraz fundusz remontowy.

Rozliczenie po zakończeniu najmu - procedura Sprawdź również

Czynsz to zatem suma opłat eksploatacyjnych i kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością.

Co to jest nadpłata czynszu?

Nadpłata to sytuacja, w której wpłacona przez lokatora suma pieniędzy przekracza wymaganą wysokość opłat za dany okres. Oznacza to zatem, że mieszkaniec wpłacił więcej, niż wynosi naliczona opłata czynszowa lub związane z nią zaliczki na media, fundusz remontowy czy inne koszty eksploatacyjne.

Przyczyny nadpłaty czynszu

Przyczyny nadpłaty za czynsz mogą być różne, m.in.:

Jak obliczyć nadpłatę czynszu?

Obliczenie nadpłaty czynszu wymaga uważnego porównania wpłat z należnościami za dany okres. Najpierw należy sprawdzić, ile wynosi miesięczny czynsz, uwzględniając wszystkie jego składniki.

Jeśli nadpłata dotyczy zaliczek na media, jej ostateczna wysokość może być potwierdzona dopiero po rocznym rozliczeniu spółdzielni.

Zwrot nadpłaconego czynszu

Aby otrzymać zwrot nadpłaconego czynszu, należy złożyć pisemny wniosek o zwrot nadpłaty na wskazany rachunek bankowy, pod warunkiem braku zaległości na koncie czynszowym lokalu. Spółdzielnia może również, na Twoje życzenie, pomniejszyć kolejne transze czynszu. Oto jak krok po kroku odzyskać nienależne opłaty:

Jeśli spółdzielnia odmówi zwrotu i zaliczenia nadpłaty na poczet kolejnych opłat, można przejść na drogę sądową - dotyczy to zarówno członków spółdzielni, jak i właścicieli mieszkań, którzy jej członkami nie są. 

Do niedawna kwestią sporną było to czy właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają prawo dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o świadczeniu nienależnym. Sąd Najwyższy orzekł, że w istocie mają takie prawo.

W sprawie rozstrzygniętej przez Sąd Najwyższy 11 września 2014 r. (sygn. akt III CZP 58/14) sąd rejonowy zasądził od spółdzielni mieszkaniowej zwrot nadpłat na rzecz właścicieli lokali. Sprawa dotyczyła opłat za dostawę energii cieplnej w latach 2005–2010. Kwoty, które mieli otrzymać właściciele, wynosiły od kilkuset do kilku tysięcy złotych, a dodatkowo obciążone były ustawowymi odsetkami.

Spółdzielnia mieszkaniowa złożyła apelację, kwestionując wyrok sądu rejonowego. Przy rozpoznaniu sprawy sąd okręgowy nabrał wątpliwości, czy właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają prawo dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych. W związku z tym zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie tej kwestii.

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy orzekł, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mieszkaniowej mają prawo dochodzić zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych na podstawie przepisów o świadczeniu nienależnym.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy powołał się na art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że właściciele mieszkań niezależnie od przynależności do spółdzielni, mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat eksploatacyjnych na drodze sądowej. Przepis ten nakłada na spółdzielnię obowiązek wykazania zasadności zmian wysokości opłat, a osoby kwestionujące zmiany mają prawo uiszczać opłaty w dotychczasowej wysokości aż do zakończenia sporu.

Wskazany wyżej art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie rozstrzyga, w jakim terminie osoba uprawniona może zakwestionować zmianę opłaty eksploatacyjnej.

Prawo kwestionowania zmiany wysokości opłat w spółdzielni mieszkaniowej nie wymaga wcześniejszego unieważnienia uchwały rady nadzorczej, która tę zmianę wprowadziła. Innymi słowy, nie trzeba najpierw wygrywać sprawy o uchylenie takiej uchwały, aby móc działać w swojej sprawie. Istnieje kilka możliwości, z których mogą skorzystać osoby niezadowolone z nowych opłat:

1. Obrona w przypadku pozwu spółdzielni
   Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa wystąpi do sądu, domagając się zapłaty zaległych opłat, pozwany członek spółdzielni lub właściciel lokalu może podnieść zarzut, że zmiana wysokości opłat była niezgodna z prawem, statutem spółdzielni, dobrymi obyczajami lub wprowadzono ją bez faktycznych podstaw.

2. Żądanie zwrotu niesłusznie zapłaconych pieniędzy
   Gdy właściciel lokalu uważa, że zapłacił nienależne opłaty, może pozwać spółdzielnię o ich zwrot. Podstawą prawną w takim przypadku jest art. 410 § 1 Kodeksu cywilnego.

3. Brak konieczności wcześniejszego zgłaszania zastrzeżeń
   Osoba, której przysługuje lokal, nie musi zgłaszać swoich wątpliwości spółdzielni od razu po wprowadzeniu zmian. Może zareagować nawet dużo później, na przykład, gdy dowie się, że podwyżka była nieuzasadniona. Nawet wcześniejsze uiszczanie opłat w podwyższonej wysokości nie zamyka drogi do ich zakwestionowania.

Nadpłata czynszu — przedawnienie

Osoby, które odkryją, że opłacały czynsz w zawyżonej wysokości, mogą ubiegać się o zwrot nadpłaty. Jednak możliwość dochodzenia tych roszczeń jest ograniczona w czasie przez przepisy o przedawnieniu.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, roszczenia o zwrot nadpłaconych opłat mają charakter majątkowy, co oznacza, że podlegają ogólnym terminom przedawnienia. Wynoszą one:

• 6 lat – dla roszczeń powstałych po 9 lipca 2018 r. (na podstawie nowelizacji Kodeksu cywilnego),
• 3 lata – w przypadku roszczeń związanych z działalnością gospodarczą, np. gdy wynajmującym jest przedsiębiorca.

Termin przedawnienia liczy się od dnia, w którym lokator mógł dowiedzieć się o istnieniu nadpłaty. W praktyce oznacza to, że jeśli odkryjesz nadpłatę po analizie dokumentów kilka lat po fakcie, termin przedawnienia może rozpocząć się później, o ile wykażesz, że nie miałeś wcześniej wiedzy o nadpłacie.

Dokumentacja potrzebna do zwrotu czynszu

Aby ubiegać się o zwrot nadpłaconego czynszu, potrzebujesz dokumentów potwierdzających podstawę naliczenia opłat, takich jak uchwały spółdzielni lub decyzje o wysokości czynszu. Ważne są również dowody wpłat, np. potwierdzenia przelewów, które pokażą, jakie kwoty rzeczywiście uiściłeś.

Co to jest i co znaczy nadpłata czynszu: podsumowanie

Nadpłata czynszu to sytuacja, która może spotkać każdego mieszkańca spółdzielni mieszkaniowej – niezależnie od przyczyny, zawsze oznacza jedno: wpłacone środki przekraczają faktyczne zobowiązania. Choć prawo daje możliwość ubiegania się o ich zwrot, w praktyce proces może być bardziej skomplikowany. Dlatego warto znać swoje prawa, terminowość procedur i odpowiednie przepisy, aby skutecznie odzyskać należne środki.