Co by się stało, gdyby zabrakło imigrantów?

Ewentualny zniknięcie kilku milionów imigrantów, którzy obecnie przebywają w Polsce z całą pewnością byłoby odczuwalne na rynku nieruchomości i przełożyłoby się na spadek czynszów najmu a w efekcie cen nieruchomości. Mogłoby oznaczać to nawet rynkową katastrofę, jeśli dokonałoby się gwałtownie. Obecnie bowiem w dużej mierze to imigranci kształtują wysoką koniunkturę w nieruchomościach.

Wg szacunków w Polsce pracuje około 2 – 3 mln przybyszów zarobkowych, głównie z krajów dawnego ZSRR, przede wszystkim z Ukrainy. Ludzie ci – nawet jeśli przybywają do pracy na krótkie, kilkumiesięczne okresy (choć coraz więcej zostaje na dłużej i na stałe) - po prostu potrzebują mieszkań. Stąd w naturalny sposób 'trafiają' na polski rynek najmu.

Nie ma obecnie badań, które mówiłyby o liczbie mieszkań wynajmowanych przez przybyszów, ale chodzi o potężną liczbę. Wynika to choćby z faktu, że obcokrajowiec, by starać się o kartę pobytu, powinien mieć umowę najmu lokalu. Nie ulega więc wątpliwości, że rynek najmu pozytywnie „odczuł” gwałtowny przypływ imigrantów. Co ważne – korzystają na tym nie tylko duże miasta, ale i mniejsze lokalne rynki, na których dotychczas panowała stagnacja - popyt i podaż były niewielkie.

Dzieje się tak dlatego, że wielu imigrantów jedzie do konkretnej pracy, do zakładów przemysłowych, fabryk itp. często zlokalizowanych na tzw. prowincji, w mniejszych miastach. Mieszkań szukają  tu sami przybysze, albo ich pracodawcy czy też agencje pracy. Inny czynnik to wzrost zainteresowania mniej atrakcyjnymi lokalizacjami wielkomiejskimi lub podmiejskimi, jako po prostu tańszymi. Przybysze, zwłaszcza w początkowym okresie swego przebywania w Polsce, starają się minimalizować koszty pobytu i szukają  tańszego najmu.

To wszystko musi przekładać się na  wyraźny wzrost czynszów najmu i tak rzeczywiście się dzieje. Z danych Amron – Sarfin za III kw. 2018 wynika nawet, że na niektórych rynkach czynsze rosną szybciej, niż ceny nieruchomości. Najmocniej do góry poszedł wynajem w Łodzi – o blisko 13 proc. rok do roku, o niecałe 12 proc. wzrosły czynsze w Gdańsku, natomiast w Warszawie wzrost był na poziomie niecałych 11 proc.  W pozostałych miastach czynsze wzrosły o ok. 4%.

Z tego samego raportu wynika, że na przykład w Warszawie ceny transakcyjne mieszkań rok do roku zwiększyły się o 3,5 proc. Podobny wzrost zanotowano w Łodzi. Jest to wymarzona sytuacja dla inwestorów – czynsze najmu rosną szybciej od cen nieruchomości. Na tych rynkach wyraźnie powinna rosnąć rentowność inwestycji pod wynajem.

Warto tu przypomnieć, że to właśnie dobra rentowność najmu obecnie (szacowana w dużych miastach na około 5 – 6 proc.) jest odpowiedzialna za wysoki popyt na mieszkania i wzrost zakupów inwestycyjnych, w tym dokonywanych za gotówkę. Duży przypływ tysięcy a nawet milionów nowych potencjalnych klientów rynku najmu ma tu ogromne (choć nie jedyne) znaczenie.

Nie tylko wynajem

Choć rynek najmu najbardziej „odczuwa” przypływ obcokrajowców, coraz częściej wchodzą oni także w transakcje kupna – sprzedaży i inwestują u nas w nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu w Polskie nieruchomości inwestowali głównie klienci z Zachodu, na czele statystyk byli Niemcy. To się jednak zmieniło. Obecnie najwięcej mieszkań kupują Ukraińcy. Z danych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, podsumowujących zakupy obcokrajowców dokonane w zeszłym roku wynika, że w ręce właścicieli nie będących Polakami w 2017 roku trafiło ponad 4800 mieszkań, z czego co czwarte kupił Ukrainiec.

Choć liczba zakupów dokonywanych przez obcych, w skali całego rynku nie jest duża, to  szybko rośnie. W ciągu ostatnich pięciu lat liczba mieszkań kupowanych w Polsce przez cudzoziemców wzrosła o ponad 56 procent. Po drugie wyraźnie wzrasta udział w tych zakupach Ukraińców. W 2017 roku nie tylko stanęli oni na czele „listy zakupowej”, ale kupili o 24 proc. więcej mieszkań niż Niemcy i Brytyjczycy razem wzięci. Co czwarte kupione przez obcokrajowca mieszkanie, zostało kupione przez Ukraińca.

Gdzie przybysze kupują mieszkania? Na pierwszym miejscu plasuje się stolica. 30 proc. powierzchni mieszkaniowej kupionej w Polsce w ubiegłym roku przez obcokrajowców, położone było w Warszawie. Drugim popularnym kierunkiem jest Kraków (14 proc.), a trzecim pozostaje  Wrocław. 9,6 proc. powierzchni nieruchomości mieszkaniowych kupionych przez obcokrajowców w 2017 roku przypada właśnie na stolicę Dolnego Śląska.

Choć – tak jak już powiedzieliśmy – w skali całego rynku udział zakupów dokonywanych przez obcokrajowców nie jest duży, to jednak powinien szczególnie cieszyć szybki wzrost transakcji czynionych przez Ukraińców. Dlaczego? Można bowiem zakładać, że – inaczej niż w przypadku klientów z Zachodu – większość, a przynajmniej spory odsetek z nich kupuje na własne potrzeby, celem osiedlenia się tu. Jest duże prawdopodobieństwo, że w kolejnych latach ich tropem pójdą kolejne grupy przybyszów, które zechcą związać się z Polską, a nie będą skłonne płacić za wynajem.

To pożądana sytuacja dla całej gospodarki, jednak może się nie ziścić, jeśli przybysze zarobkowi opuszczą nasz kraj...

Co by było gdyby?

Ciężko jednoznacznie wyrokować, co by się stało, gdyby pewnego dnia imigranci zarobkowi po prostu zniknęli. Oczywiście jest to wariant science – fiction, bo nic takiego nie stanie się z dnia na dzień.

Mimo to, biorąc pod uwagę, że już 19 grudnia Niemcy mają zatwierdzić nową ustawę imigracyjną, i na szeroką skalę przygotowują się do przyjęcia tysięcy przybyszów, można zakładać, że ewentualny exodus z Polski będzie dość szybki.  Być może te obawy są przesadzone, ale wg niektórych szacunków wyjazdem może być zainteresowanych nawet 60 proc. przybyszów ze wschodu.

Co by było gdyby nagle zabrakło takich najemców? Z całą pewnością przynajmniej na niektórych mniejszych rynkach ceny szybko by spadły. Niektóre lokalne rynki, nastawione tylko na Ukraińców, w ogóle przestałyby istnieć, ale i w dużych miastach dałoby się zauważyć spowolnienie. Być może nawet przełożyłoby się to na ogólny „krach” rynkowy, zwłaszcza że gwałtowny exodus byłby katastrofą dla całej gospodarki. Nagle zabrakłoby tysięcy rąk do pracy. Na rynku najmu doszłoby do odwrócenia ról. Mielibyśmy do czynienia z rynkiem najemcy a nie wynajmującego.

Także ceny nieruchomości byłyby pod presją spadkową, bo nawet jeśli obcokrajowcy nie kupują u nas dużo mieszkań, to w dużej mierze – jako najemcy – kształtują oni popyt na mieszkania kupowane pod inwestycje. Niższe ceny mieszkań i czynsze najmu to z kolei kłopot dla tysięcy właścicieli nieruchomości kupowanych na tzw. górce cenowej 10 lat temu. Po przecenie ich nieruchomości mocno straciły na wartości i w wielu sytuacjach do dziś stawki nie wróciły do dawnych poziomów. Tacy ludzie – zazwyczaj uwiązani kredytami na spłatę tych mieszkań – często ratują się wynajmem. Pogorszenie koniunktury, a w efekcie spadek czynszów mógłby doprowadzić do sytuacji, w której musieliby do wynajmowanych mieszkań dopłacać, tak by regulować raty kredytowe.

Krótko mówiąc – gwałtowny odpływ imigrantów zarobkowych byłby mocno i negatywnie odczuwalny na rynku nieruchomości. Na szczęście wydaje się, że jest to wariant stosunkowo mało prawdopodobny, choć z całą pewnością po uruchomieniu zachodnich rynków pracy dynamika przyrostu przybyszów do Polski z kierunków wschodnich będzie spadać.