Ceny mieszkań cały czas stoją w miejscu. Przed nami spadki? [RAPORT]

Październik potwierdził stabilizację cen mieszkań w największych miastach Polski. Trend wzrostowy, z którym mieliśmy do czynienia sprzed pandemii całkowicie wyhamował co widać w stawkach ofertowych nowych lokali wprowadzanych na rynek przez deweloperów.

Czy to oznacza, że rynek przygotowuje się do korekty?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądały ceny ofertowe mieszkań w październiku w największych polskich miastach
• w którym mieście ceny mieszkań są najwyższe
• czy ceny nieruchomości zaczną spadać

Ceny mieszkań zatrzymały się na dobre

Jak obserwuje Jarosław Jędrzyński – ekspert portalu RynekPierwotny.pl z sześciu monitorowanych rynków, w czterech przypadkach różnice cen w relacji miesiąc do miesiąca nie zmieniły się. Wyjątkiem była stolica Małopolski, w której nastąpił wzrost o półtora procent. Uwagę zwraca również sytuacja we Wrocławiu, w którym zaobserwowano wyraźny spadek ceny ofertowej o ponad 4 proc.

Podobna do cenowej stabilizacja dotyczy również średnich metraży mieszkań w ofercie deweloperskiej. Tym razem można powiedzieć, że w relacji miesiąc do miesiąca różnice są wręcz zerowe albo co najwyżej w wymiarze błędu statystycznego.

Sprawdźmy więc jak dokładnie prezentowała się sytuacja w poszczególnych miastach Polski. Zacznijmy od największej miesięcznej korekty, która miała miejsce we Wrocławiu.

Wrocław

To już drugi raz z rzędu, gdy stolica Dolnego Śląska staje się wyjątkiem potwierdzającym regułę wygasającej zmienności stawek na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Przed miesiącem nastąpił tu spektakularny wzrost o 5 proc. za sprawą wprowadzenia jednej „drogiej” inwestycji z mikroapartamentami. Tym razem mamy spadek o podobnej skali, spowodowany uruchomieniem sprzedaży blisko 600 lokali z cenami ofertowymi znacznie poniżej średniej. Przykładem tego typu inwestycji jest Żmudzka etap II, gdzie ceny mkw. zaczynają się od 6 tys. zł, czyli – bagatela – dokładnie o jedną trzecią poniżej wrocławskiej średniej z września.

Kraków

Stolica Małopolski jako jedyna w tym miesiącu po trzech miesiącach względnej stabilizacji, zanotowała znaczący wzrost stawek, który mógł być spowodowany wyprzedażą tańszych lokali, będących w ofercie deweloperów. To spowodowało, że średnia cena w Krakowie w ciągu miesiąca wzrosła o ok. 1,5% osiągając poziom ponad 9850 zł/mkw. Oznacza to, że osoby kupujące mieszkanie w ubiegłym miesiącu musiały dopłacić do każdego metra ok. 150 zł.  Warto nadmienić, że w ciągu ostatnich 30 dni krakowscy deweloperzy wprowadzili do swojej oferty 416 nowych lokali.

Gdańsk

W stolicy województwa pomorskiego kolejny miesiąc ceny ofertowe nowych mieszkań utrzymały się na stałym poziomie ok. 9500 zł za metr kwadratowy. Co ciekawe w październiku, w ofercie gdańskich deweloperów pojawiło 839 nowych lokali, których ceny nie wpłynęły w żaden sposób na średnią. W dalszym ciągu więc osoby zainteresowane M2 o powierzchni ok. 50 mkw. musiały się liczyć ze średnim wydatkiem rzędu ok. 475 tys. zł.

Warszawa

Na rynku warszawskim po dość gwałtownych zmianach w okresie kwiecień - czerwiec, od lipca zapanował względny spokój. Średnia cena mieszkań waha się obecnie w granicach od 10 500 do 10 600 zł/mkw. w dalszym ciągu stawiając stolicę na najwyższym podium najdroższych miast w Polsce. Dość ciekawą informacją jest ilość nowo wprowadzonych ofert, którą w październiku wprowadzili warszawscy deweloperzy. Ich liczba przekroczyła 1500 i była jedną z najwyższych, zanotowanych w tym roku. Oznacza to, że w październiku osoby kupujące miały do wyboru ponad 13 000 ofert w Warszawie.

Poznań

Stolica Wielkopolski podobnie jak Gdańsk, w październiku nie zanotowała znaczących zmian w cennikach deweloperów. W perspektywie ostatniego półrocza stawki ofertowe poznańskich lokali utrzymywały się na średnim poziomie od 7600 do 7700 zł, nie wykazując tendencji do jakichkolwiek gwałtownych korekt. Warto przypomnieć, że na początku tego roku średnia cena metra kwadratowego wynosiła w tym mieście ok. 7530 zł, co oznacza że wzrosła w ciągu 10 miesięcy tylko o ok. 2%.

Łódź

Ostatnim analizowanym miastem przez portal RynekPierwotny.pl jest Łódź, w którym od lipca cena zatrzymała się na poziomie ok. 6680 zł. W ubiegłym miesiącu łódzcy deweloperzy wprowadzili do swojej oferty ponad 300 nowych nieruchomości, które jednak w żaden sposób nie zmieniły rynkowego cennika. Stolica województwa łódzkiego w dalszym ciągu jest najatrakcyjniejszą lokalizacją z sześciu omawianych miast, pod względem dostępności cenowej „M”. Dla przykładu, jeśli myślimy o zakupie 50 mkw. mieszkania to musimy średnio zapłacić za nie ok. 335 000 zł, czyli o ponad 100 000 zł mniej niż we Wrocławiu i o ponad 190 000 zł mniej niż w Warszawie.

Przed nami spadki cen?

Mamy więc kontynuację stabilizacji cen mieszkań deweloperskich na sześciu głównych rynkach nieruchomości kraju, co uprawdopodabnia tezę o ostatecznym wyczerpywaniu się ich potencjału wzrostowego z ostatnich lat hossy.

„Dość ciekawym zjawiskiem jest widoczny początek trendu spadkowego cen ofertowych nowo wprowadzanych inwestycji. Poza Wrocławiem podobna sytuacja wystąpiła w październiku także w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu. Tylko w Łodzi nowe wprowadzenia były nieco powyżej średniej, a w stolicy kraju na bardzo zbliżonym poziomie. Może to wyglądać na przygotowywanie się rynku do okresowej korekty cen lokali mieszkaniowych z pierwszej ręki.” – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.