Ceny mieszkań - grudzień 2020

W grudniu, w połowie z analizowanych lokalizacji zanotowano obniżki, które mogą zwiastować pierwsze symptomy przygotowywania się rynku do nadchodzącej korekty.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyglądały ceny ofertowe mieszkań w maju w największych polskich miastach
• ile ofert mieli do wyboru kupujący w grudniu
• w jakich miastach znacząco zmianił się średni metraż mieszkań

Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

„Z sześciu monitorowanych rynków, w czterech przypadkach różnice cen w relacji mdm były minimalne, natomiast w dwóch, w Gdańsku i Wrocławiu nastąpiły ponad jednoprocentowe spadki stawek. W skali jednego miesiąca może to wydawać się różnica dość istotna, jednak w świetle ostatnich doświadczeń nie ma się raczej czym przejmować. Niewielką zniżkę rzędu ułamka procenta zanotował jednak również rynek stołeczny, co w sumie może robić wrażenie chylenia się obecnej stabilizacji ku korekcie.”

Ekspert zwraca również uwagę na spadek wolumenu nowych ofert, które pojawiły się w analizowanych miastach. W sumie było ich tylko 2385, czyli o ok. połowę mniej od średniej z ostatnich trzech miesięcy. Koniec roku zazwyczaj jednak nie obfituje w nowe inwestycje, co nieco obniża wagę za ten okres.

Zobaczmy więc jak sytuacja wyglądała w poszczególnych miastach.

WARSZAWA

Stołeczny rynek nieruchomości, jest kluczowy do analizy ze względu na o wiele większą niż w przypadku innych rynków lokalnych, podaż ofert. W grudniu na kupujących czekało ok. 12300 ofert. W tym czasie na rynku pojawiło się 1185 nowych lokali. To co prawda więcej niż w listopadzie, jednak o ponad 1/3 mniej niż w październiku (1700) i wrześniu (1891). Wprowadzane inwestycje nie wpłynęły na średnią cenę ofertową, która zaliczyła lekką korektę (- 0,39%) i wyniosła 10 530 zł / mkw. Tym samym pozostała na poziomie zapoczątkowanym w lipcu, co oznacza że osoby kupujące mieszkania w stolicy, średnio w grudniu musiały wydać ok. 635 tys. zł.

WROCŁAW

Stolica województwa dolnośląskiego pod koniec roku zaliczyła największą korektę spośród sześciu analizowanych miast. Średnia cena ofertowa wrocławskich nieruchomości spadła bowiem o ponad 1,4% i wyniosła 8 829 zł / mkw. Oznacza to, że średnio na 50 - metrowe lokum kupujący musieli przeznaczyć ok. 440 tys. zł. Oferta wrocławskich deweloperów w tym czasie wyniosła ok. 6700 lokali, przy czym ilość nowo wprowadzonych nieruchomości wyniosła tylko 241. W perspektywie 6-miesięcznej Wrocław jest miastem, w którym zaobserwowano największe wahnięcia cenowe. Wpływały na nie jednak nowo wprowadzane jednostkowe inwestycje, których ceny daleko wybiegały poza średnią notowaną dla tego rynku.

GDAŃSK

W Gdańsku kolejny miesiąc z rzędu zanotowano korektę, która zatrzymała się na poziomie 9073 zł / mkw. To cena o prawie 1,3% niższa od listopadowej i ponad 5% niższa od tej zanotowanej na koniec wakacji. W grudniu trójmiejscy deweloperzy na rynek wprowadzili 397 lokali, co było drugim największym wynikiem, po Warszawie, odnotowanym w tym miesiącu. Średnio w stolicy woj. pomorskiego za mieszkanie trzeba było zapłacić ponad 525 tys. zł.

KRAKÓW

Sytuacja na krakowskim rynku mieszkaniowym od wakacji wykazuje minimalny, ale stabilny trend wzrostowy. W grudniu średnia cena ofertowa w tym mieście wzrosła o prawie 0,5% i osiągnęła 9951 zł / mkw. Niewykluczone, że w najbliższych miesiącach mimo pandemicznej sytuacji, stolica województwa małopolskiego jako druga, po Warszawie, może przekroczyć psychologiczną granicę 10 000 zł / mkw. Kupujący nie mieli w grudniu zbyt wielu nowych ofert do wyboru, ponieważ w tym czasie wprowadzono raptem ok. 300 nowych lokali, co było najmniejszą liczbą od lipca ub. roku.

POZNAŃ

Poznań to jedna z dwóch najbardziej stabilnych cenowo lokalizacji. W dalszym ciągu średnia cena ofertowa mieszkań, w tym mieście oscylowała na poziomie 7700 zł / mkw. i w porównaniu do ub. miesiąca wzrosła o 0,14%, co dla osób kupujących nie było raczej odczuwalnym wzrostem. Co więcej, stolica Wielkopolski jest idealnym potwierdzeniem wyhamowania trendu wzrostowego. Od lipca ceny w Poznaniu wzrosły bowiem zaledwie o ok. 30 zł na metrze kwadratowym. Warto odnotować, że w grudniu poznańscy deweloperzy do swojej oferty wprowadzili tylko 144 nowe lokale.

ŁÓDŹ

Łódź to drugie miasto po Poznaniu, gdzie średnie ceny mieszkań stanęły w miejscu. Grudzień nie zmienił tej sytuacji. W ostatnim miesiącu ub. roku mieszkania na rynku łódzkim podrożały tylko o 0,3%, co raczej było spowodowane zmniejszeniem oferty tańszych lokali. Na rynek trafiło bowiem tylko 120 nowych nieruchomości, co jest najmniejszą liczbą z sześciu analizowanych miast. Cena ofertowa w dalszym ciągu oscyluje wokół poziomu 6700 zł / mkw. co powoduje, że kupujący za średnie 50 mkw. „M” muszą zapłacić ok. 387 tys. zł. To o ponad 250 tys. zł mniej niż w stolicy.

Mniejszy metraż w Warszawie i Wrocławiu

Jak zauważa analityk portalu RynekPierwotny.pl „Jeśli chodzi o zmianę średnich metraży w relacji miesiąc do miesiąca, to mamy dwie istotne statystycznie różnice w Warszawie i we Wrocławiu. W pierwszym przypadku spadek o 0,8 mkw. wynika z wprowadzenia do sprzedaży kilkudziesięciu kilkunastometrowych mikroapartamentów w inwestycji Pole Mokotowskie. W drugim natomiast wzbogacenie oferty o ponad 200 lokali w City Square, z przeciętną powierzchnią znacznie powyżej dotychczasowej średniej obowiązującej we Wrocławiu, wywindowało średni metraż w stolicy Dolnego Śląska o 1,7 mkw.”

Przyszedł czas na korektę?

W sumie z danych grudniowych można wysnuć wniosek o kolejnym etapie postępującego wyczerpywania się potencjału wzrostowego stawek na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Jak dodaje ekspert „tym samym na chwilę obecną korekta średnich cen wydaje się raczej nieunikniona, zagadką pozostaje jedynie jej forma, skala i czas trwania. Prawdopodobnie już bieżący kwartał powinien w pełni potwierdzić bądź zanegować te przypuszczenia.” Pozostaje nam więc dalej obserwować doniesienia z rynku i czekać na rozwój sytuacji.