Amortyzacja mieszkania 2023 - co warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest amortyzacja i jak się jej dokonuje,
• czy możliwa jest amortyzacja mieszkania na wynajem,
• jak przepisy wprowadzone w ramach Polskiego Ładu wpłynęły na amortyzację budynków i lokali. 

Czym jest amortyzacja nieruchomości?

Co to jest amortyzacja nieruchomości? Warto najpierw wyjaśnić, czym jest sama amortyzacja - według prawa bilansowego i podatkowego - to koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Amortyzacji można dokonywać według kilku metod; istotne jest przy tym, by środek trwały był wpisany do ewidencji środków trwałych.

Amortyzacji podlegają nie tylko środki trwałe w postaci np. sprzętu czy maszyn wykorzystywanych przez przedsiębiorcę w firmie, ale również - nieruchomości (które również są zaliczane do środków trwałych). Odpisy amortyzacyjne to jeden z podstawowych rodzajów kosztów uzyskania przychodu, które z kolei obniżają podstawę opodatkowania, a co za tym idzie - kwotę podatku należną do zapłaty.

Co do zasady przy odpisach amortyzacyjnych stosuje się stawki amortyzacyjne określone w wykazie stawek amortyzacyjnych. Niekiedy możliwe jest jednak zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych - podatnicy mają do tego prawo w przypadku używanych lub ulepszonych środków trwałych, które po raz pierwszy zostały wprowadzone do ewidencji danego podatnika. Należy jednak przy tym zaznaczyć, że przepisy wyznaczają minimalny okres amortyzacji przy zastosowaniu stawek indywidualnych.

Z jakich metod amortyzacji można korzystać?

Do amortyzacji nieruchomości wykorzystuje się jedną z trzech metod - liniową, progresywną lub uproszczoną.

Amortyzacja liniowa

Pierwsza z metod, liniowa, nazywana jest również proporcjonalną lub równomierną. Jak wskazuje nazwa, polega ona na odpisywaniu równych kwot w regularnych odstępach czasu (np. co miesiąc lub co kwartał).

Amortyzacja progresywna

Kolejna metoda, czyli metoda progresywna, zakłada, że spadek wartości środka trwałego jest najmniejszy w pierwszych latach, a zwiększa się wraz z upływem czasu. Przekłada się to na niższe od przeciętnej odpisy amortyzacyjne na początku użytkowania środka trwałego; ich wysokość zwiększa się natomiast w kolejnych latach.

Warto jednocześnie wspomnieć, że do amortyzacji (choć niekoniecznie nieruchomości) wykorzystywana jest również metoda degresywna, stanowiąca odwrotność metody progresywnej. Zakłada ona, że spadek wartości środka trwałego jest największy w pierwszych latach jego wykorzystywania - i stopniowo jest on coraz mniejszy. Z tego względu przy metodzie degresywnej wysokość odpisów amortyzacyjnych jest najwyższa na początku i maleje wraz z upływem czasu.

Amortyzacja uproszczona

W przypadku amortyzacji lokalu mieszkalnego możliwe było również stosowanie amortyzacji uproszczonej - w takiej sytuacji wartość początkowa środka trwałego była ustalana na podstawie stałej stawki 998 zł za m2. Ta metoda maksymalnie ułatwia ustalenie wartości początkowej nieruchomości (wystarczy pomnożyć liczbę metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przez 988).

Wartość początkowa jest z kolei istotna o tyle, że wpływa na wysokość odpisów amortyzacyjnych. Amortyzacja uproszczona była korzystna w sytuacji, gdy iloczyn liczby 988 i metrów kwadratowych nieruchomości jest wyższy, niż wartość początkowa ustalona na zasadach ogólnych.

Jak amortyzować mieszkanie w dziłalności gospodarczej? Zmiany w 2023

Jeszcze do niedawna amortyzacja nieruchomości mieszkalnych w ramach działalności gospodarczej - czyli de facto amortyzacja mieszkania na wynajem - była jak najbardziej możliwa. Wszystko zmieniło się jednak za zmianą przepisów, które 1 stycznia 2022 r. wprowadzono w ramach tzw. Polskiego Ładu. Ustawodawca postanowił na ich podstawie zakazać amortyzacji lokali i budynków mieszkalnych.

Dzięki wprowadzeniu przepisu przejściowego nadal możliwe było jednak amortyzowanie lokali i budynków mieszkalnych do końca 2022 r., pod warunkiem, że zostały one nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 r. Tym samym prawo do amortyzacji nieruchomości mieszkalnych nie przysługiwało, jeśli lokal lub budynek został nabyty lub wytworzony po 31 grudnia 2021 r. Po zakończeniu okresu przejściowego, czyli od 1 stycznia 2023 r., żaden podatnik nie może już jednak zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych.

Co więcej, zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych ma również dalsze konsekwencje. Z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS 9 listopada 2022 r. wynika, że zakaz zaliczania odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych do kosztów uzyskania przychodu pociąga za sobą również brak możliwości wliczenia do kosztów firmowych wydatków związanych z zakupem mieszkania - m.in. takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłata notarialna czy opłaty skarbowe. Koszty poniesione przy zakupie mieszkania będzie można odliczyć jedynie przy jego sprzedaży. Rozliczenie najmu mieszkania w ramach działalności gospodarczej jest zatem znacznie bardziej skomplikowane niż wcześniej. Zmiany objęły również podatek od wynajmu mieszkania.

Należy jednocześnie zaznaczyć, że nie zmieniły się przepisy w zakresie amortyzacji nieruchomości użytkowych - w tym przypadku ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Zmiany, które zaczęły obowiązywać od 2023, dotyczą wyłącznie nieruchomości mieszkalnych.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Czytaj

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a stawka amortyzacji

O ile jasne jest, że amortyzacji mogły do niedawna podlegać budynki i lokale mieszkalne (jako środki trwałe), o tyle pewne wątpliwości mogła sprawiać kwestia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Należy jednak podkreślić, że amortyzacji podlegają też wartości niematerialne i prawne, a zatem - zgodnie z przepisami ustawy o PIT - również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, o ile przewidywany okres użytkowania jest dłuższy niż rok, a wartość niematerialna lub prawna jest wykorzystywana przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie m.in. umowy licencyjnej, umowy najmu czy umowy dzierżawy.

Czy w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu możliwe jest stosowanie indywidualnej stawki amortyzacji, zarezerwowanej dla lokali używanych lub lokali ulepszonych? Zgodnie z przepisami indywidualną stawkę amortyzacji można stosować jedynie w przypadku środków trwałych. Tym samym przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu niemożliwe jest stosowanie indywidualnej stawki, ponieważ mamy do czynienia z wartością prawną, a nie środkiem trwałym. W tym przypadku roczna stawka amortyzacyjna wyniesie 2,5 proc.

Czy można amortyzować mieszkanie ze stawką wyższą niż 1,5 proc.?

Amortyzacja nieruchomości ze stawką wyższą niż 1,5 jest jak najbardziej możliwa - a właściwie obecnie jest jedyną dostępną opcją. Stawka 1,5 proc. dotyczyła bowiem lokali mieszkalnych, których amortyzacja nie jest już w 2023 r możliwa. Tymczasem dla lokali użytkowych stawka amortyzacji wynosi 2,5 proc.

Warto też pamiętać o tym, że jeżeli nieruchomość była już wcześniej używana (i to przez co najmniej 60 miesięcy), to w takim wypadku można zastosować indywidualną stawkę amortyzacji w wysokości 10 proc. Jest to tzw. amortyzacja przyspieszona. Okres przyspieszonej amortyzacji nieruchomości nie może być w takim przypadku krótszy niż 10 lat.

Podsumowanie

Obecnie niemożliwe jest już amortyzowanie lokali i budynków mieszkalnych - bez względu na to, kiedy zostały zakupione lub wytworzone. Warto jednocześnie pamiętać, że osoby prowadzące działalność gospodarczą nadal mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w przypadku lokali użytkowych, a stawka amortyzacji jest dla nich wyższa niż dla nieruchomości mieszkalnych.