Zwrot kaucji za wynajem mieszkania

Prędzej czy później wynajmujących czeka rozliczenie z lokatorami. Przeprowadzka, kontrola stanu liczników, status uszkodzeń... Lista formalności, które należy „odhaczyć”, jest długa. Do najbardziej problematycznych należy kaucja. A dokładniej: jej zwrot.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka powinna być wysokość kaucji,
• co zrobić, gdy właściciel nie chce oddać kaucji,
• czy zwrot kaucji za mieszkanie przysługuje w każdej sytuacji.

Czym jest kaucja?

Niechętnie wpłacana przez lokatorów ma służyć ochronie mienia właściciela lokalu. Wskazują na to zapisy art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja zabezpiecza wynajmującego na wypadek, gdyby konieczne było dokonanie napraw szkód, które wyrządził najemca.

Potwierdzenie wpłaty kaucji powinna zawierać umowa najmu zawiązana między stronami albo aneks do tejże umowy. Umowa bowiem to podstawa - nigdy nie powinniśmy zapomnieć o jej podpisaniu lub bagatelizować jej „przydatności”.

Jaka powinna być wysokość kaucji?

Zwykle stanowi ona miesięczny lub dwumiesięczny czynsz, nie może zaś przekraczać dwunastokrotności kwoty miesięcznego najmu.

Co istotne, wedle przepisów właściciel zobowiązany jest do zwrotu zwaloryzowanej kwoty. Należy więc zwrócić kaucję o wysokości czynszu obowiązującego w dniu ustania stosunku najmu. Jeżeli w dniu zawiązania umowy najmu wpłaciliśmy kaucję w wysokości dwóch miesięcznych czynszów, wówczas wynoszących 1000 zł, czyli łącznie 2000 zł, a w czasie trwania umowy czynsz został podniesiony do kwoty 1500 zł, to od właściciela lokalu wymaga się zwrotu dwukrotności czynszu, czyli 3000 zł.

Tak to oczywiście wygląda jedynie, gdy sytuacja rozwija się zgodnie z zapisami umowy, protokół zdawczo–odbiorczy został podpisany przez obie strony i nie występują zaległości w opłatach.

Ile czasu na zwrot kaucji za mieszkanie?

Zwrot kaucji powinien nastąpić w ciągu 30 dni od opuszczenia lokalu przez najemcę, a nie już podczas wyprowadzki, na co zazwyczaj nalegają wynajmujący. Warto pamiętać, że sama kaucja nie podlega obowiązkowi opodatkowania. Obowiązek ten zachodzi jednak w sytuacji, gdy zostaje ona wykorzystana jako spłata zaległości czynszowych.

Problemy ze zwrotem kaucji

Na nieuczciwego „landlorda” można trafić równie łatwo, co na nieuczciwego lokatora. Tych, którzy chcą być w porządku, chroni podpisana umowa, a co za tym idzie - przepisy wymienionej wcześniej ustawy. Dzięki kaucji właściciel lokalu może bronić się przed niepłacącymi lokatorami, opuszczeniem lokalu przez wynajmującego przed końcem obowiązywania umowy, wykorzystywaniem lokalu niezgodnie z przeznaczeniem umowy (np. podnajmowanie) oraz ewentualnymi zniszczeniami niebędącymi konsekwencjami naturalnego zużywania się rzeczy.

Nie zawsze przecież właściciel osobiście odbiera comiesięczny czynsz, kontrolując przy tym stan lokalu. Czasami w lokalu pojawia się dopiero w dniu ustania stosunku najmu. Kaucja ma go chronić przed drastycznymi niespodziankami, jak zniszczona podłoga czy brak umywalki. Zdarza się jednak też tak, że właściciel lokalu przeprowadza remont lokalu w trakcie trwania umowy najmu (montaż nowej szafy, wymiana stolarki okiennej, wymiana sanitariatów), a kosztami pragnie obciążyć wynajmującego.

Istnieje jedno remedium: protokół zdawczo-odbiorczy. Najlepiej ze zdjęciami! Co jeszcze może nam pomóc? Świadek. Podczas oględzin mieszkania i podpisywania protokołu warto mieć ze sobą świadka, który potwierdzi naszą wersję wydarzeń. W dniu podpisania umowy spiszmy i zweryfikujmy stan każdego z pozostawionych sprzętów.

W chwili zwrotu kaucji właścicielowi łatwiej będzie udowodnić zniszczenie, a wynajmującemu ich brak. Warto pamiętać, że jeżeli zakończenie stosunku najmu nie przebiegnie zgodnie z naszymi oczekiwaniami, protokół może być przedstawiony jako dowód w trakcie procesu sądowego. Albowiem tylko droga sądowa pozostaje nam w przypadku, gdy nieuczciwy właściciel odmówi zwrotu wpłaconej kaucji, a formalne wezwania do zapłaty nie przyniosą pożądanego skutku. 

Najpierw wniosek o zwrot kaucji. Później pozew

W pierwszej kolejności jednak jeśli wynajmujący nie chce zwrócić kaucji, najemca powinien najpierw wystosować oficjalne pismo o zwrot kaucji, w którym wykaże, na jakiej podstawie domaga się zwrócenia środków przez właściciela nieruchomości. Wezwanie do zwrotu powinno zawierać:

• wysokość kwoty kaucji,
• termin do zwrotu kaucji,
• numer rachunku bankowego, na który mają zostać przelane środki.

Oprócz tego w wezwaniu najemca powinien zawrzeć informację, że domaga się zwrotu kaucji wpłaconej na podstawie umowy najmu ze względu na brak podstaw do jej zatrzymania przez wynajmującego, a także informację, że jeśli właściciel nieruchomości nie zwróci kaucji w określonym terminie, to najemca wystąpi na drogę sądową. Co istotne, takie pismo najlepiej wysłać listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru – tak, by mieć pewność, że faktycznie dotarło ono do wynajmującego (i jednocześnie by mieć dowód na to, że wezwanie zostało wysłane). Warto też wspomnieć, że wezwanie można wysłać dopiero po 30 dniach od opuszczenia lokalu przez najemcę.

Jeśli wynajmujący, mimo otrzymania takiego pisemnego wezwania od najemcy nadal nie zwróci kaucji, najemca ma prawo złożyć pozew o zwrot kaucji. Dobra wiadomość jest taka, że jeśli tylko kaucja nie przekracza 20 000 zł, to sąd rozpatrzy pozew w postępowaniu uproszczonym – co oznacza, że cała procedura będzie mniej skomplikowana (i prawdopodobnie szybsza), a do tego mniej kosztowna, jeśli chodzi o koszty sądowe. Opłata sądowa od pozwu wyniesie w takim wypadku jedynie 30 zł.

Rezygnacja z wynajmu mieszkania a zwrot kaucji

Warto jednocześnie mieć świadomość, że najemca, który zrezygnuje z najmu mieszkania przed końcem trwania umowy, może nie otrzymać kaucji. Wiele zależy w tym wypadku od dobrej woli wynajmującego, i to nawet w sytuacji, gdy lokal zostanie oddany przez najemcę w stanie niepogorszonym. Wynajmujący może np. argumentować, że kaucja zostanie przeznaczona na pokrycie kosztów czynszu administracyjnego i mediów w okresie, w którym mieszkanie będzie pozostawać bez najemcy (czyli do znalezienia kolejnego lokatora).

Zwrot kaucji za mieszkanie komunalne

Pozostaje jeszcze pytanie, jak wygląda kwestia kaucji w przypadku mieszkania komunalnego. Podobnie jak w przypadku najmu prywatnego, tak i przy mieszkaniu komunalnym lokator, który opuści nieruchomość (lub wykupi ją na własność) ma prawo żądać zwrotu kaucji mieszkaniowej. Co więcej – najczęściej powinna być ona odpowiednio zwaloryzowana. Podanie o zwrot kaucji za mieszkanie komunalne zazwyczaj należy złożyć w odpowiednim wydziale urzędu miasta lub gminy.

Zwrot kaucji za wynajem mieszkania: podsumowanie

Co do zasady najemcy przysługuje zwrot kaucji wpłaconej na podstawie umowy najmu. Jeśli wynajmujący (mimo tego, że nie ma podstaw do jej zatrzymania) nie chce wypłacić kaucji, najemca w pierwszej kolejności powinien wysłać wezwanie. Gdy to nie pomoże, pozostaje mu złożyć pozew w sądzie.