Księga wieczysta - co należy wiedzieć podczas zakupu mieszkania?

Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania od dewelopera poprzedzone jest zawsze obawą o stan prawny nieruchomości, a dokładniej czy sprzedawca jest właścicielem obiektu lub czy nieruchomość nie została zabezpieczona hipoteką. W praktyce jednak wielu z nas nie wie, gdzie szukać danych informacji. Ponadto, kierujemy się przeświadczeniem o wiarygodności transakcji, która finalizowana jest umową w formie pisemnej.

Mimo wszystko, warto nabrać stuprocentowej pewności, którą uzyskamy za sprawą poprawnego zaznajomienia się z księgą wieczystą nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest księga wieczysta
• co składa się na koszt założenia księgi wieczystej
• jak założyć księgę wieczystą 

Księga wieczysta - podstawowe pojęcia

Księga wieczysta jest bardzo starą instytucją prawną i stanowi najważniejszy zbiór dokumentów w odniesieniu do nieruchomości. Jest to urzędowy rejestr, prowadzony w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości, przez który należy rozumieć prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości. Księgi wieczyste związane są z nieruchomością i dla takowej są prowadzone, niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela. Za nieruchomość uznaje się: grunty, budynki oraz lokale. Zawarte w niej dane są niezwykle istotne z punktu widzenia właściciela lub osoby, która stan własności dopiero chce uzyskać.

Znajdziemy w niej informacje na temat stanu właścicielskiego, dokładnego położenia, powierzchni, a także przeznaczenia i hipoteki. Za prowadzenie księgi wieczystej onlinei papierowej odpowiada, stosowny dla położenia danej nieruchomości, sąd rejonowy. To do sądu wnioskuje się o założenie księgi, a także składa prośby o wgląd. Obowiązkiem właściciela jest dopilnowanie, by dane zawarte w papierowej lub  elektronicznej księdze wieczystej odpowiadały stanowi faktycznemu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Każdorazowo księgi wieczyste zakłada się dla nieruchomości ich nie posiadających albo w sprawie stwierdzenia, jaki jest stan prawny spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu. Za sprawą jawnego charakteru księgi wieczystej onlinei papierowej, każdy ma prawo do wglądu w dowolnie wybraną księgę wieczystą. Wszelkie informacje zasięgnąć można w powszechnie dostępnej

- Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wpisu do księgi wieczystej dokonuje się na podstawie wniosku złożonego do właściwego miejscowo sądu rejonowego.

Uregulowania prawne:

• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece;

• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym.

Elektroniczne księgi wieczyste prowadzone są już od kilku lat w systemie informatycznym i można je sprawdzać w czasie rzeczywistym na stronie rządowej: ekw.ms.gov.pl, jednak dokumentacja papierowa jest w aktach ksiąg wieczystych, które znajdują się w sądach rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości – wydział ksiąg wieczystych. Tak zwane sądy wieczystoksięgowe.

Prowadzenie systemu księgi wieczystej onlinei papierowej opiera się na kilku zasadach:

1. Domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się, że to co jest wpisane w KW jest zgodne z rzeczywistością;

2. Rękojmia wiary publicznej – w przypadku niezgodności między zapisem w KW a rzeczywistością, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe;

3. Jawność papierowej i elektronicznej księgi wieczystej – każdy ma prawo zapoznać się z treścią KW;

4. Pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi mają pierwszeństwo przed tymi, które nie zostały do niej wpisane.

Budowa księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Pierwszy z nich dotyczy oznaczenia nieruchomości i wszelkich danych związanych z własnością. W drugim dziale znajdziemy informacje dotyczące samej własności i użytkowania wieczystego. Informacje związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi (poza hipoteką, np. służebności gruntowe, osobiste), wpisy ograniczające rozporządzanie nieruchomością czy użytkowaniem wieczystym i wpisy innych praw i roszczeń, znajdziemy w dziale III. Informacje dotyczące hipoteki znajdziemy w dziale IV księgi wieczystej.

W związku z powyższym, dział I papierowej ielektronicznej księgi wieczystej określa np. wysokość udziału w części wspólnej w stosunku do danego lokalu. Szczególną uwagę należy przywiązać do zapisów działu drugiego, w którym ujawnione są informacje o właścicielu nieruchomości.

Jeżeli w rubrykach znajdziemy nazwiska kilku osób oznaczać to będzie, iż nieruchomość posiada kilku współwłaścicieli.

To, co nie znalazło się w działach poprzednich, kompleksowo umieszczono w dziale III. Jeżeli zatem jesteśmy zainteresowani tym, czy prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, lub czy w stosunku do lokalu występują roszczenia osób trzecich o zawarcie umowy deweloperskiej, sięgnijmy do wspomnianego wyżej działu.

Wpisy w księdze wieczystej

Księga wieczysta jest niejako zapisem historii danej nieruchomości. Zmiany w jej statusie nanoszone są na bieżąco, więc obok danych archiwalnych znajdują się te najbardziej aktualne. Informacje przedawnione, nieaktualne oznaczane są kolorem czerwonym. Warto pamiętać, że wpisy w księdze nie są prawnie wiążące, mają być raczej potwierdzeniem, odzwierciedleniem istniejących praw. Jednak w sytuacji, kiedy pojawiają się wątpliwości co do niezgodności zapisów w księdze z faktycznym stanem prawnym danej nieruchomości, to treść księgi rozstrzyga na korzyść strony, która w drodze czynności prawnej nabyła prawo własności od osoby to prawo posiadającej według zapisów księgi wieczystej.

Jak założyć księge wieczystą?

Założenie księgi wieczystej nie jest skomplikowane, bardzo często dochodzi do tego w biurze notariusza przy okazji zawierania umowy kupna/sprzedaży nieruchomości (dotyczy to jednak sytuacji, w której księga nie została wcześniej założona). Kosztem założenia papierowej ielektronicznej księgi wieczystej przez notariusza obarczany jest nabywca. W skład opłat wchodzi: opłata sądowa, wpis prawa własności, taksa notarialna, odpis aktu notarialnego. Innym sposobem jest własnoręczne złożenie wniosku w dziale wieczysto-księgowym stosownego sądu rejonowego. Wniosek należy złożyć na podstawie posiadanego prawa własności do danej nieruchomości. W tym przypadku także trzeba ponieść opłaty sądowe oraz opłatę za wpis prawa własności.

Wgląd do księgi wieczystej

Wgląd do księgi wieczystej jest swobodny. Jej stan jest jawny, każdy zainteresowany może zapoznać się z jej treścią. W tym celu musimy jednak znać numer księgi wieczystej. Sam adres czy nazwisko właściciela nic nam nie dadzą. Fizyczną treść, zapisy księgi wieczystej można uzyskać za pomocą: odpisu zwykłego, odpisu zupełnego, wyciągu lub zaświadczenia o zamknięciu. Z zawartością księgi możemy się zapoznać, składając wniosek w sądzie rejonowym, w którym jest prowadzana lub też (jeśli akta danego sądu zostały już zdigitalizowane) na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości.

Nie wahajmy się zerknąć do księgi wieczystej przed zawarciem umowy przedwstępnej lub właściwej dotyczącej kupna nieruchomości. Dzięki temu upewnimy się, czy osoba, która podaje się za właściciela lokalu, faktycznie nim jest oraz czy nie ma innych osób posiadających jakiekolwiek prawa do nieruchomości. Tym bardziej, że wprowadzane są elektroniczne księgi wieczyste, z których można skorzystać, nie ruszając się z domu.

Na co zwrócić uwagę podczas wprowadzania zmian do księgi wieczystej

Jedną z fundamentalnych zasad ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest domniemanie o zgodności zapisów księgi wieczystej z aktualnym stanem prawnym. Dodatkowo kupującego chroni tzw. "rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych", tj. w przypadku rozbieżności między zapisami księgi a stanem faktycznym, przepisy interpretuje się na korzyść nabywającego.

Niestety, od tej zasady istnieją wyjątki. W końcu zmiany w księgach wieczystych dokonywane są na wniosek zainteresowanego. Przede wszystkim, jeśli kupujący zdecydował się na nabycie nieruchomości, wiedząc o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem prawnym, nie ma uprawnień do powołania się na zapisy o rękojmi wiary publicznej.

Ponadto art. 7 w sposób enumeratywny wylicza w jakich sytuacjach nie skorzystamy z "ustawowej ochrony".

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1. Prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie do wpisu.

2. Prawu dożywocia.

3. Służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej.

4. Służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

5. Służebnościom przesyłu.

Rękojmia wiary publicznej nie znajdzie zastosowania również, gdy pojawiły się wzmianki o wyroku, wniosku o niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Konkludując, w przypadku zakupu lokalu na rynku pierwotnym, zasadniczo nie spotkamy się z którąś z ww. sytuacji. Warto mieć się jednak na baczności przy dokonywaniu transakcji kupna działki, rozpoczynając od gruntownego researchu księgi wieczystej.

Kto może dokonywać zmian w zapisach księgi wieczystej?

Standardem dotyczącym elektronicznej księgi wieczystej jest fakt, że została podzielona ona na cztery działy. Jednak nie w każdym z nich musi się znajdować opis. W dziale I i II KW jest on obligatoryjny, natomiast dział III i IV może pozostać pusty. Po otworzeniu pustego działu elektronicznej księgi wieczystej znajdziemy w nim informację: „Brak wpisów”.

Należy zwrócić szczególną uwagę, na to, czy w którymś z działów nie pojawił się zapis, dotyczący wzmianki o wniosku. Istnienie takie zapisu oznacza, że do sądu został złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej online, który w tej księdze nie został jeszcze ujawniony. Tym samym nie wiemy, czego dotyczy i w jakim zakresie zmieni treść księgi. Na przykład wzmianka o wniosku w dziale II nasuwa skojarzenie, że nieruchomość mogła zostać sprzedana i zmienił się jej właściciel. W dziale IV może oznaczać np. wpis nowej lub wykreślenie starej hipoteki.

Nie możemy zapominać również o zasadach dotyczących hipotek. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej jest ściśle związana z nieruchomością a nie z właścicielem. W celu zabezpieczenia wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Dlatego przed zakupem obciążonej nieruchomości należy się upewnić, że wpisane do niej hipoteki zostaną wykreślone. W przeciwnym wypadku zakupimy nieruchomość z długiem.