Jak wygląda procedura wywłaszczenia? Jakie są jej skutki?

Wywłaszczenie wielu osobom kojarzy się źle. Najczęściej, jako przymusowe pozbawienie prawa własności nieruchomości na potrzeby budowy różnego typu infrastruktury publicznej. Czy jednak faktycznie wywłaszczenie jest zawsze niekorzystne dla właściciela nieruchomości? O tym dowiesz się z naszego artykułu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest wywłaszczenie
• jakie są podstawy prawne wywłaszczenia
• kiedy za wywłaszczenie należy się odszkodowanie

Podstawy prawne wywłaszczenia

Na wstępie wyjaśnić należy, że wywłaszczenie – w potocznym rozumieniu tego terminu – regulują dwie ustawy. Pierwszą z nich jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Drugą zaś tzw. specustawa drogowa (ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Ostatni z wymienionych aktów prawnych stosuje się, rzecz jasna, do pozbawienia albo ograniczenia własności nieruchomości na potrzeby wszystkich kategorii dróg publicznych. Pomimo kilku różnic proceduralnych, specustawa drogowa w znacznej części procedury wywłaszczeniowej odsyła do pierwszej z ustaw. W obu postępowaniach wszakże uczestniczą inne organy, co jest istotne w przypadku zamiaru wniesienia odwołania od decyzji albo prowadzenia rokowań w celu zawarcia ugody administracyjnej.

Najpierw rokowania…

Ustawodawca nakazuje aby przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego organ podjął próbę nabycia nieruchomości na podstawie umowy. W tym celu prowadzone mogą być rokowania. W ich trakcie, na polecenie organu, sporządzany jest operat szacunkowy mający stanowić punkt wyjścia do dalszych rozmów. Właściciel nieruchomości może zgłosić swoje zastrzeżenie do tegoż operatu. Z prawa tego warto skorzystać, a przynajmniej szczegółowo zapoznać się z treścią operatu. Na uwagę zasługują zwłaszcza następujące jego elementy:

• opis wycenianej nieruchomości, jej stanu prawnego, powierzchni, zlokalizowanych na niej budynków i budowli – rzeczoznawca może pewne elementy przeoczyć, bądź popełnić zwykłe błędy rachunkowe, warto zatem zweryfikować prawidłowość jego ustaleń,
• dobór nieruchomości „podobnych” do określenia średniej ceny nieruchomości na danym obszarze – zdarza się, że wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości znacząco różnią się (np. powierzchnią, położeniem, kształtem, infrastrukturą, itp.) od naszej nieruchomości. To zaś może wypaczać poczynione w operacie ustalenia,

Niezwykle ważne jest również, to że rzeczoznawca wycenia nieruchomość według ceny „netto”, czyli bez podatku od towarów i usług. Dla osoby nie będącej podatnikiem tego podatku nie ma to większego znaczenia, dla przedsiębiorcy znaczenie to jest ogromne. Sądy administracyjne przyjmują bowiem zgodnie, że ustalona, czy to w czasie rokowań, czy też w decyzji wywłaszczeniowej cena nieruchomości zawiera już w sobie podatek od towarów i usług. Koniecznie należy zwrócić na to uwagę w czasie rokowań z organem, na późniejszym etapie będzie już bowiem za późno. Finalnie, przedsiębiorca od otrzymanej kwoty będzie musiał odliczyć podatek VAT – uznając tą kwotę za cenę „brutto” – i odprowadzić go do urzędu skarbowego.

Jeżeli strony dojdą do porozumienia, to zawierana jest ugoda administracyjna. W przypadku ustawy o gospodarce nieruchomościami organem właściwym jest starosta (prezydent miasta na prawach powiatu). Na kanwie specustawy drogowej natomiast kompetencje są podzielone. Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich oraz starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych.

Później decyzja administracyjna…

W przypadku braku porozumienia między stronami, ww. organ właściwy wydaje decyzję mocą której pozbawia albo ogranicza nas praw do nieruchomości w całości albo w części. Oznacza to przede wszystkim, że nie zawsze wywłaszczenie oznacza pozbawienie prawa własności całej nieruchomości. W zależności od danego przypadku może ono bowiem polegać także na:

• wywłaszczeniu jedynie części nieruchomości, która jest niezbędna do realizacji celu wywłaszczenia,
• ograniczeniu prawa własności poprzez określenie oznaczonych obowiązków, bądź zakazów, którym właściciel musi się podporządkować,
• zniesieniu innych praw aniżeli prawo własności, w szczególności ustanowionej na twoją rzecz służebności gruntowej.

Od decyzji organu I instancji przysługuje odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. Z chwilą uprawomocnienia się decyzji własność nieruchomości, bądź inne rozporządzenia wskazane w jej treści wchodzą w życie. Warto nadmienić, że do księgi wieczystej nieruchomości wpisuje się już wzmiankę o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Właściciel wywłaszczanej nieruchomości, bądź prawa może skorzystać z kilku roszczeń:

• jeżeli wywłaszczeniu podlegała tylko część nieruchomości, a pozostała przy dotychczasowym właścicielu część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele (np. z uwagi na jej wielkość lub kształt nie nadaje się do zabudowy), właściciel może żądać wywłaszczenia całej nieruchomości,
• w przypadku wywłaszczenia całości podstawowym prawem jest prawo do odszkodowania, które ustalane jest w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego – w tym przypadku właściciel również może zgłosić zarzuty względem sporządzonego operatu,
• jednakże w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna z zasobów Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego – w zależności na czyją rzecz ono następuje.

Postępowanie wywłaszczeniowe, chociaż jego istotą jest narzucenie właścicielowi konieczności wyzbycia się nieruchomości, to w niektórych wypadkach nie musi być dla niego niekorzystne. Przepisy dają bowiem możliwość wynegocjowania satysfakcjonującego odszkodowania, bądź otrzymania nieruchomości zamiennej.