Wykończenie mieszkania krok po kroku: od czego zacząć?

Wykończenie mieszkania lub domu to duże wyzwanie i spory koszt. Niejednokrotnie spędza sen z powiek osobom, które zdecydowały się na zakup nieruchomości od dewelopera. Ile trwa wykończenie mieszkania? Na czym można zaoszczędzić podczas wykończenia mieszkania deweloperskiego? Wyjaśniamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaki zakres prac obejmuje wykończenie mieszkania,
• co należy zrobić podejmując prace samemu lub zlecając je fachowcom
• ile kosztuje wykończenie mieszkania

Zakres prac wykończeniowych: co powinieneś zrobić?

W polskim prawie nie istnieje jednoznaczna definicja mieszkania w stanie deweloperskim. Przyjęło się jednak, że jest to stan nieruchomości, którą odbieramy od wykonawcy, gdy budynek jest oddany do użytku, a my możemy rozpocząć dalsze prace. Wtedy przychodzi czas na wykończenie mieszkania pod klucz, czyli zupełnie gotową nieruchomość, do której możemy się od razu wprowadzić. Jakie są etapy wykończenie mieszkania i w jakiej kolejności zaplanować poszczególne prace wykończeniowe?

Wykończenia mieszkania deweloperskiego

Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego nie należy do obowiązku kupującego, a właśnie do dewelopera. Decydując się na takie mieszkanie możemy liczyć na pełne rozprowadzenie instalacji oraz wykonanie tynków i wylewek, wstawienie okien wraz z parapetami oraz osadzenie drzwi. Standardem jest także montaż grzejników oraz domofonu i gniazdek. Poszczególni deweloperzy oferują czasem tzw. biały montaż, ułożenie płytek czy paneli oraz malowanie ścian - nie jest to jednak powszechna praktyka.

Stan deweloperski czy wykończenie pod klucz?DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ

Naszym zadaniem na tym etapie jest tak naprawdę sprawdzenie, czy wszystkie prace przebiegły pomyślnie, a jakość ich wykonania jest zadowalająca. Jeśli nie mamy wiedzy w tym temacie - warto skorzystać z pomocy profesjonalisty, który dokładnie zweryfikuje, czy deweloper daje nam do użytko taki lokal, na jaki się umawialiśmy.

Wykończenie mieszkania pod klucz

Prawdziwa „zabawa” zaczyna się w momencie, gdy chcemy wykończyć mieszkanie pod klucz. Oczywiście deweloperzy mają i taką opcję w swojej ofercie i chętnie proponują sprzedaż lokalu gotowego do zamieszkania. To bardzo wygodne rozwiązanie, które zaoszczędzi nam wiele czasu i nerwów, jednak zwykle nie jest ono najbardziej korzystne finansowo, a przede wszystkim nie pozwala na tak duże spersonalizowanie projektu.

Wykończenie mieszkania - stawki od 1200 zł/m2

Wykończenie mieszkanie pod klucz obejmuje każdorazowo pełne wykończenie pomieszczeń:

• pomalowanie ścian,
• ułożenie podłogi,
• biały montaż (prysznic/wanna, umywalka, sedes, zlewozmywak, baterie łazienkowe i kuchenne, itd.),
• drzwi wewnętrzne.

W niektórych przypadkach jest to także gotowa kuchnia na wymiar oraz inne meble w zabudowie, np. szafy. Kupując tak wykończone mieszkanie, jedyne co nas czeka, to zakup mebli oraz dekoracji i dodatków. Większość osób decyduje się jednak na wykończenie mieszkania we własnym zakresie.

Od czego zacząć wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim?

Planując wykończenie mieszkania deweloperskiego w pierwszej kolejności warto zastanowić się nad modyfikacją układu wnętrz i dopasowania go do własnych potrzeb. Funkcjonalne rozplanowanie wnętrza to kluczowy i podstawowy element wykończenia mieszkania. Na tym etapie możemy wyburzyć lub postawić ścianki działowe. Istotne znaczenie ma odpowiednie zagospodarowanie dostępnej przestrzeni. W niektórych aranżacjach sprawdzą się ścianki dekoracyjne, czy różnego typu wnęki. Oryginalnym pomysłem w wykończeniu mieszkania jest zaplanowanie podwieszanego sufitu lub sztukaterii. Następny etap wykończenia mieszkania to wybór materiałów wykończeniowych na ściany i podłogi. Do tego dochodzi wybór kolorów ścian, tapet czy innych rodzajów wykończenia ścian. Szczególną uwagę należy zwrócić na jakość materiałów, z których zostanie wykonana podłoga oraz pozostałe elementy wyposażenia wnętrz.

Wykończenie mieszkania krok po kroku

Jeśli czekam nas wykończenie mieszkania niezbędny jest przemyślany plan działania. Przedstawiamy pokrótce, jak przebiega wykończenie mieszkania krok po kroku. Na pierwszy plan wysuwa się konieczność wyboru konkretnego stylu aranżacyjnego. Prace wykończeniowe zacznijmy od przygotowania podłogi, np. ułożenia warstw izolacyjnych. Następnie możemy przejść do wykonania gładzi. Przed ułożeniem podłóg powinniśmy pomyśleć o glazurze, malowaniu lub tapetowaniu. Kolejnym krokiem w wykończeniu mieszkania jest montaż drzwi wewnętrznych i urządzeń sanitarnych. W przypadku łazienki i kuchni trzeba też zastanowić się nad rozmieszczeniem gniazdek elektrycznych.

Dopiero potem przechodzi do prac wykończeniowych, czyli układania płytek, paneli lub podłogi drewnianej. Później powinniśmy pomyśleć o meblowaniu pokojów i podłączeniu sprzętów AGD. Na sam koniec wykończenia mieszkania pozostaje montaż karniszy czy dekoracja okien. Całość aranżacji możemy uzupełnić dodatkowymi dekoracjami, np. dywanami, obrazami tekstylnymi lub chodnikami. Montaż płyty indukcyjnej i podłączenie gazu warto powierzyć w ręce fachowców.

Samodzielne wykończenie mieszkania krok po kroku

Pojawia się pytanie czy podjąć się wykończenia mieszkania na własną rękę czy jednak zatrudnić do tego profesjonalistów. Tutaj wiele zależy od naszych umiejętności, wiedzy, a także zasobów np. wolnego czasu. Podstawowym atutem zaangażowania ekipy budowlanej jest właśnie brak angażowania naszego czasu. Sprawna ekipa wykona wykończenie mieszkania deweloperskiego szybko oraz z należytą starannością, dbając o szczegóły oraz detale, na które nie zwrócilibyśmy uwagi. Fachowcy mają odpowiednie doświadczenie oraz narzędzia niezbędne do przeprowadzenia remontu lub wykończenia mieszkania

Z drugiej strony wzięcie prac w swoje ręce to znaczące oszczędności finansowe. Tu jednak trzeba uważać - może się okazać, że bez potrzebnej wiedzy oraz specjalistycznego sprzętu nie wydamy wcale dużo mniej (dodatkowe koszta może generować np. wynajmowanie sprzętów lub potencjalne zniszczenie materiałów przez jego nieumiejętną obróbkę).

Mimo wszystko wiele osób decyduje się na wykończenie mieszkania własnymi zasobami. Z odpowiednim przygotowaniem to jak najbardziej możliwe. Od czego zacząć wykończenie mieszkania?

Ustalenie budżetu na wykończenie mieszkania

Pierwsza z najważniejszych kwestii to ustalenie budżetu jaki możemy przeznaczyć na wykończenie mieszkania, który przecież nie jest z gumy. Warto zastanowić się, jakie mamy środki (własne lub pozyskane z kredytu). Warto zawczasu wyliczyć ile będziemy potrzebować na koszty dodatkowe, jak na przykład notariusz (jeśli umowa nie została jeszcze podpisana), założenie księgi wieczystej, opłaty sądowe, itd. Może się wydawać, że te kwoty nie są duże, jednak sumarycznie może być to odczuwalna suma. Co więcej, trzeba przygotować się także na wydatki nieplanowane, które niemal na pewno pojawią się podczas prac wykończeniowych.

Ustalmy więc na początek jaką sumą dysponujemy na wykończenie mieszkania, zróbmy wstępne założenia ile możemy wydać na poszczególne etapy, a potem (po stworzeniu projektu) dopasujmy nasze plany do możliwości, które mamy.

Przygotowanie projektu wykończenia mieszkania

Jeden z najciekawszych etapów, ale też bardzo trudny. Polega na zaprojektowaniu, jak ma wyglądać nasze mieszkanie. Nie chodzi tu tylko o ustawienie mebli, ale też dokładne zaplanowanie wszystkich wnętrz, tak aby były maksymalnie funkcjonalne. Trzeba wziąć pod uwagę możliwości samej nieruchomości, w tym lokalizację przyłączy czy gniazdek. Przed przystąpienie do wykończenia mieszkania niezbędne będzie zmierzenie wszystkich ścian (te z planu otrzymanego od dewelopera mogą być nieco inne niż w rzeczywistości - koniecznie to sprawdźmy).  

Na tym etapie wykończenia mieszkania najlepiej zrobić rysunki w zachowanej skali, aby zobrazować, ile miejsca zajmą poszczególne meble, sprzęty AGD czy zabudowa. Warto od razu wybrać materiały i kolory, których użyjemy podczas wykończenia mieszkania. Im więcej uda się zaplanować na etapie projektu - tym później będzie łatwiej.

Stworzenie planu i ustalenie zakresu prac wykończeniowych

Aby wykończenie mieszkania przebiegło pomyślnie, koniecznym będzie stworzenie planu prac. Najłatwiej jest zrobić listę wszystkiego, co musi być wykonane w nieruchomości, aby potem ustalić kolejność. Na pierwszy ogień pójdą oczywiście prace tzw. brudne, przez które będzie się we wnętrzu pylić. Tutaj znajdą się na pewno wszelkie zmiany w ściankach działowych, a więc wyburzanie czy ich stawianie.

Kolejne kwestie podczas wykończenia mieszkania to przycinanie i układanie płytek, w razie potrzeby szlifowanie ścian. Jeśli chcemy wykonać tunel w ścianie na przewody od telewizora czy podtynkowe WC - powinniśmy zająć się tym w pierwszej kolejności. Dopiero później przyjdzie czas na malowanie ścian, układanie paneli czy montaż mebli w zabudowie.

To ważny moment podczas całego procesu wykończenia mieszkania i warto się nad nim pochylić - dzięki temu będziemy mieć pewność, że o nim nie zapomnieliśmy.

Materiały potrzebne podczas wykończenia mieszkania

Zakupy materiałów budowlanych to kolejny krok podczas wykończenia mieszkania, który nie należy do najłatwiejszych i pochłania mnóstwo czasu oraz pieniędzy. Co ważne i trudne dla laika - trzeba nie tylko wybrać odpowiednie produkty, ale także wyliczyć zapotrzebowanie na konkretne materiały wykończeniowe. W wielu sklepach można zwracać np. nieotwarte opakowania glazury czy farby, jednak najlepszym rozwiązaniem będzie dokładne oszacowanie potrzebnych ilości.

Musimy pomyśleć także o zakupie potrzebnych narzędzi, a także tych produktów, o których osoba nieznająca tematu zupełnie nie pomyśli. Przed wybraniem się do sklepu (a na jednej wycieczce na pewno się nie skończy) konieczne jest więc sporządzenie listy produktów i materiałów wraz z ilością, w jakiej trzeba je zakupić.

Pamiętajmy także o tym, że nie wszystko dostaniemy od ręki, a ceny materiałów mogą okazać się dużo niższe w zakupie przez internet. Zweryfikujemy te możliwości zawczasu.

Zabezpieczenie okien, drzwi i podłogi

Podczas prac remontowych na pewno dojdzie do sporego bałaganu, jednak co ważniejsze - mogą pojawić się także usterki. Mowa oczywiście o przypadkowym zniszczeniu drzwi czy podłogi, gdy do mieszkania wjedzie ciężki sprzęt. Aby do tego nie doprowadzić, zabezpiecz odpowiednio zarówno drzwi (wewnętrzne i zewnętrzne), podłogi, jak i okna.

Wykonanie prac 

Ostatni punkt programu to wykonanie wszystkich prac zgodnie z założonym planem. Tu jednak ważna rzecz: nie zabierajmy się za najtrudniejsze prace remontowe, jeśli nie mamy o nich pojęcia. Może to nam przysporzyć więcej kosztów i problemów, niż sądzimy. 

Wykończenie mieszkania z fachowcem

Powszechnie uważa się, że samodzielne wykończenie mieszkania będzie dużo tańsze, jednak okazuje się, że metoda gospodarcza tańsza jest tylko o około 20 proc. Dodatkowo trudno jest zdobyć fachową wiedzę czytając fora internetowe lub strony poświęcone budownictwu. Może się więc okazać, że zatrudnienie profesjonalnej ekipy będzie nieco tańsze, ale da nam gwarancję, że naszym wymarzonym M zajmie się ktoś, kto ma pojęcie o branży. 

Jak wybrać ekipę do wykończenia mieszkania

Aby rzeczywiście zdjąć z siebie nieco stresu i móc zaufać naszych fachowcom - musimy być pewni, że jest to firma godna zaufania, która oferuje usługi najwyższej jakości. Tylko w ten sposób nie będziemy się martwić, że coś pójdzie nie tak. Sam wybór takiej ekipy nie jest rzeczą szybką i prostą. Oczywiście najlepiej byłoby skorzystać z polecanej firmy, która zagwarantuje nam udane kompleksowe wykończenie i terminowość.

Jeśli przyjdzie nam szukać takiej na własną rękę - warto wiedzieć, jak taką ekipę zweryfikować, co świadczy o jej profesjonalizmie i na co jeszcze warto zwrócić uwagę. Więcej na ten temat pisaliśmy w tekście Jak znaleźć dobrego wykonawcę?

Na co zwrócić uwagę współpracując z ekipą wykończeniową

Podejmując współpracę z ekipą wykończeniową, warto skupić się na dokładnych ustaleniach co do prac i naszych oczekiwań. Jeśli nie znamy się na temacie - bądźmy otwarci na sugestie fachowców, którzy mają wiedzę i doświadczenie. Pamiętajmy przy tym, że ostatecznie to nam mają się podobać nasze wnętrza.

Koniecznością przy zatrudnianiu firmy jest zawarcie umowy na prace remontowe wraz ze szczegółowym zakresem. Warto uwzględnić kto odpowiada za dostarczenie materiałów, kiedy następują poszczególne płatności - na koniec prac czy etapami. Dużą zaletą jest posiadanie projektu wnętrza wykonanego przez architekta. Projekt taki pozwoli nam bardzo dokładnie wykonać wycenę materiałów oraz robocizny.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania?

Ciężko mówić o konkretnym koszcie wykończenia mieszkania, ponieważ wiele zależy od metrażu; rozwiązań jakie zastosujemy; standardu wykończenia; jakości materiałów, które wybierzemy; a także samego regionu w kraju. Można założyć, że średniona cena wykończenia mieszkania to 1000-2000 zł za metr kwadratowy. To tak naprawdę dolna granica, bowiem górna właściwie nie istnieje. Rozbieżności są duże, więc najlepiej zrobić własny kosztorys, który przybliży szacowaną cenę wszystkich prac.

Jak obniżyć koszty wykończenia mieszkania? Praktyczne wskazówki

Jeśli jesteśmy zdeterminowani do prowadzenia prac związanych z wykończeniem mieszkania samodzielnie oraz szukamy oszczędności (odchodzi nam koszt robocizny), ale brakuje nam wiedzy i doświadczenia - wykonajmy tylko te prace, które są najprostsze. Zatrudnijmy fachowca do ułożenia glazury oraz białego montażu w łazience oraz WC. We własnym zakresie wykonajmy takie prace wykończeniowe jak układanie paneli czy malowanie ścian. To skutecznie obniży koszty wykończenia mieszkania, ale nie narazi nas na błędy (z których mogą wyniknąć dodatkowe wydatki).

O ile na samych materiałach podczas wykończenia mieszkania nie ma co przesadnie oszczędzać - w końcu mają posłużyć na lata, a ich wymiana wiązać się będzie z kolejnymi kosztami - o tyle z powodzeniem można obniżyć ostateczną cenę przedsięwzięcia poprzez zakup używanych mebli. Wyposażenie to coś, co z czasem można w łatwy sposób zmienić.

Pomocne może być także wyszukanie materiałów w internecie oraz zapoznanie się z ofertą polskich producentów, których ceny mogą okazać się niższe. Warto też zająć się tematem sporo wcześniej i „polować’ na promocje w sklepach budowalnych. Dzięki takim zabiegom można naprawdę sporo zaoszczędzić podczas wykończenia mieszkania, choć wymaga to oczywiście dużego zaangażowania i poświęcenia czasu.

Praktyczne porady: wykończenie mieszkania od dewelopera

1. Na początek powinniśmy stworzyć listę rzeczy do kupienia oraz przejrzeć katalog sklepów budowlanych i z wyposażeniem wnętrz. Na tej podstawie możemy przygotować orientacyjny kosztorys.
2. Oferowane produkty są dostępne w różnych wariantach cenowych. Wybierając np. tańsze płytki, możemy pozwolić sobie na zakup lepszej jakości sprzętów AGD i zmieścić się w określonym przez nas budżecie.
3. Jeśli nie mamy doświadczenia w układaniu kafelków czy paneli, powinniśmy skorzystać z doświadczenia specjalistów. Aby nieco zaoszczędzić, możemy ich poszukać wśród znajomych.
4. Newralgiczne i trudne do utrzymania czystości prace należy przeprowadzić na samym początku remontu. Jedną z najkosztowniejszych usług jest tzw. biały montaż.
5. Nowe lokale mieszkalne można odebrać nie tylko w stanie deweloperskim. Istnieje możliwość zakupu mieszkania wykończonego „pod klucz”. Na takie rozwiązanie decydują się najczęściej osoby, którym zależy na lokum gotowym do zamieszkania.

Wykończenie mieszkania krok po kroku: podsumowanie

Jeśli nie mamy doświadczenia w tym temacie, powinniśmy powierzyć to zadanie w ręce profesjonalistów. Jak wykończyć mieszkanie? Na czym zaoszczędzić? Najprostszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług ekipy budowlano-remontowej. Za ułożenie glazury zapłacimy od 90 do nawet 180 zł za metr kwadratowy, a przypadku parkietu kształtuje się na poziomie 35-55 zł/ m kw. Do tego podczas wykończenia mieszkania trzeba doliczyć koszt zakupu samych materiałów i sprzętów. Jeśli zdecydujemy się na pomoc profesjonalistów, możemy zaoszczędzić m.in. na drobnych akcesoriach remontowych (pędzlach, wałkach czy folii ochronnej).