Wygaśnięcie rękojmi przez niestaranność nabywcy?

Szukasz informacji na temat przypadków wygaśnięcia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych? Zastanawiasz się, czy może ona wygasnąć z winy nabywcy? A może chciałbyś wiedzieć, czym jest i kiedy występuje zła wiara nabywcy? Na te pytania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy wygasa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
• czy rękojmia może wygasnąć z winy nabywcy
• czym jest nieodpłatność 

Przed nabyciem nieruchomości należy zapoznać się z jej księgą wieczystą – to oczywiste. Co jednak, gdy wpis w księdze wieczystej nie odpowiada prawdziwemu stanowi prawnemu danej nieruchomości? W takim wypadku ochronę pewności obrotu, a w szczególności interes nabywcy chroni właśnie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Oznacza ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Innymi słowy, jeżeli kupimy nieruchomość (inne prawo rzeczowe) od osoby, która w księdze wieczystej figuruje, jako jej właściciel, to własność przejdzie na nabywcę, nawet jeżeli sprzedawca nie był właścicielem.

Pamiętać jednak należy, że od zasady tej istnieje kilka wyjątków, czyli sytuacji w których nabywca nie może powołać się na rękojmię, a zatem przejście na niego prawa do nieruchomości może być skutecznie kwestionowane przez prawowitego właściciela. Pierwszy odnosi się do czynności nieodpłatnych, drugi do  nabywców działających w złej wierze. Nieodpłatność należy rozumieć nie tylko jako czynność całkowicie darmową, ale także gdy występuje brak ekwiwalentności świadczeń, czyli gdy nabywca przekazuje na rzecz sprzedawcy świadczenie o rażąco mniejszej wartości niż nieruchomość, bądź prawo rzeczowe.

W złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Pierwszy przypadek nie wymaga dodatkowego wyjaśnienia, drugi zaś doczekał się szerokiego wyjaśnienia w orzecznictwie. I tak, zwrot "z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada.

Dowiedzenie oznacza bowiem powzięcie wiadomości, a nie nabranie jedynie wątpliwości czy podejrzeń. Ten drugi stan powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania (np. zweryfikować kto faktycznie zamieszkuje lub korzysta z danej nieruchomości, kto jest wpisany w ewidencji gruntów i budynków, itp.). Nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności (nie jest zatem zlecenia wykonania audytu specjalistycznej firmie, czy też wynajmowanie detektywa); wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego nabywcy.

Reasumując, w zwykłym przypadku wystarczające będzie zapoznanie się z dokumentami przedstawionymi przez sprzedawcę dowodzącymi, iż przysługuje mu dane prawo oraz sprawdzenie treści księgi wieczystej. Jeżeli pojawiają się uzasadnione wątpliwości w tym zakresie, np. ze środków masowego przekazu, w oparciu o oględziny nieruchomości, doniesienia innych osób, itp. warto dokładniej zweryfikować jej stan prawny. Zasadne będzie również wprowadzenie do treści umowy sprzedaży dodatkowych oświadczeń zbywcy, w których gwarantować on będzie legalność transakcji oraz aktualność stanu prawnego księgi wieczystej zbywanej nieruchomości. Jeżeli zapisy te okazałyby się nieprawdzie, otwiera to drogę do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości. Nie jest również wykluczone wprowadzenie do umowy sprzedaży klauzuli kary umownej i powiązaniu jej ze ww. oświadczeniami. W takim przypadku ich nieprawdziwość mogłaby stać się podstawą do naliczenia kary umownej.

Wyżej opisany przypadek nie jest wszakże jedynym, w którym rękojmia może nie uchronić nabywcy. Mianowicie, rękojmia wiary publicznej ograniczona jest też względem niektórych praw, które obciążać będą nieruchomość i nawet jeżeli nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Dotyczy to następujących przypadków:

• praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu (w obecnym stanie prawnym nie ma tego typu praw, do dnia 05.06.2001 r. była nim np. hipoteka ustawowa na rzecz organów podatkowych),
• prawo dożywocia,
• służebności ustanowione na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
• służebności drogi koniecznej albo ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
• służebności przesyłu.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza także uczyniona w księdze wieczystej wzmianka o złożeniu wniosku, który nie został jeszcze do niej wpisany, a także wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Reasumując, warto przed zakupem nieruchomości wykazać się czujnością oraz nie bazować jedynie na słownych zapewnieniach sprzedającego.

Reasumując, instytucja rękojmi chronić ma uczciwych nabywców przed przypadkami oszustw w obrocie nieruchomościami. Nie oznacza to wszakże, iż nabywca zwolniony jest całkowicie z obowiązków chociażby podstawowej weryfikacji stanu prawnego przedmiotu transakcji. Warto również pamiętać, że ochrona ta nie działa względem niektórych praw rzeczowych i osobistych, a także w przypadku wpisania w księdze wieczystej wzmianki.