Wydanie lokalu – prawne znaczenie

Nie sposób rozpocząć omawiania tematu od poświęcenia chwili na odpowiedź na zasadnicze pytanie: czym jest moment wydania lokalu? Nabywając nieruchomość najczęściej zawieramy co najmniej kilka umów (przedwstępną, deweloperską, sprzedaży), do tego dochodzi oczekiwane na wpis własności w księdze wieczystej, a także podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Otóż wydanie lokalu jest czynnością faktyczną, chociaż ma doniosłe znaczenie prawne.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest moment wydania lokalu
• jakie niesie za sobą konsekwencje
• czy można kupić lokal wynajmowany osobie trzeciej 

Do wydania najczęściej dochodzi w sposób sformalizowany, przy wykorzystaniu jakiejś formy protokołu, bądź pokwitowania. Nie ma w tym zakresie urzędowego wzorca, a zatem każdy dokument sporządzony przez strony może być właściwy. Protokół wszakże jedynie stwierdza fakt wydania rzeczy – w naszym przypadku lokalu. Aby do niego faktycznie doszło konieczne jest przekazanie nabywcy kluczy, pilotów, kart, kodów, itp. do wszystkich wydawanych pomieszczeń, w tym zatem także przynależnych (np. piwnica, garaż).

Innymi słowy, nabywca powinien otrzymać wszystkie przedmioty i informacje, które umożliwią mu swobodne korzystanie z nieruchomości. Z chwilą ich otrzymania możemy mówić o wydaniu lokalu.

Jak nie trudno się domyśleć, moment ten nie musi być ściśle związany z datą zawarcia jednej ze ww. umów, bądź wpisem do księgi wieczystej. Na rynku pierwotnym, najczęściej ma on miejsce pomiędzy zawarciem pierwszej z umów, a umową finalnie przenoszącą własność.

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym. Tu zazwyczaj moment wydania lokalu następuje po zawarciu umowy sprzedaży. Wpierw dochodzi zatem do zmiany właściciela, a dopiero później faktycznego przejęcia władztwa nad lokalem.

Niezależnie od rodzaju nabywanej nieruchomości, czy też jej stanu prawnego, im dłuższy jest okres pomiędzy faktycznym wydaniem lokalu a przejściem prawa własności, tym więcej kwestii może podlegać rozliczeniu. O tym zaś kto i za co ma obowiązek zapłacić, rozstrzyga właśnie moment wydania rzeczy sprzedanej.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w Kodeksie cywilnym (art. 548 §1 k.c.), z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. Zasada ta znajduje również pełne zastosowanie przy obrocie nieruchomościami. O jakie korzyści i ciężary może zatem chodzić? Korzyścią, prócz samej możliwości korzystania z lokalu, będą pożytki jakie może on przynosić dla nowego właściciela. Ich najlepszym przykładem jest czynsz najmu.

Jeżeli kupimy wynajmowany lokal – co nie jest zabronione – od dnia jego wydania – czynsz najmu przypadać będzie nowemu właścicielowi. Dotyczy to także wszelkich innych przychodów, jakie dana nieruchomość może generować. Datą graniczną ich podziału jest, co do zasady dzień wydania lokalu. Jeżeli natomiast chodzi o odszkodowanie dotyczące zbytej nieruchomości przypadające za okres wcześniejszy to mogłoby ono przejść na nabywcę tylko na podstawie szczególnej umowy.

Ciężarami są natomiast wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Będą to zatem przede wszystkim opłaty należne wspólnocie mieszkaniowej, bądź spółdzielni, koszt zużytych mediów, a także wszelkiego rodzaju podatki i opłaty. Co istotne, w przypadku zmiany właściciela nieruchomości (zbycia), obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przechodzi na nowy, aktualny podmiot uprawniony do dysponowania tą nieruchomością w ramach prawa własności.

Nabywca lokalu nie ponosi natomiast odpowiedzialności za zadłużenie poprzedniego właściciela względem wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni, bądź też dostawców mediów.

Jedynie na marginesie należy wskazać, że sprzedaż i wydanie lokalu nie ma żadnego wpływu na ciążące na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, np. hipotekę i służebności. Jeżeli wszakże, na skutek wydania lokalu służebność stała się zbędna (np. służebność osobista mieszkania), to nabywca może domagać się jej zniesienia. W przypadku braku porozumienia, sprawę rozstrzygnie sąd.

Z chwilą wydania lokalu nie gasną również prawa obligacyjne, takie jak dożywocie, najem i dzierżawa. Odnośnie tych ostatnich umów, to nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem lokalu innego niż mieszkalny z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Uprawnienie to nie przysługuje względem najemców lokali mieszkalnych. Jeżeli natomiast na nieruchomości ciąży prawo dożywocia, to jedynie sąd i to w wyjątkowych wypadkach, może zamienić je na obowiązek zapłaty dożywotniej renty. Nie wyklucza to rzecz jasna umownych ustaleń pomiędzy stronami.

Na zakończenie należy wskazać, że w umowie strony mogą wskazać inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów na nabywcę lokalu. W takim przypadku opisane powyżej konsekwencje powiązane będą nie z chwilą faktycznego wydania nieruchomości ale z nadejściem daty wskazanej w umowie.

Jak wynika z powyższego, co do zasady, moment wydania lokalu niesie za sobą istotne konsekwencje dla jego nabywcy. Warto o tym pamiętać ustalając datę przekazania nieruchomości.