W Warszawie rekordowy spadek podaży mieszkań

Deweloperzy wciąż nie nadążają z budową. Pod koniec II kw. 2021 r. na terenie stolicy dostępnych było 275 aktywnych inwestycji deweloperskich. Trzy miesiące wcześniej – 330 projektów. Nowe mieszkania powstają zbyt wolno, a lista chętnych na zakup wymarzonego „M” wciąż się wydłuża.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile kosztuje mieszkanie w stolicy
• w których dzielnicach sprzedaje się najwięcej mieszkań
• jak wygląda podaż mieszkań od dewelopera w Warszawie

Z czego wynika spadek liczby dostępnych inwestycji? W warunkach dużego popytu i deficytu nowych inwestycji wyprzedawały się ostatnie mieszkania, co umożliwiało deweloperom zamykanie kolejnych projektów. Nie bez znaczenia są także problemy z dostępnością gruntów, przedłużające się procedury administracyjne i rosnące ceny materiałów budowlanych.

Popyt na nowe mieszkania nadal jest bardzo duży. Jednak w ciągu ostatnich trzech miesięcy można było zauważyć obniżenie zainteresowania ofertą warszawskich deweloperów. Jak mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – Spadek stołecznego popytu w II kw. 2021 r. (o ok. 20 - 25%) mógł wynikać z gorszej dostępności cenowej mieszkań i ograniczonego wyboru tańszych lokali. Niewykluczone jest także stopniowe nasycenie się popytu inwestycyjnego.

Rynkowa nierównowaga

Z miesiąca na miesiąc, kurczy się oferta stołecznego rynku deweloperskiego. Z raportu „Rynek mieszkaniowy w Warszawie – II Q 2021” wynika, że w II kw. 2021 roku miał miejsce rekordowy spadek podaży na poziomie 18%. W I kw. 2021 r. dostępnych było niecałe 15 900 mieszkań. Trzy miesiące później, w ofercie rynkowej znalazło się już niewiele ponad 13 000 nowych lokali.

Podażowe problemy dotyczą niemal każdej warszawskiej dzielnicy. Nawet na terenie Białołęki, gdzie zwykle nie notowano dużych spadków, liczba dostępnych „M” w ujęciu kwartalnym zmniejszyła się aż o 13%. Bardzo duże uszczuplenie oferty nowych mieszkań widoczne było także na Mokotowie (-18%), Woli (-44%), Pradze-Południe (-45%), Ochocie (-45%) czy Żoliborzu (-52%). Zmiany podażowe na Pradze-Południe i Woli sugerują, że spory popyt dotyczył zarówno lokali ze średniej półki cenowej, jak i znacznie droższych mieszkań. Na Żoliborzu natomiast wyprzedawały się mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych.

Co ciekawe, w II kw. 2021 r. wzrost podaży był widoczny na terenie Wesołej, Ursusa, Bielan czy też Rembertowa. To zjawisko wynikało z faktu, że stołeczni deweloperzy coraz częściej szukają tańszych gruntów na peryferiach miasta.

Gdzie sprzedało się najwięcej lokali?

Dostępność gruntów pod budowę inwestycji deweloperskich jest coraz mniejsza. Doskonale widać to na terenie kilku warszawskich dzielnic - m.in. Mokotowa, Pragi-Południe i Woli. Wola już w drugiej połowie 2020 r. cechowała się ujemnym saldem pomiędzy liczbą nowych ofert z rynku pierwotnego oraz liczbą sprzedanych mieszkań deweloperskich. W skali całej Warszawy, jednoznacznie widać dysproporcję między półroczną liczbą sprzedanych lokali (10 670) oraz liczbą nowych ofert (6 878). Na przestrzeni I i II kwartału 2021 roku najwięcej mieszkań z rynku pierwotnego sprzedało się na Białołęce, Ursusie, Mokotowie i Włochach. Te dzielnice (poza Mokotowem) wyróżniały się także dużą liczbą „M” wprowadzonych na rynek.

Ceny mieszkań znowu w górę

W II kwartale 2021 roku średnia ofertowa cena za mkw. na stołecznym rynku pierwotnym wzrosła o 3,9% i przekroczyła 11 000 zł. Wpłynęły na to m.in. wzrosty cen lokali z Białołęki (+5,4%), Pragi-Południe (+9,7%) oraz Woli (+4,4%).

Od kwietnia do czerwca 2021 r. najwięcej płaciliśmy za nowe mieszkanie na Śródmieściu (23 358 zł/mkw.), Woli (15 105 zł/mkw.), Ochocie (14 700 zł/mkw.), Bielanach (13 817 zł/mkw.), Żoliborzu (13 785 zł/mkw.) oraz Mokotowie (12 843 zł/mkw.). Największy kwartalny spadek cen był zauważalny na Ochocie (-8,6%), a nieznaczny na Śródmieściu (-0,9%) i Ursynowie (-0,1%).

Tanie mieszkania dostępne są na Białołęce, choć i tej dzielnicy nie ominęły podwyżki (+5,4%). Największy skok procentowy zanotowano w Wesołej. W I kw. 2021 roku średnia cena za mkw. dla tej dzielnicy wynosiła 7 568 zł. Natomiast w II kw. za mkw. wymarzonego „M” trzeba już było zapłacić 9 448 zł. To wzrost niemal o 25%!

Z czego wynikają szybujące ceny mieszkań? Rośnie dynamika cen gruntów, materiałów budowlanych i robocizny. Nie bez znaczenia jest także ogólna inflacja. Niestety, nic nie wskazuje na to, że koszt zakupu wymarzonego „M” od dewelopera będzie spadać. Przynajmniej nie w najbliższej przyszłości.

Szerzej o warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w Raporcie – „Rynek mieszkaniowy w Warszawie – II kw. 2021”