Użytkowanie wieczyste – zmiany jeszcze w 2017?

Właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych staną się współwłaścicielami gruntów, na których te budynki stoją, a które dotychczas stanowiły przedmiot użytkowania wieczystego. Taką zmianę zakłada projekt ustawy o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów. Miała ona wejść w życie już 1 stycznia 2017 roku, jednak prace nad nowym aktem prawnym nadal trwają. Można spodziewać się, że data dokonania przekształcenia praw zostanie przesunięta na 1 lipca 2017 roku lub 1 stycznia 2018 roku.

Obecne problemy z użytkowaniem wieczystym

Wiele bloków mieszkalnych stoi obecnie na gruntach formalnie należących do samorządów lub do Skarbu Państwa. Właściciele mieszkań w tych budynkach co roku uiszczają gminom opłaty za użytkowanie wieczyste. Samorządy i Skarb Państwa mają prawo aktualizować opłaty w przypadku wzrostu wartości nieruchomości, z czego chętnie korzystają. W ten sposób wzrastają koszty utrzymania mieszkania. Można było to zauważyć nawet na przykładzie użytkowania wieczystego w 2017 roku, kiedy ceny znacznie wzrosły.

Przekształcenie udziałów w prawie użytkowania wieczystego we własność jest teoretycznie możliwe, ale wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali znajdujących się w danym budynku. Jeżeli choć jeden z nich sprzeciwi się, sprawa przekształcenia trafia do sądu i może ciągnąć się latami, bez gwarancji, że właściciele mieszkań ostatecznie staną się też właścicielami gruntów. A to z kolei może wiązać się też z kosztami. Dlatego nie wszyscy chcą się samodzielnie pozbyć wieczystego użytkowania. Nowa ustawa o użytkowaniu wieczystym z 2017 lub 2018 rokuautomatycznie uwłaszczy właścicieli mieszkań. Z mocy prawa staną się więc oni właścicielami udziałów własnościowych w gruntach i nie będą musieli rozpoczynać często problematycznej procedury.

Automatyczne nabycie własności w miejsce użytkowania wieczystego od 2017 lub 2018 roku

Zgodnie z projektowanymi przepisami, z dniem określonym w ustawie (pierwotnie miała wejść ustawa o użytkowaniu wieczystym w 2017 roku, dokładnie 1 stycznia) automatycznie nastąpi przekształcenie udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi w prawo współwłasności gruntów na rzecz właścicieli lokali położonych w tych budynkach. Zmiana dotyczy jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, tzn. takich, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Użytkownikami wieczystymi pozostaną więc właściciele biurowców czy magazynów zbudowanych na działkach należących do Skarbu Państwa lub samorządów. Wieczyste użytkowanie dotyczyć może również hal produkcyjnych czy innych kompleksów handlowo-biznesowych.

Właściciele mieszkań nie będą musieli podejmować żadnych czynności – z mocy prawa staną się właścicielami gruntów pod swoimi budynkami. Czyli automatycznie wieczyste użytkowanie przestanie ich obowiązywać. Na dowód przekształcenia odpowiednie organy będą wydawać zaświadczenia i wysyłać je wszystkim zainteresowanym. Zaświadczenie zostanie również wysłane do sądu w celu dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej.

Ustawa uwłaszczeniowa zwalnia mieszkańców z płacenia corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. To dobra wiadomość szczególnie dla tych osób, które musiały dostosować się do (często nawet kilkuset procentowych) podwyżek wprowadzanych przez samorządy. Lokalne władze chętnie korzystały bowiem z prawa do aktualizacji wysokości opłat za użytkowanie wieczyste - w wielu gminach stanowiły one istotne źródło dochodów. Nie oznacza to jednak, że mieszkańcy będą całkowicie wolni od należności.

Nic za darmo - zmiana wprowadza opłatę przekształceniową

Przekształcenie nastąpi automatycznie, jednak ustawodawca zadba o to, by dotychczasowi właściciele gruntów nie stracili zbyt dużo. Osoby, które staną się właścicielami gruntów, będą miały obowiązek uiszczania już nie opłaty za użytkowanie wieczyste, ale za przekształcenie. Takie należności trzeba będzie regulować corocznie przez 20 lub 33 lata (w zależności od charakteru lokalu). W ten sposób Skarb Państwa i samorządy mają odzyskać część wartości nieruchomości w zamian za zniesienie wieczystego użytkowania. Roczna opłata za przekształcenie ma być początkowo równa opłacie za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w 2017 roku. Stawki nie będą jednak aktualizowane, a jedynie waloryzowane na podstawie określonego przez GUS wskaźnika zmian cen nieruchomości - nie częściej niż raz na trzy lata. Dodatkowo, w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa, uwłaszczeni mieszkańcy będą mogli skorzystać z 50-procentowej bonifikaty, jeśli od razu pokryją koszty przekształcenia w całości. Zapłacą więc tylko za 10, a nie 20 lat.

Kogo dotyczy nowa ustawa o użytkowaniu wieczystym?

Nowe przepisy obejmą te budynki, w których lokale mieszkalne stanowią co najmniej 51%, a przynajmniej jeden z nich jest przedmiotem własności. Uwłaszczeni zostaną więc nie tylko właściciele mieszkań, ale także domów jednorodzinnych, miejsc postojowych i garaży oraz lokali handlowych i usługowych. Ich wieczyste użytkowanie przestanie obowiązywać, jak tylko ustawa wejdzie w życie. Zmiany ominą jednak mieszkańców bloków spółdzielczych - a przynajmniej tych, w których ani jedno mieszkanie nie posiada wyodrębnionej własności. Samorządy i starostwa będą miały 9 miesięcy, by wydać stosowne zaświadczenia, które potwierdzą przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we współwłasność. Dokumenty trafią zarówno do uwłaszczonych właścicieli lokali, jak i do odpowiednich wydziałów sądów prowadzących księgi wieczyste. Dzięki temu bezpłatnie sporządzony zostanie również wpis do ksiąg.

Korzyści z przekształcenia

Na nowych przepisach najbardziej skorzystają mieszkańcy, którzy nie będą już musieli obawiać się - nierzadko ogromnych - podwyżek opłaty za użytkowanie wieczyste. Ustawa znacznie skróci też obowiązujący do tej pory okres wnoszenia opłat. W przypadku trwającego zwykle 99 lat użytkowania wieczystego właściciele musieli płacić przez cały czas trwania umowy, a więc często kilkadziesiąt lat. Nowe przepisy jednoznacznie regulują okres opłat przekształceniowych i ograniczają go do 20 lat. Ustawa najbardziej opłaci się więc tym, którzy do tej pory nie musieli płacić za użytkowanie wieczyste lub robili to stosunkowo niedługo, a więc nabywcom nowych mieszkań od deweloperów.

Problemy dla samorządów i kredytobiorców?

Największymi poszkodowanymi przez ustawę uwłaszczeniową będą samorządy, czyli dotychczasowi właściciele gruntów. Opłaty za użytkowanie wieczyste to dla ich budżetów istotne źródło dochodów. Nowe przepisy sprawią, że tych pieniędzy może zabraknąć już za 20 lat. Zwłaszcza może to stanowić ogromne utrudnienie dla małych gmin, dla których wieczyste użytkowanie często stanowi główne źródło dochodu. Wciąż nie wiadomo również, jak na zmianę przepisów zareagują banki. Obciążenie związane z kosztami przekształcenia własnościowego zostanie wpisane do ksiąg wieczystych, a to może wpłynąć na decyzję o przyznaniu kredytu na zakup mieszkania. Wyjątkowo ostrożne instytucje finansowe mogą bowiem nie zgodzić się na zabezpieczenie swoich roszczeń na drugim miejscu w księdze wieczystej.

Nie wygasną obciążenia związane z użytkowaniem wieczystym

Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego mają stać się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów w użytkowaniu wieczystym staną się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Nie znajdzie zatem zastosowania art. 241 k.c., zgodnie z którym wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim zabezpieczenia. W praktyce oznacza to, że np. hipoteka ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego nie wygaśnie, lecz stanie się hipoteką ustanowioną na własności nieruchomości.

Natalia Zawadzka - adwokat w kancelarii Lubasz i Wspólnicy, oferującej m.in. pomoc prawną z zakresu zarządzania i obrotu nieruchomościami.