Usterka w nowym mieszkaniu - jak zgłosić?

Klientowi kupującemu mieszkanie na rynku pierwotnym udzielana jest przez dewelopera rękojmia na okres 5 lat oparta na przepisach Kodeksu Cywilnego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie rodzaje usterek wyszczególniają przepisy prawa 
• jak i kiedy zgłaszać deweloperowi wady
• co zrobić gdy nie zgadzamy się z dreweloperem w kwestii wad

Czas biegu rękojmi rozpoczyna się w momencie podpisania aktu przenoszącego własność, a nie jak mylnie podawane jest przez deweloperów od momentu przejęcia lokalu w posiadanie. Co do tej kwestii mamy różne opinie prawników, niemniej jednak orzecznictwo sądowe jasno stwierdza, że objęcie w posiadanie nie oznacza w tym przypadku posiadania na własność.

Klient otrzymuje 5 lat rękojmi zarówno na lokal jak i na części wspólne nieruchomości, czyli elewację, dach, dojścia do budynków, śmietniki, schody, komunikację wewnętrzną, oświetlenie, bramy wjazdowe, przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe i inne.

Bardzo ważne!

W związku z różnymi terminami zakupu lokalu przez poszczególnych klientów, różne są również terminy podpisywania umów przenoszących, a co za tym idzie poszczególni klienci mają różny okres trwania rękojmi. Każdy klient, któremu skończyła się rękojmia na części wspólne, a jego sąsiada jeszcze trwa, może zgłosić usterkę części wspólnych korzystając z uprawnień sąsiada (za jego pośrednictwem). W przypadku zgłoszenia usterki przez klienta i uznania jej przez dewelopera, bieg rękojmi jest automatycznie zatrzymywany na czas naprawy.

Jeżeli naprawa trwa np. 7 dni, to termin zakończenia rękojmi przesuwa się o 7 dni. W momencie wyrażenia przez klienta chęci zakupu, deweloper ma obowiązek poinformować klienta o przysługujących mu prawach z zakresu rękojmi oraz o całości kosztów związanych z zakupem lokalu, wraz z kosztami umów notarialnych, aneksów i innych. W praktyce dzieje się to bardzo rzadko.

Każdy klient powinien otrzymać od dewelopera instrukcję użytkowania mieszkania i części wspólnych, która stanowi dokument informujący co wolno, a czego nie wolno w mieszkaniu.

Rodzaje usterek (wad)

W budownictwie mamy do czynienia z dwoma rodzajami wad:

• wada istotna to taka, która uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, uniemożliwia jego prawidłowe funkcjonowanie, znacznie obniża jego wartość rynkową, np. błędy konstrukcyjne powodujące duże pęknięcia ścian i stropów
• wada nieistotna to taka, która nie uniemożliwia korzystania z lokalu, nie ogranicza jego cech funkcjonalnych, nie obniża jego wartości rynkowej, np. grzyb na ścianach.

Jak zgłaszać wady deweloperowi?

1. Klient zgłasza usterkę na zasadach przedstawionych przez dewelopera; e-mailem, listem bądź w inny ustalony sposób. Bardzo ważne jest załączenie dokumentacji zdjęciowej oraz skuteczne dostarczenie jej deweloperowi.
2. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do usterki, przedstawienie stanowiska oraz wskazanie terminu naprawy (jeżeli uzna usterkę). Po upływie tego terminu, jeżeli deweloper się nie określił, usterka zostaje automatycznie traktowana za uznaną.
3. Deweloper ma obowiązek usunąć usterkę niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 14 dni od daty jej uznania.
4. Istotne jest aby wadę zgłosić w terminie najpóźniej 3 m-cy od jej ujawnienia się. Jeżeli kupujący wiedział o wystąpieniu wady i pomimo tego nie zgłosił jej deweloperowi w ciągu 3 m-cy, deweloper ma prawo odrzucić zgłoszenie.

Jakie możliwości ma klient w sytuacji spornej z deweloperem?

1. W sytuacji gdy wada jest istotna klient ma możliwość:

           a) odstąpić od umowy,

           b) żądać obniżenia ceny (tutaj stosujemy porównanie i wyceniamy lokal bez wady i z wadą i umniejszamy cenę o różnicę)

Klient nie może odstąpić od umowy jeżeli wada jest nieistotna. Jeżeli klient w wyniku sporu z deweloperem odstąpi od umowy w sytuacji gdy lokal jest już wykończony koszty przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego (deweloperskiego) ponosi deweloper. Deweloper ma prawo odmówić usunięcia wady w sytuacji, gdy koszt jej usunięcia przewyższa wartość mieszkania.