Przeniesienie własności nieruchomości z dłużnika na wierzyciela – przewłaszczenie na zabezpieczenie

Jedną z form zabezpieczenia spłaty kredytu lub pożyczki może być przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie. Czynność ta przenosi definitywnie własność nieruchomości na kredytodawcę. Jest on jednak zobowiązany do jej zwrotu, gdy dług zostanie spłacony. Te cechy umowy sprawiają, że wywołuje ona różne skutki na gruncie poszczególnych podatków. W tym artykule wyjaśniamy, czym jest umowa przewłaszczenia nieruchomości i jakie są jej konsekwencje.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega umowa przewłaszczenia i w jakim celu się ją zawiera,
• na czym polega proces przeniesienia własności mieszkania i o czym pamiętać przy zawieraniu umowy,
• jakie są konsekwencje podatkowe zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia.

Umowa przewłaszczenia – najważniejsze informacje

Powszechnie wiadomo, że nieruchomość może stanowić zabezpieczenie wierzytelności – tyle, że co do zasady takie rozwiązanie kojarzone jest z kredytem hipotecznym. Bank udziela zobowiązania w zamian za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości; w ten sposób zabezpiecza się na wypadek, gdyby dłużnik nie spłacał kredytu.

Nie wszyscy wiedzą o tym, że nieruchomość może być zabezpieczeniem wierzytelności również jako zabezpieczenie roszczeń pieniężnych między osobami prywatnymi, czy między osobą fizyczną a przedsiębiorcą (niebędącym bankiem). Mowa w takiej sytuacji o umowie przewłaszczenia nieruchomości mającej na celu zabezpieczenie wierzytelności.

Cechą charakterystyczną omawianej umowy jest to, że wierzyciel uzyskuje pełną własność nieruchomości, umowa przenosząca własność nieruchomości nie może być bowiem zawarta pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu. Uzupełnieniem powyższego jest zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia tejże własności na dłużnika, gdy ten wykona swoje zobowiązanie. W umowach tego typu wierzyciel często zezwala dłużnikowi na korzystanie z nieruchomości w określony sposób.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie: co na to prawo?

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych - przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości jest bowiem umownym stosunkiem prawnym. Nie został on zdefiniowany w żadnej z ustaw.

Stosowanie tej umowy cywilnoprawnej jest możliwe dzięki swobodzie kontraktowania zapisanej w kodeksie cywilnym. Trzeba jednak pamiętać, że, zgodnie z art. 155 kodeksu cywilnego regulującego kwestię umowy przenoszącej własność, umowa przewłaszczenia musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie – wzór

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności powinna zawierać określone elementy – są to:

• dane stron umowy (imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL/NIP, w przypadku przedsiębiorców dodatkowo adres siedziby firmy),
• dane nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej nieruchomości, powierzchnia itd.),
• oświadczenie zbywcy o przeniesieniu własności nieruchomości (jednoznaczne oświadczenie o przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz wierzyciela),
• oświadczenie wierzyciela o przyjęciu prawa własności nieruchomości,
• termin wydania nieruchomości,
• pozostałe postanowienia, w tym m.in. potwierdzenie, w jakiej dokładnie sytuacji własność nieruchomości zostanie z powrotem przeniesiona na pierwotnego właściciela.

Umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie należy skonstruować tak, by nie zabrakło w niej precyzyjnego określenia praw i obowiązków każdej ze stron. Ze względu zaś na fakt, że przedmiotem umowy jest nieruchomość, umowę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. To samo, rzecz jasna, dotyczy umowy, mocą której wierzyciel zwrotnie przenosi własność nieruchomości na dłużnika.

Przewłaszczenie warunkowe

Umowa przewłaszczenia zobowiązuje do ponownego przeniesienia własności nieruchomości. Warto jednak mieć świadomość, że możliwe jest tzw. przewłaszczenie warunkowe – w takiej sytuacji dochodzi do zwrotnego przeniesienia własności, ale pod pewnymi warunkami. Możliwe jest przewłaszczenie na zabezpieczenie pod warunkiem zawieszającym lub pod warunkiem rozwiązującym.

Jeśli chodzi o warunek zawieszający – w takim wypadku przeniesienie własności następuje dopiero po spełnieniu określonego warunku; z kolei w przypadku warunku rozwiązującego przeniesienie własności następuje od razu, ale może zostać cofnięte w przypadku spełnienia określonego warunku, takiego jak np. rozwiązanie umowy kredytowej.

Przewłaszczenie warunkowe jest stosowane głównie w przypadku umów deweloperskich.

Przewłaszczenie nieruchomości – kwestie podatkowe

Przechodząc do kwestii podatkowych, konsekwencje zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie trzeba rozważyć na gruncie następujących podatków:

• podatek dochodowy
• podatek od towarów i usług
• podatek od czynności cywilnoprawnych
• podatek od nieruchomości

Podatek dochodowy

W odniesieniu do podatku dochodowego należy wyróżnić dwa elementy. Pierwszym jest kwestia rozliczenia samego faktu przekazania własności nieruchomości w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie.

W tym przypadku zastosowanie znajduje tzw. zasada neutralności podatkowej. Zgodnie z nią transakcja nie rodzi żadnych konsekwencji podatkowych na gruncie opodatkowania dochodu. Wynika to z faktu, że w tym przypadku art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Rzecz jasna, nie oznacza to, że skutki podatkowe wcale nie wystąpią. Zależne jest to od tego, co finalnie stanie się z nieruchomością. I, tak jeżeli wierzyciel:

• przeniesie zwrotnie własność nieruchomości na dłużnika – również i ta umowa wolna będzie od podatku dochodowego.
• zatrzyma nieruchomość wobec nie ziszczenia się warunku jej zwrotu, czyli dojdzie do trwałego przeniesienia własności nieruchomości – w tym przypadku umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie staje się zwykłą umową przeniesienia własności nieruchomości i podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Jeżeli zatem zbywca uprawniony jest do skorzystania ze zwolnienia podatkowego, to będzie mógł je zastosować. Przykładowo, przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie był lokal mieszkalny nabyty dawniej, aniżeli 5 lat (licząc od końca roku podatkowego) przed definitywnym przeniesieniem własności. Istotny jest zatem moment, w którym wierzyciel nabywa definitywnie nieruchomość, nie zaś moment zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.
• po zawarciu umowy przewłaszczenia, nowy właściciel wynajmuje albo wydzierżawia nieruchomość dłużnikowi – w tej sytuacji czynsz najmu będzie stanowił dochód podlegający opodatkowaniu w chwili jego otrzymania. Zastosowanie znajdą tu ogólne zasady opodatkowania, a zatem skala podatkowa albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Podatek od towarów i usług

Opodatkowanie tym podatkiem wystąpić może tylko w przypadku zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Należy mieć jednak na względzie, że na gruncie podatku od towarów i usług definicja przedsiębiorcy jest bardzo szeroka. Niemniej, przewłaszczając na zabezpieczenie mieszkanie albo garaż – o ile nie robimy tego w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej – nie będzie podlegać opodatkowaniu tymże podatkiem.

Co więcej, nawet jeżeli przewłaszczającym nieruchomość jest przedsiębiorca, to umowa taka nie jest traktowana jako dostawa towaru. Tym samym w momencie przewłaszczenia nie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług. Podobnie, jak to miało miejsce przy podatku dochodowym, obowiązek ten może powstać dopiero, gdy wierzyciel stanie się trwałym właścicielem przewłaszczonej nieruchomości. I w tym jednak przypadku, zbywca będzie mógł skorzystać ze zwolnień podatkowych (np. sprzedaż nieruchomości niezabudowanej innej, aniżeli tereny budowlane, sprzedaż nieruchomości po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia).

Jeżeli zaś wierzyciel zdecyduje się na wynajem albo dzierżawę nieruchomości, to czynności te mogą podlegać opodatkowaniu omawianym podatkiem na zasadach ogólnych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatkiem tym opodatkowane są wyłącznie czynności wprost wymienione w ustawie. Zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest jedną z tego typu czynności. Stąd też, umowa taka nie będzie obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podatek PCC - co to jest, ile wynosi i kto płaci? SPRAWDŹ

Podatek od nieruchomości

W przypadku tego podatku brak jest jasnych przepisów. Niemniej, w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz organów podatkowych zdecydowanie przeważa pogląd, w myśl którego zapłata tego podatku jest obowiązkiem podatkowym aktualnego właściciela – w tym przypadku zatem osoby, na rzecz której przeniesiono własność nieruchomości w ramach przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie – wzór, definicja: podsumowanie

Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości (po zaspokojeniu roszczeń wierzyciela przez dłużnika) jest kluczowym elementem umowy przewłaszczenia nieruchomości. Do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości dochodzi po spłacie pożyczki lub kredytu – lub w innym, jasno określonym przez obie strony momencie. Warto pamiętać, że umowa będzie nieważna, jeśli nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego (nawet, jeżeli mowa o przewłaszczeniu na zabezpieczenie, a nieruchomość ma powrócić ostatecznie do pierwotnego właściciela). Decydując się na jej zawarcie, powinniśmy być dodatkowo świadomi skutków podatkowych wynikających z umowy przeniesienia własności.

Chcesz kupić mieszkanie bez ryzyka? Przejrzyj sprawdzone oferty nowych nieruchomości:

ZOBACZ NOWE MIESZKANIA I DOMY