Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania: wzór i porady

Data publikacji: 17.02.2025, Data aktualizacji: 17.02.2025

10 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 139 głosów

Wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania w PDF i DOC do pobrania za darmo! Już teraz sprawdź, jak wygląda umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania!

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Warto jednak mieć świadomość, że powinna zawierać określone elementy. Dodatkowo jej zawarcie wiąże się dla stron z określonymi konsekwencjami.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

czym różni się umowa przedwstępna sprzedaży zawarta w formie pisemnej i w formie aktu notarialnego,
jakie dane powinny być zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania,
jak wygląda przykładowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Bezpieczna umowa przedwstępna. Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną kupna-sprzedaży mieszkania?

Zakup mieszkania (podobnie zresztą jak jego sprzedaż) to transakcja o ogromnym znaczeniu; ewentualne niedopatrzenia z obu stron mogą skutkować poważnymi konsekwencjami. Dobrym pomysłem może być zatem podpisanie umowy przedwstępnej kupna-zakupu nieruchomości. Umowa ta zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej – choć trzeba mieć świadomość, że w niektórych sytuacjach może ostatecznie do tego nie dojść.

Formalności przy zakupie mieszkania Sprawdź również

Przyjęło się, że bezpieczna umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania jest sporządzona w formie notarialnej; w takim przypadku możliwość wycofania się z zawarcia umowy przedwstępnej jest mocno ograniczona. Warto jednak pamiętać, że akt notarialny nie jest konieczny; wymagane jest jedynie zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności. Niemniej jednak umowa w formie notarialnej umożliwia wstąpienie na drogę sądową w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od podpisania (zawarcia) umowy przyrzeczonej.

Samo zawarcie umowy przedwstępnej również nie jest obowiązkowe; strony mogą równie dobrze zawrzeć od razu umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Nie zawsze jest to jednak możliwe – umowa przedwstępna jest dobrym rozwiązaniem np. dla osób, które zakup nieruchomości chcą sfinansować kredytem hipotecznym. Koszt samej umowy, zazwyczaj, ponosi kupujący.

Należy pamiętać, że co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej sprzedawca nie jest zobowiązany do przeniesienia własności lokalu na kupującego, a po stronie tego drugiego nie powstaje obowiązek zapłaty.

Co daje umowa przedwstępna?

Zawarcie umowy przedwstępnej może znacząco zwiększyć bezpieczeństwo transakcji oraz uporządkować cały proces kupna-sprzedaży. Poniższe zestawienie przedstawia główne zalety takiego rozwiązania i wyjaśnia, dlaczego są one tak istotne dla obu stron.

Zaleta	Dlaczego to jest ważne?
Zabezpieczenie interesów stron	Umowa przedwstępna określa najważniejsze postanowienia docelowej umowy, dając obu stronom większą pewność, że transakcja dojdzie do skutku. Utrudnia też jednostronne wycofanie się z ustaleń.
Ochrona przed zmianą warunków	Strony ustalają w umowie przedwstępnej cenę i inne kluczowe warunki, co pomaga uniknąć sytuacji, w której sprzedający próbuje w ostatniej chwili podnieść cenę, bądź kupujący zmienia zdanie w sprawie nabycia nieruchomości.
Możliwość uporządkowania formalności	Przy zakupie czy też sprzedaży nieruchomości, konieczne jest skompletowanie dokumentów, zaświadczeń, jak również uzyskanie decyzji kredytowej, jeśli mieszkanie finansowane jest poprzez kredyt hipoteczny. Dzięki umowie przedwstępnej kupujący ma czas na uzyskanie kredytu, a sprzedający – na dopełnienie niezbędnych formalności (np. uregulowanie kwestii w księdze wieczystej).
Jasne określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej	W dokumencie można sprecyzować datę (lub maksymalny termin) podpisania aktu notarialnego. Jest to korzystne dla obu stron, ponieważ pozwala zaplanować dalsze działania (np. przeprowadzkę, zwolnienie lokalu, organizację środków finansowych).
Pewność otrzymania zadatku lub zaliczki	W umowie można ustalić wysokość zadatku lub zaliczki. Zadatek stanowi silniejsze zabezpieczenie – jeśli kupujący się wycofa, sprzedający go nie zwraca, a gdy odstąpi sprzedający, musi oddać zadatek w podwójnej wysokości. W efekcie obie strony są bardziej zdeterminowane do finalizacji.
Możliwość uregulowania dodatkowych warunków	W umowie przedwstępnej można zawrzeć również inne ustalenia, np. o warunku otrzymania kredytu (tzw. warunek zawieszający). Dzięki temu można uniknąć kar, jeśli kupujący nie uzyska finansowania, a sprzedający ma pewność, że kupujący dopełni formalności w określonym czasie.

Tabela: zalety umowy przedwstępnej

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania co powinna zawierać?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać ustalenia i postanowienia docelowej umowy. Nie może zatem zabraknąć dokładnego określenia przedmiotu i terminu sprzedaży oraz ceny.

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania powinna zawierać takie elementy jak:

miejsce i data zawarcia umowy,
dane stron umowy,
przedmiot sprzedaży i określone prawo własności (dokładny adres nieruchomości),
cena nieruchomości,
ustalony termin sprzedaży mieszkania,
podpisy stron.

O ile miejsce i data zawarcia umowy raczej nie wzbudzają wątpliwości, o tyle warto doprecyzować pewne kwestie dotyczące pozostałych elementów umowy.

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania lub domu: dane stron umowy

Na przykład, jeśli chodzi o dane stron, to konieczne jest podanie imion i nazwisk, dat urodzenia, adresów zamieszkania, numerów i serii dowodów osobistych; najczęściej umieszcza się jeszcze informację o numerze PESEL. Należy też pamiętać, że jeśli jedna ze stron (najczęściej sprzedający) przystępuje do umowy jako przedsiębiorca, konieczne jest podanie numeru NIP.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania: przedmiot sprzedaży

Niezwykle istotnym elementem umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości jest opis przedmiotu sprzedaży. W umowie powinien zostać wskazany dokładny adres mieszkania, jego powierzchnia, a także numer księgi wieczystej. Oprócz tego w umowie przedwstępnej powinno znaleźć się oświadczenie sprzedającego, że posiada tytuł prawny do nieruchomości, pozwalający mu na zawarcie transakcji sprzedaży.

Akt notarialny mieszkania Sprawdź również

Z perspektywy kupującego ważne jest również, by umowa zawierała oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona, a osoby trzecie nie mają do niej żadnych praw. Kupujący powinien jednak, dla własnego bezpieczeństwa, zweryfikować te informacje, sprawdzając treść księgi wieczystej nieruchomości. Jest to możliwe online, za pośrednictwem strony www.ekw.ms.gov.pl.

Umowa przedwstępna bez notariusza: cena nieruchomości i termin

W umowie przedwstępnej nie może również zabraknąć takich informacji jak cena nieruchomości, po której mieszkanie ma zostać sprzedane na podstawie umowy przyrzeczonej oraz maksymalny termin podpisania aktu notarialnego. Kwota podana w umowie jest wiążąca, co oznacza, że sprzedający nie może podać wyższej ceny tuż przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej, ROD i rolnej Sprawdź również

Termin z kolei nie jest zasadniczo obowiązkowym elementem umowy przedwstępnej, jednak należy pamiętać, że gdy nie zostanie wskazany, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości może go w każdej chwili wyznaczyć. W interesie obu stron jest zatem uzgodnienie terminu, który odpowiada zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu.

Zadatek czy zaliczka przy umowie przedwstępnej?

Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest zapis o zadatku lub zaliczce. Warto mieć świadomość, że zadatek jest zdecydowanie silniejszym zabezpieczeniem; jeśli to sprzedający będzie chciał odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast to kupujący się wycofa, zadatek pozostaje u sprzedającego. Zwyczajowo zadatek wynosi 10% wartości nieruchomości.

Zaliczka jest z kolei mniej ryzykownym rozwiązaniem, ale też – zapewniającym mniejszą ochronę. W większości przypadków zaliczka podlega bowiem zwrotowi, a pobierana jest na poczet ceny.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - co powinna zawierać umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania?

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania zazwyczaj zawiera podstawowe postanowienia. Jeśli kupujący ma zamiar sfinansować zakup nieruchomości środkami z kredytu hipotecznego, warto dodać zapis o możliwości odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej bez konsekwencji w przypadku otrzymania trzech decyzji odmownych z banków (jest to tzw. warunek zawieszający).

Element umowy	Co dokładnie powinno znaleźć się w umowie?	Dodatkowe uwagi
Miejsce i data zawarcia umowy	Dokładna data i miejscowość (np. „Warszawa, dnia 21.01.2025 r.”).	Ważne, aby w treści wyraźnie wskazać czas i miejsce zawarcia umowy.
Dane stron umowy	Imiona i nazwiska Daty urodzenia Adresy zamieszkania Numery i serie dowodów osobistych Numer PESEL (opcjonalnie NIP, jeśli jedną ze stron jest przedsiębiorca)	W przypadku przedsiębiorcy należy podać też dane rejestrowe (np. NIP, KRS).
Przedmiot sprzedaży	Dokładny adres mieszkania Powierzchnia Numer księgi wieczystej Oświadczenie sprzedającego o posiadanym prawie własności Informacja o braku obciążeń i praw osób trzecich	Warto, aby kupujący sprawdził treść księgi wieczystej (www.ekw.ms.gov.pl).
Przedmiot umowy	Termin zawarcia umowy przyrzeczonej Strona uprawniona do wyboru notariusza Ustalenie strony odpowiedzialnej za poniesienie kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej	Tutaj należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Cena nieruchomości	Kwota, za którą ma być zawarta transakcja w umowie przyrzeczonej	Cena powinna być wiążąca – nie można jej zmienić bez zgody kupującego tuż przed podpisaniem aktu notarialnego.
Zadatek lub zaliczka	Kwota Zasady rozliczenia w przypadku odstąpienia od umowy	Zadatek to silniejsze zabezpieczenie (jeśli odstępuje sprzedający, zwraca zadatek w podwójnej wysokości; jeśli kupujący, zadatek przepada). Zaliczka jest zazwyczaj zwrotna i przeznaczana na poczet ceny nieruchomości.
Postanowienia dodatkowe (np. kredyt)	Zapis o finansowaniu zakupu (tzw. warunek zawieszający) Możliwość odstąpienia od umowy bez konsekwencji, jeśli kupujący nie uzyska kredytu Ewentualna liczba decyzji odmownych (np. trzy)	Warto ustalić dłuższy termin na sfinalizowanie przy kredycie (miesiąc to zwykle minimum).
Odstąpienie od umowy	Sytuacje, w których można odstąpić od umowy	Przy umowie u notariusza odstąpienie jest trudniejsze. Przy formie pisemnej wystarczy pisemne oświadczenie, jednak i tak trzeba liczyć się z wcześniejszymi ustaleniami (zadatkiem/zaliczką).
Podpisy stron	Własnoręczne podpisy (sprzedającego i kupującego)	Bez podpisów umowa jest nieważna.

Tabela: elementy umowy przedwstępnej

Oprócz tego kupujący powinien również postarać się wynegocjować nieco dłuższy termin na sfinalizowanie transakcji; miesiąc to akceptowalne minimum.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu Sprawdź również

Zerwanie umowy przedwstępnej

Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest zdecydowanie łatwiejsze w przypadku umowy, która nie została zawarta u notariusza – w takim wypadku wystarczy właściwie pisemne oświadczenie. Strona odstępująca od umowy musi jednak liczyć się z konsekwencjami finansowymi (choć wiele zależy od tego, czy strony zdecydowały się na zaliczkę, czy zadatek).

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości Czytaj więcej

Umowa przedwstępna przed zakupem nieruchomości - krok po kroku

Poniższe zestawienie opisuje kolejne kroki prowadzące do podpisania umowy przedwstępnej, a później umowy przyrzeczonej. Dzięki nim można sprawnie i bezpiecznie zorganizować cały proces – od wstępnych negocjacji aż po zawarcie umowy przyrzeczonej.

Etap/Krok	Co obejmuje?
1. Wstępne negocjacje i ustalenia	Pierwsze sprawdzenie stanu prawnego i technicznego mieszkania Zebranie podstawowych dokumentów (dowody tożsamości, informacje o nieruchomości) Określenie warunków sprzedaży (cena, termin przekazania nieruchomości)
2. Weryfikacja nieruchomości	Sprawdzenie księgi wieczystej pod kątem obciążeń (hipotek, służebności) Zweryfikowanie, czy nieruchomość nie jest przedmiotem roszczeń osób trzecich Upewnienie się, że sprzedający ma pełne prawo dysponować mieszkaniem
3. Przygotowanie projektu umowy przedwstępnej	Uzgodnienie kluczowych zapisów (cena, data, sposób płatności, zadatek/zaliczka) Ujęcie dodatkowych warunków, np. warunek otrzymania kredytu hipotecznego (tzw. warunek zawieszający) Wprowadzenie zabezpieczeń (kary umowne, zapisy o odstąpieniu)
4. Podpisanie umowy przedwstępnej (forma zwykła lub notarialna)	Złożenie podpisów przez obie strony Pobranie zadatku lub zaliczki (jeśli to ustalono) Potwierdzenie ustaleń na piśmie lub w akcie notarialnym
5. Realizacja ustaleń z umowy	Sprzedający dba o udostępnienie wszystkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. zaświadczenia, rozliczenia mediów) Kupujący występuje np. o kredyt hipoteczny (jeśli to przewidziano) Uregulowanie wszelkich spraw formalnych przed finalnym podpisaniem aktu notarialnego
6. Zawarcie umowy przyrzeczonej (akt notarialny)	Ostateczne podpisanie umowy sprzedaży w obecności notariusza Przeniesienie własności nieruchomości na kupującego Rozliczenie zadatku/zaliczki w cenie nieruchomości (o ile zostały wniesione) Przekazanie kluczy i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego (jeśli jest to element transakcji)

Tabela: umowa przedwstępna krok po kroku

Wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania w PDF i DOC: podsumowanie

Każda umowa przedwstępna powinna zawierać określone elementy. Warto też pamiętać, że dodatkowe postanowienia zawarte przez strony w dokumencie muszą być zgodne z polskim prawem. Osoby, które mają wątpliwości co do treści umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania powinny przeanalizować ją wspólnie ze specjalistą.

Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania możesz bezpłatnie pobrać z załącznika. Eksperci portalu rynekpierwotny.pl opracowali uniwersalny dokument, dzięki któremu będziesz mógł podpisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Wystarczy wprowadzić niezbędne dane w pola oznaczone żółtym tłem.